Wetsvoorstel huurbevriezing kent meer nadelen dan voordelen

Ongetwijfeld waren de meeste huurders blij met het Wetsvoorstel huurbevriezing woningcorporaties 2025 en 2026. Dit regelde dat woningcorporaties de huurprijzen tot 1 juli 2027 niet mochten verhogen. Zo’n twee miljoen huishoudens konden gerust ademhalen: gedurende twee jaar zou hun huur blijven zoals die was, dat scheelde hen na die twee jaar toch mooi € 50 per maand. Wel zouden zij iets minder huurtoeslag ontvangen, waardoor zij er per saldo zo’n € 25 per maand op vooruit zouden gaan. Maar dit zou alleen gelden voor huurders van zelfstandige corporatiewoningen die vallen binnen het sociale segment, en huurders van onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen die door woningcorporaties worden verhuurd. Het wetsvoorstel levert voor de overheid ook een aanzienlijke bezuiniging op: vanaf 2027 is die € 412 miljoen per jaar minder kwijt aan huurtoeslag. Wie kan daarop tegen zijn?

^{(Rijksbeeldbank)}

Toch komt de Afdeling advisering met een ‘stevig en negatief oordeel’ over het wetsvoorstel. Huurders en corporaties rekenden op een huurverhoging van maximaal 4,5%. Nu wordt het 0%, en dat is geen consistent beleid, stelt de Afdeling advisering. Dit tast de rechtszekerheid en het vertrouwen in de overheid aan. Op basis van de eerder afgesproken huurverhoging zijn plannen gemaakt voor investeringen in onderhoud, renovatie, verduurzaming en nieuwbouw en die komen nu op losse schroeven te staan. De 100.000 aangekondigde nieuwe woningen per jaar en het beter betaalbaar maken van wonen wordt met de huurbevriezing niet gehaald. Kortom, fixatie van huren klinkt mooi, maar heeft voor het grotere plaatje ernstige gevolgen.

De Afdeling advisering constateert allereerst dat het wetsvoorstel onder grote tijdsdruk tot stand is gekomen. Daardoor zijn gebruikelijke stappen en waarborgen in het wetgevingsproces overgeslagen. Er was geen internetconsultatie en allerlei partijen zijn niet geraadpleegd. Daardoor ontbrak een grondige probleemanalyse en kon geen gebruik worden gemaakt van kennis en inzichten van experts en belanghebbenden. Het wetsvoorstel tast de financiële positie van woningcorporaties aan, waardoor veel voorgenomen investeringen in nieuwbouw en verduurzaming niet kunnen doorgaan. Dat heeft weer gevolgen voor de hele woningmarkt. Tot slot is de uitvoerbaarheid van de plannen onvoldoende helder.

In het bijzonder is de Afdeling advisering kritisch op het feit dat een deugdelijke beleidsanalyse ontbreekt. Dan wordt niet duidelijk of de groep huurders met een laag inkomen én een kwetsbare huurquote (het percentage van het netto huishoudinkomen dat wordt besteed aan kale huur) ook daadwerkelijk baat heeft bij het wetsvoorstel. Als corporaties wel voldoende middelen zouden hebben om woningen te verduurzamen, levert dit voor huurders al snel € 350 tot € 550 per jaar op, méér dan het effect van de huurbevriezing.

Ook het recht op gelijke behandeling wordt geweld aangedaan. Het wetsvoorstel laat de huurbevriezing alleen ten goede komt aan huurders in de sociale sector die huren van woningcorporaties. Zelfs binnen die groep gelden uitzonderingen. Dit betekent dat de huurbevriezing afhankelijk is van of men ‘toevallig’ huurt bij een corporatie of bij een andere verhuurder. Daarop kunnen huurders in deze krappe woningmarkt weinig invloed uitoefenen. De Afdeling advisering vindt het moeilijk verdedigbaar dat overheidsingrijpen wordt beperkt tot huurders van woningcorporaties, zeker nu met alternatieve maatregelen ook andere huurders zouden kunnen worden geholpen. Huurders van woningcorporaties worden op deze manier anders behandeld dan huurders van particulieren en daarvoor bestaat geen rechtvaardiging: ongelijke behandeling dus, waardoor het wetsvoorstel in strijd is met het gelijkheidsbeginsel.

Het wetsvoorstel heeft nogal wat financiële consequenties. De huurinkomsten van woningcorporaties zullen in 2025 en 2026 lager uitvallen dan verwacht. Dit werkt door in de jaren erna; in 2030 zijn de inkomsten gedaald met € 1,5 miljard. Ter compensatie biedt de overheid eenmalig € 1,1 miljard, maar dit maakt het verlies niet goed. De financiële positie van de woningcorporaties zal hierdoor verslechteren, waardoor zij ook minder kunnen lenen, wat weer ingrijpende gevolgen heeft voor investeringen in woningbouw. Die zouden € 110 miljard bedragen maar ruim € 35 miljard kan door de huurbevriezing worden afgeschreven. Dat leidt ertoe dat er 85.000 woningen minder worden gebouwd en 365.000 woningen niet worden verduurzaamd. Door de huurbevriezing voldoen 140 van de 262 corporaties de komende vijf jaar niet meer aan de financiële normen voor het verstrekken van borging op leningen. Ook dit leidt ertoe dat veel geplande nieuwbouw niet doorgaat. Alles opgeteld doorkruist dit wetsvoorstel de cruciale rol die woningcorporaties spelen in het verwezenlijken van het volkshuisvestingbeleid.

Dan zijn er nog praktische zaken die in het wetsvoorstel niet goed zijn geregeld. Woningcorporaties moesten vóór 1 juli 2025 duidelijkheid bieden aan hun huurders. Door de zeer korte tijd was het extra complex om alle aanpassingen op tijd én correct administratief te regelen en daarover te communiceren. Dit komt de rechtszekerheid voor huurders en verhuurders niet ten goede. En worden de huren bevroren, dan krijgen huurders te veel huurtoeslag, wat mogelijk leidt tot terugvorderingen. Problematisch aan het wetsvoorstel is verder dat niet duidelijk is of bestaande instrumenten uit de volkshuisvesting zijn meegenomen. Wat is de relatie tussen huurbevriezing en huurtoeslag? Of met de energiecompensatie? Van deze en mogelijk andere instrumenten zouden de voors en tegens moeten worden doordacht, maar dat is niet gebeurd.

Tot slot roept het wetsvoorstel constitutionele vragen op. Artikel 22, tweede lid, van de Grondwet bepaalt immers dat bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp van zorg is van de overheid. Gelet op het nijpende woningtekort verdient deze zorgplicht extra aandacht, aldus de Afdeling advisering. Het wetsvoorstel kent in dit opzicht een ‘ernstige tekortkoming’. Zij adviseerde de regering om het voorstel niet bij de Tweede Kamer in te dienen. Daags na het openbaar maken van het advies trok de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening haar wetsvoorstel voor de huurbevriezing in.

Advies van 2 juni 2025: W04.25.00116/I