Uitspraak 202502205/1/A2

202502205/1/A2.
Datum uitspraak: 5 augustus 2026

AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

het college van burgemeester en wethouders van Den Haag,

appellant,

tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 25 maart 2025 in zaak nr. 23/1965 in het geding tussen:

het college

en

[wederpartij] (hierna: [wederpartij]).

Procesverloop

Bij besluit van 20 mei 2022 heeft het college de aanvraag van [wederpartij] om een woningvormingsvergunning afgewezen.

Bij besluit van 1 februari 2023 heeft het college het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 25 maart 2025 heeft de rechtbank het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 1 februari 2023 vernietigd en het college opgedragen om een nieuw besluit op bezwaar te nemen.

Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.

[wederpartij] heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

Bij besluit van 17 april 2025 heeft het college het bezwaar van [wederpartij] opnieuw ongegrond verklaard.

[wederpartij] heeft een zienswijze ingediend.

Partijen hebben nadere stukken ingediend.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 mei 2026, waar [wederpartij], vertegenwoordigd door mr. M.C. Veltkamp-van Paassen, advocaat in Den Haag, vergezeld van [gemachtigde], de makelaar van [wederpartij], is verschenen.

Overwegingen

Inleiding

1.       [wederpartij] en zijn partner hebben in 2012 de woningen aan de [locatie 1] en [locatie 2], gelegen in de Visserijbuurt van Den Haag, samengevoegd. De samengevoegde woning heeft een totale gebruiksoppervlakte van 483 m2. [wederpartij] wil de woning verkopen. De woning is in ongesplitste staat volgens hem onverkoopbaar. [wederpartij] wil de woning daarom eerst weer splitsen in twee woningen. Hij heeft daartoe een aanvraag om een woningvormingsvergunning gedaan.

2.       Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage. De bijlage maakt deel uit van deze uitspraak.

Besluitvorming

3.       Op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 geldt onder meer in de Visserijbuurt een verbod op woningvorming, wat betekent dat het college de aanvraag in beginsel moet afwijzen. Het college heeft geen aanleiding gezien om de hardheidsclausule toe te passen, als bedoeld in artikel 7:3 van de Huisvestingsverordening. Het college heeft ten behoeve van de evenwichtige woonvoorraad het belang van het behoud van de grotere woning zwaarder laten wegen dan het belang van [wederpartij] bij splitsing in twee kleinere woningen. Dat de woning eerder al gesplitst is geweest, is verder geen bijzondere omstandigheid die volgens het college maakt dat de hardheidsclausule toegepast moet worden.

Uitspraak van de rechtbank

4.       De rechtbank heeft overwogen dat er op grond van de Huisvestingsverordening een vergunningsplicht voor de splitsing van de woning geldt en het college in beginsel gehouden is om de aanvraag af te wijzen. De rechtbank heeft verder overwogen dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de hardheidsclausule niet is toegepast. Het college heeft niet uitgelegd waarom de (gesplitste) woningen niet op zichzelf groot genoeg zijn om te voldoen aan het belang van het college bij het behoud van grotere woningen in de woningvoorraad. Het is de rechtbank daarom niet duidelijk waarom voor het college het belang bij het behoud van specifiek deze (ongesplitste) gezinswoning zwaarder weegt dan het belang bij de splitsing in twee relatief grote gezinswoningen. Het college is verder onvoldoende ingegaan op de specifieke omstandigheden van het geval, waaronder de volgens [wederpartij] beperkte effecten van de splitsing op de leefbaarheid in de buurt van de woning. Verder lijkt het college zich in zijn verweerschrift en op de zitting te baseren op onjuiste feitelijke informatie over de woning. De door het college vermelde totaaloppervlakte van de woning van 383 m2 is onjuist. Ook de conclusie van het college dat de gesplitste woningen niet ieder afzonderlijk zouden beschikken over een toilet en badkamer, is onjuist. Verder is de stelling van het college dat voor de splitsing constructieve doorbraken uitgevoerd moeten worden met behulp van de brandweer, ook onjuist. Volgens de rechtbank wekt dat de indruk dat het besluit niet met de juiste zorgvuldigheid is voorbereid.

5.       De rechtbank heeft het besluit vernietigd en het college opgedragen om een nieuw besluit te nemen.

Nader besluit van 17 april 2025

6.       In het besluit van 17 april 2025 heeft het college gewezen op meerdere uitspraken van de rechtbank en de Afdeling gewezen waarin is geoordeeld dat het college voldoende heeft onderbouwd dat in alle segmenten van de woningmarkt sprake is van schaarste. Het college blijft bij het standpunt dat er geen sprake is van een bijzondere situatie. Het college is daarbij uitgegaan van dezelfde feiten als bij zijn besluit van 1 februari 2023 en het heeft zich op het standpunt gesteld dat [wederpartij] geen stukken heeft overgelegd waaruit een andere feitelijke situatie blijkt.

