Uitspraak 202403511/2/A2

202403511/2/A2.
Datum uitspraak: 11 november 2026

AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

[appellante], gevestigd in Someren,
appellante,

tegen de uitspraak van de rechtbank Oost­-Brabant van 26 april 2024 in zaak nr. 23/966 in het geding tussen:

[appellante]

en

het college van burgemeester en wethouders van Someren.

Procesverloop

Bij besluit van 26 juli 2022 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 16 februari 2023 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 26 april 2024 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.

Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.

Bij tussenuitspraak van 26 november 2025, ECLI:NL:RVS:2025:5772, heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen dertien weken na de verzending van de tussenuitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen de gebreken die kleven aan het besluit van 16 februari 2023 te herstellen.

Ter uitvoering van de tussenuitspraak heeft het college op 3 februari 2026 een herstelbesluit genomen.

[appellante] heeft een zienswijze naar voren gebracht over de wijze waarop het college de gebreken heeft hersteld.

[appellante] heeft nadere stukken ingediend.

De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 21 oktober 2026, waar [appellante], vertegenwoordigd door [eigenaar], bijgestaan door mr. W.J.E. van der Werf, advocaat te Den Haag, en het college, vertegenwoordigd door mr. A.A.M. Kuijken, bijgestaan door mr. J.S. Procee en mr. N.J.K. Eijpe, beide advocaat te Den Haag, zijn verschenen.

Overwegingen

Inleiding

1.       [appellante] is eigenaar van het gebouw en de grond van de percelen aan de [locatie] in Someren.

2.       Op 17 mei 2021 heeft [appellante] het college verzocht om tegemoetkoming in planschade die zij, in de vorm van waardevermindering van het gebouw en de grond van de percelen, heeft geleden door de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 29 juni 2017 vastgestelde bestemmingsplan [locatie] in Someren (het bestemmingsplan 2017). Volgens [appellante] heeft dat plan geleid tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden van het gebouw, omdat het, anders dan onder het daarvoor geldende bestemmingsplan Someren-Dorp 2013 (het bestemmingsplan 2013), niet meer is toegestaan om een groot deel van de eerste verdieping van het gebouw te gebruiken voor detailhandel. Tevens werd de realisatie van onbenutte bouwmogelijkheden op de begane grond nutteloos, omdat gebruik ten behoeve van detailhandel hiervan niet meer mogelijk was.

3.       Het college heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) ingeschakeld om te adviseren over de aanvraag om tegemoetkoming in planschade. In haar advies van 7 juni 2022 heeft de SAOZ geconstateerd dat [appellante] door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2017 in een nadeliger planologische positie is gekomen. Volgens de SAOZ is de waarde van de percelen als gevolg van de planologische wijziging gedaald van € 2.690.000,00 naar € 226.000,00, maar heeft [appellante] geen aanspraak op een tegemoetkoming in deze planschade. De ruimere gebruiksmogelijkheden bestonden alleen in de periode tussen de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2013 op 19 september 2013 en de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2017 op 9 september 2017. Het gaat om het vervallen van een na de eigendomsverkrijging van het perceel verkregen planologisch voordeel. Het college heeft dit advies aan haar besluitvorming ten grondslag gelegd.