7.       De Afdeling betrekt dit nadere besluit in haar beoordeling op grond van artikel 6:19, gelezen in verbinding met artikel 6:24, van de Algemene wet bestuursrecht.

Gewijzigde Huisvestingsverordening

8.       De regelgeving voor een woningvormingsvergunning in de Huisvestingsverordening is gewijzigd per 1 april 2026. [wederpartij] heeft gemeld dat hij inmiddels op grond van de gewijzigde Huisvestingsverordening een nieuwe aanvraag heeft ingediend. Hoewel het college na de behandeling ter zitting heeft laten weten dat het mogelijk is dat partijen na een eventuele inwilliging van de aanvraag tot een schikking kunnen komen, hebben partijen de Afdeling daarover niet meer nader bericht. Het hoger beroep is ook niet ingetrokken. De Afdeling doet daarom vandaag alsnog uitspraak in deze zaak.

Hoger beroep

9.       Het college voert aan dat de door de rechtbank geschetste weergave van de feitelijke situatie van de woning, namelijk dat de (gesplitste) woningen ieder beschikken over een eigen toilet en badkamer, niet blijkt uit de stukken. Het college betoogt dat het aan [wederpartij], als aanvrager, is om de feitelijke situatie van de woning te onderbouwen met stukken.

Het college voert verder aan dat de rechtbank ook op andere gronden ten onrechte heeft geoordeeld dat het onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de hardheidsclausule niet is toegepast. Het college betoogt dat de rechtbank en de Afdeling reeds in meerdere uitspraken hebben geoordeeld dat het college met de Woonvisie Den Haag 2022 voldoende heeft onderbouwd dat sprake is van schaarste in alle prijsssegmenten van de woningmarkt, waaronder in de Visserijbuurt, waarin de woning is gelegen. De woning valt onder dit beleid. Daarom is het college niet gehouden om, in het kader van de hardheidsclausule, nogmaals in te gaan op de reeds aangetoonde inbreuk van woningvorming op de leefbaarheid van de buurt en schaarste in de woningvoorraad.

9.1.    Het hoger beroep van het college richt zich tegen de overwegingen van de rechtbank over de hardheidsclausule, als bedoeld in artikel 7:3 van de Huisvestingsverordening 2019. Voor de toepassing van de hardheidsclausule moet, zoals het college uiteen heeft gezet, sprake zijn van een bijzondere situatie.

9.2.    Het college is daartoe in zijn besluit van 1 februari 2023 ingegaan op zijn beleid en de rechtspraak over de toepassing van de hardheidsclausule bij aanvragen om een woningvormingsvergunning. Het college is in zijn besluit echter niet concreet ingegaan op de feitelijke situatie van de woning van [wederpartij], waaronder de oppervlakte en de ruimtelijke indeling van de woning. De rechtbank heeft overwogen dat het college in zijn verweerschrift en bij de mondelinge behandeling ter zitting van de rechtbank is uitgegaan van onjuiste informatie over de woning, namelijk dat de woningen na splitsing niet elk zouden beschikken over een eigen toilet en badkamer, dat de (gebruiks)oppervlakte van de woning 383 m2 zou zijn en dat de betrokkenheid van de brandweer nodig zou zijn bij de splitsing van de woning. In hoger beroep heeft het college in reactie hierop het standpunt ingenomen dat het wel degelijk is uitgegaan van de juiste informatie en dat wat de rechtbank heeft overwogen niet blijkt uit de door [wederpartij] overgelegde stukken.

9.3.    Het college is in zoverre alleen ingegaan op de overweging van de rechtbank waarin zij het standpunt van [wederpartij] heeft gevolgd dat de woningen na splitsing elk wel degelijk beschikken over een eigen toilet en badkamer. Het college heeft erop gewezen dat uit de door [wederpartij] ingediende stukken niet blijkt dat beide woningen na splitsing daarover zouden beschikken. De Afdeling wijst erop dat [wederpartij] in bezwaar heeft gesteld dat de splitsing van de woning alleen het aanbrengen van tussenmuren vereist en dat de woningen na splitsing elk beschikken over een eigen badkamer. Het had op de weg van het college gelegen om daarnaar navraag en onderzoek te doen. Het college verwijst in hoger beroep verder naar tekeningen die behoren bij de toekenning van een omgevingsvergunning voor de eerdere samenvoeging van de woning van 5 januari 2012, waaruit volgens het college zou blijken dat de woningen na splitsing niet elk zouden beschikken over een eigen toilet en badkamer. De Afdeling vindt deze gedateerde tekeningen van vóór de samenvoeging in 2012 onvoldoende om te concluderen dat de informatie van [wederpartij] over de voorzieningen van de woning - ten tijde van de ruim tien jaar latere aanvraag van 16 februari 2022 - onjuist is. Verder blijkt ook uit het door [wederpartij] in beroep overgelegde taxatierapport en de in hoger beroep overgelegde meetrapporten dat er in elk van de woningen na splitsing wel degelijk een toilet en badkamer aanwezig zijn. Het college is niet ingegaan op deze stukken. Het college heeft ook de overwegingen van de rechtbank over zijn andere stellingen die zien op de feitelijke situatie van de woning niet gemotiveerd weersproken. De Afdeling gaat er daarom met de rechtbank vanuit dat het college zich heeft gebaseerd op onjuiste informatie.