Tussenuitspraak

4.       De Afdeling heeft in haar tussenuitspraak onderzocht of detailhandel ten tijde van de eigendomsverkrijging, te weten op 30 maart 1995, op de eerste verdieping was toegestaan. De Afdeling heeft overwogen dat niet in geschil is dat in het Uitbreidingsplan in onderdelen der gemeente Someren (het uitbreidingsplan), dat ten tijde van de eigendomsverkrijging van toepassing was, een verbodsbepaling inzake het gebruik van de gronden en opstallen in strijd met de bestemming ontbreekt en dat in dat geval aanvullende werking toekomt aan een in de bouwverordening opgenomen gebruiksverbod. In artikel 352, eerste lid, van de op 24 juli 1968 vastgestelde Bouwverordening der gemeente Someren (de bouwverordening), die ten tijde van de eigendomsverkrijging van toepassing was, is bepaald dat zolang bij een bestemmingsplan, tot stand gekomen als uitbreidingsplan hetzij vóór, hetzij na de inwerkingtreding van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, geen voorschriften zijn gegeven omtrent het gebruik van de in dat plan begrepen bouwwerken, open erven of terreinen en geen aanpassing aan de Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft plaatsgevonden, het verboden is om die bouwwerken, open erven of terreinen te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de uit het bestemmingsplan voortvloeiende bestemming, nadat de bij het bestemmingsplan aangegeven bestemming is verwezenlijkt. De Afdeling heeft overwogen dat het op de weg van het college lag om aannemelijk te maken dat de bestemmingen voor de eerste verdieping van het gebouw en voor het terrein achter het gebouw op of na 24 juli 1968, maar vóór 30 maart 1995 zijn verwezenlijkt. Indien deze bestemmingen niet zijn verwezenlijkt, dan was er geen gebruiksverbod van toepassing.

De Afdeling is tot de conclusie gekomen dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd dat het ten tijde van de eigendomsverkrijging niet was toegestaan om de eerste verdieping van het gebouw voor detailhandel te gebruiken. De Afdeling heeft daartoe overwogen dat het gebouw op grond van het uitbreidingsplan een bestemming had voor woningen waarin winkels en kleine bedrijven zijn toegelaten. In artikel 2, derde lid, van de bij het uitbreidingsplan behorende bebouwingsvoorschriften is bepaald dat onder deze bestemming wordt verstaan: woningen, waarvan de begane grond geheel of gedeeltelijk mag worden ingericht voor de uitoefening van enigen tak van handel of een klein bedrijf, onverminderd de bepalingen van de Hinderwet. De Afdeling leidt hieruit af dat de eerste verdieping van het gebouw was bestemd voor woningen. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de bestemming op de eerste verdieping is verwezenlijkt, heeft het college verwezen naar de verleende bouwvergunningen die [appellante] in hoger beroep heeft overgelegd. De Afdeling heeft overwogen dat de bouwvergunning uit 1962 is verleend voor het oprichten van een winkel showroom op het perceel en de bouwvergunning uit 1985 voor het geheel oprichten van een winkel-magazijn op het perceel en dat niet valt in te zien hoe met die vergunningen de bestemming voor woningen is verwezenlijkt.

Wat betreft het terrein achter het gebouw heeft de Afdeling overwogen dat het college zich op de zitting bij de Afdeling op het standpunt heeft gesteld dat dat terrein geen bestemming had. Daarvan uitgaande, kon de bestemming ook niet worden verwezenlijkt als bedoeld in artikel 352, eerste lid, van de bouwverordening. De Afdeling heeft geoordeeld dat het college dan ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat ten tijde van de eigendomsverkrijging voor het terrein achter het gebouw een gebruiksverbod van toepassing was en dat het verboden was om dat terrein voor detailhandel te gebruiken.

Herstelbesluit

5.       Met het herstelbesluit van 3 februari 2026 heeft het college de motivering van het besluit van 16 februari 2023 vervangen en de rechtsgevolgen van dat besluit in stand gelaten.

Het college heeft gemotiveerd waarom aannemelijk is dat de aan de eerste verdieping van het gebouw toegekende bestemming na inwerkingtreding van het gebruiksverbod is verwezenlijkt en dat het gebruiksverbod daarom ten tijde van de eigendomsverkrijging van toepassing was. Het college heeft verder gemotiveerd dat ook aannemelijk is dat de bestemming 'tuinen en erven waarop kleine bedrijven en werkplaatsen zijn toegestaan' is verwezenlijkt na inwerkingtreding van het gebruiksverbod op 24 juli 1968, waardoor het gebruiksverbod ook ten aanzien van die bestemming van toepassing was ten tijde van de eigendomsverkrijging.

Het college heeft zich verder op het standpunt gesteld dat voor gebieden waar geen bestemmingsplan (of uitbreidingsplan) gold, de bouwverordening voorzag in verplichte stedenbouwkundige voorschriften. Artikel 2.5.11 van de op 25 februari 1993 door de raad vastgestelde bouwverordening bepaalde dat de ligging van de achtergevelrooilijn evenwijdig aan de voorgevelrooilijn op geen grotere afstand dan vijftien meter mocht liggen. De voorgevelrooilijn is blijkens artikel 2.5.5 van die bouwverordening langs een wegzijde met een regelmatig of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn. Dat betrof dus de voorzijde van de bebouwing gelegen aan de Kerkstraat. Het gedeelte van het achterliggende terrein waar geen bestemming gold, bevond zich op een grotere afstand dan vijftien meter van de voorgevelrooilijn, waardoor het niet toegestaan was om daar te bouwen.

Zienswijze van [appellante]

6.       [appellante] heeft in haar reactie op het herstelbesluit verduidelijkt welke percelen in eigendom aan haar toebehoren en op welk deel van die percelen de schade zich feitelijk heeft voorgedaan. [appellante] heeft toegelicht dat de schade zich niet heeft voorgedaan op het deel van de percelen waar de bestemming ‘woningen waarin winkels en kleine bedrijven zijn toegelaten’ gold en ook niet op het deel van de percelen waar de bestemming ‘tuinen en erven waarop kleine bedrijven en werkplaatsen zijn toegelaten’. De schade heeft zich voorgedaan op de eerste verdieping van het in 1985 gerealiseerde winkelgebouw. [appellante] heeft opgemerkt dat dit gebouw zich geheel bevindt in het bestemmingsvrije gebied van het uitbreidingsplan. Gelet hierop kan het college volgens [appellante] niet aannemelijk maken dat de bestemming op de eerste verdieping van het betreffende gebouw is gerealiseerd, omdat er op grond van het uitbreidingsplan geen bestemming gold. Gelet hierop is het in artikel 352, eerste lid, van de bouwverordening bedoelde gebruiksverbod ook niet van toepassing.

[appellante] betoogt verder dat het college in strijd handelt met de tussenuitspraak door zich in deze fase van de procedure op het standpunt te stellen dat het gedeelte van de percelen waar geen bestemming gold, zich op een grotere afstand dan vijftien meter van de voorgevelrooilijn bevond, waardoor het op grond van de op 25 februari 1993 vastgestelde bouwverordening niet was toegestaan om daar te bouwen.

Beoordeling

6.1.    De Afdeling merkt op dat [appellante] pas in deze fase van de procedure heeft aangegeven dat haar aanvraag om tegemoetkoming in planschade slechts ziet op de eerste verdieping van het (gedeelte van het) gebouw dat zich in het bestemmingsvrije gebied van het uitbreidingsplan bevindt. Dit terwijl zij in eerdere fases van de procedure documenten heeft overgelegd die zien op het voorste deel van het gebouw aan de [locatie]. Dat die door haar overgelegde documenten niet ter zake doen, heeft [appellante] bevestigd op de zitting van 21 oktober 2026. Alleen de op 4 juni 1985 verkregen bouwvergunning heeft betrekking op het voor [appellante] relevante gedeelte van het gebouw.

Naar aanleiding van deze precisering van [appellante] zal de Afdeling niet ingaan op de vraag of het college voldoende heeft gemotiveerd dat de woonbestemming uit het uitbreidingsplan is verwezenlijkt. [appellante] heeft immers gesteld dat de schade zich niet heeft voorgedaan op het deel van het gebouw dat zich binnen de woonbestemming bevindt. Slechts in geschil is of de eerste verdieping van het gebouw dat zich in het bestemmingsvrije gebied bevindt, ten tijde van de eigendomsverkrijging mocht worden gebruikt voor detailhandel. Als dat het geval is, kan het college niet met succes aan [appellante] tegenwerpen dat sprake is van het vervallen van een na de eigendomsverkrijging van het perceel verkregen planologisch voordeel. Het voordeel bestond dan immers ook al tijdens de eigendomsverkrijging.

6.2.    De Afdeling stelt vast dat het gedeelte van het gebouw waar zich volgens [appellante] de schade heeft voorgedaan, in het bestemmingsvrije deel van het uitbreidingsplan ligt en op een grotere afstand dan vijftien meter van de voorgevelrooilijn. Dit betekent dat het op grond van artikel 2.5.12 en 2.5.5 van de op 25 februari 1993 vastgestelde bouwverordening niet mogelijk was om daar een bouwwerk te bouwen. De in 1985 verleende bouwvergunning voor het oprichten van het betreffende gebouw heeft betrekking op de bouw van een bouwwerk met een winkel op de begane grond en een magazijn op de verdieping conform de bouwtekening. Die bouwvergunning kan, anders dan [appellante] stelt, niet worden gezien als een impliciete vrijstelling van de bouwverordening voor een zelfstandige winkelruimte (detailhandel) op de eerste verdieping van het gebouw.

Het college heeft verder terecht gesteld dat het wijzigen van het gebruik van de eerste verdieping van magazijn naar winkel in strijd zou zijn met artikel 352, tweede lid, van de bouwverordening. Dat artikel bepaalt dat het verboden is om niet in een bestemmingsplan begrepen bouwwerken en hun aanhorigheden te gebruiken in strijd met de bestemming, die zij blijkens hun constructie dan wel inrichting hebben. Voor het wijzigen van het gebruik van gebouw van magazijn naar winkel zijn volgens het college ingrijpende bouwkundige veranderingen vereist. Detailhandel is een publieke functie waarvoor andere eisen worden gesteld aan brandveiligheid en toegankelijkheid (zie ook de uitspraak van de Afdeling van 21 december 1999, ECLI:NL:RVS:1999:AA4518). Dit heeft [appellante] niet gemotiveerd weersproken. [appellante] heeft enkel gesteld dat de eerste verdieping sporadisch werd gebruikt voor het verkopen van kerstspullen. Dit feitelijke gebruik doet niet ter zake en is overigens ook niet door [appellante] onderbouwd.

Indien [appellante] op enig moment de eerste verdieping van het gebouw had willen gebruiken voor zelfstandige detailhandel, dan had zij opnieuw een bouwvergunning moeten aanvragen, wat een vrijstelling van de bouwverordening zou hebben vereist. Dit is voorafgaand aan de eigendomsverkrijging niet gebeurd. Dat betekent dat het ten tijde van de eigendomsverkrijging in 1995 niet was toegestaan om de eerste verdieping van het gebouw, voor zover dat in het bestemmingsvrije gebied lag, te gebruiken voor detailhandel.

Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat de gunstige gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan 2013 die zijn komen te vervallen door de inwerkingtreding van het bestemmingplan 2017, niet bestonden ten tijde van de eigendomsverkrijging. Het college heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat de schade is ontstaan wegens het vervallen van een tijdelijk genoten voordeel. Dit betekent dat het college de aanvraag van [appellante] om tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2017 terecht heeft afgewezen.

Het betoog slaagt niet.

Slotsom

7.       Uit de tussenuitspraak volgt dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het door [appellante] tegen het besluit van 16 februari 2023 ingestelde beroep gegrond verklaren en dat besluit wegens strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht vernietigen.

8.       Het college heeft de in de tussenuitspraak vastgestelde gebreken met het besluit van 3 februari 2026 hersteld. Het beroep tegen dat besluit is ongegrond.

9.       Het college moet de proceskosten vergoeden.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

I.        verklaart het hoger beroep gegrond;

II.       vernietigt de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 26 april 2024 in zaak nr. 23/966;

III.      verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;

IV.     vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Someren van 16 februari 2023;

V.      verklaart het beroep tegen het besluit van 3 februari 2026 ongegrond;

VI.     veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Someren tot vergoeding van bij [appellante] in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 5.137,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

VII.     gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Someren aan [appellante] het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 924,00 voor de behandeling van het beroep en hoger beroep vergoedt.

Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, voorzitter, en mr. J.F. de Groot en mr. M.M. Kaajan, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.M. Engele, griffier.

w.g. Van Ravels
voorzitter

w.g. Engele
griffier

Uitgesproken in het openbaar op 11 november 2026

1033