9.4.    Dat betekent dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat het college zijn besluit onzorgvuldig heeft voorbereid en dat het onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de hardheidsclausule niet is toegepast. Het college kan alleen na een gedegen feitelijk onderzoek in een nader besluit beoordelen of sprake is van een bijzondere situatie omdat sprake is van twee samengevoegde woningen van grotere omvang en de woning in ongesplitste staat onverkoopbaar is, zoals de makelaar van [wederpartij] ter zitting van de Afdeling heeft toegelicht. Omdat het college eerst onderzoek moet doen naar de feiten, kan de Afdeling in het kader van het hoger beroep niet ingaan op het betoog van het college dat de situatie van [wederpartij] zou zijn voorzien in zijn beleid.

9.5.    Het betoog slaagt niet.

Conclusie hoger beroep

10.     Het hoger beroep van het college is ongegrond. De Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

11.     Het college moet de proceskosten vergoeden. Op grond van artikel 8:109, tweede lid, van de Awb wordt van het college griffierecht geheven.

Beroep van rechtswege tegen het nadere besluit van 17 april 2025

12.     [wederpartij] betoogt dat ook het nadere besluit van het college van 17 april 2025 ondeugdelijk gemotiveerd is. Het college had volgens [wederpartij] de hardheidsclausule moeten toepassen. Het college heeft verder opnieuw te weinig aandacht besteed aan de feitelijke situatie van de woning. De woning is feitelijk altijd opgedeeld gebleven in twee woningen met in beide woningen een woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer en toilet. De samengevoegde woning biedt niet dezelfde woonkwaliteit als die in het algemeen aan een grote woning wordt toegedicht. Er is verder geen schaarste voor de immens grote woning van bijna 500 m2. Er is ook geen effect op de leefbaarheid in de wijk. [wederpartij] betoogt dat het college niet is ingegaan op de specifieke omstandigheden van het geval en dat het blijft uitgaan van onjuiste informatie.

12.1.  Met [wederpartij] stelt de Afdeling vast dat het college in zijn nadere besluit van 17 april 2025 is uitgegaan van dezelfde (onjuiste) feitelijke informatie over de aanwezigheid van toiletten en badkamers als in het besluit van 1 februari 2023 (zie hiervoor de overwegingen van de Afdeling onder 9.1-9.4). Alleen al daarom is ook het besluit van 17 april 2025 onzorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd.

12.2.  Het betoog slaagt.

Conclusie beroep van rechtswege

13.     Het beroep van rechtswege van [wederpartij] is gegrond. Het besluit van 17 april 2025 wordt vernietigd. De Afdeling draagt het college op om binnen zes weken na deze uitspraak een nieuw besluit te nemen. Indien het college inmiddels de nieuwe aanvraag van [wederpartij] op grond van de per 1 april 2026 gewijzigde Huisvestingsverordening niet heeft ingewilligd moet het college op grond van een gedegen feitelijk onderzoek opnieuw beoordelen of de hardheidsclausule moet worden toegepast. Indien het college inmiddels de nieuwe aanvraag wel heeft ingewilligd, ligt het voor de hand dat het college in zijn nadere besluit nog beoordeelt of het primaire besluit van 20 mei 2022 onrechtmatig is en [wederpartij] daarom in aanmerking komt voor een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase.

14.     Het college moet de proceskosten van het beroep van rechtswege vergoeden.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

I.        bevestigt de aangevallen uitspraak;

II.       verklaart het beroep van rechtswege van [wederpartij] tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Den Haag van 17 april 2025 gegrond;

III.      vernietigt dat besluit;

IV.     draagt het college van burgemeester en wethouders van Den Haag  op om binnen zes weken na deze uitspraak een nieuw besluit op bezwaar te nemen;

V.      veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Den Haag tot vergoeding van bij [wederpartij] in verband met de behandeling van het hoger beroep en het beroep van rechtswege opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.335,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

VI.     bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Den Haag een griffierecht van € 579,00 wordt geheven.

Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Schuurman, griffier.

w.g. Daalder
lid van de enkelvoudige kamer

w.g. Schuurman
griffier

Uitgesproken in het openbaar op 5 augustus 2026

1100

Bijlage

Wettelijk kader

Huisvestingsverordening Den Haag 2019

Artikel 5:1. Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming

1. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.

2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied.

Artikel 5:2. Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming

De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning:

[…]

c. worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten;

Artikel 5:6. Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming

[…]

7. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (verbod op woningvorming-)gebieden, zoals weergegeven in bijlage III (donkergele gebieden), vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of voor het karakter dan wel de leefbaarheid in het gebied.

[…]

Artikel 7:3. Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders kunnen een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard.