Uitspraak 202400795/1/R2

202400795/1/R2.
Datum uitspraak: 8 juli 2026

AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak in het geding tussen:

1.       [appellant sub 1],
2.       [appellant sub 2],
beiden wonend in Geldrop, gemeente Geldrop-Mierlo,
appellanten,

en

de raad van de gemeente Geldrop-Mierlo,
verweerder.

Procesverloop

Bij besluit van 11 december 2023 heeft de raad het bestemmingsplan "Grote Bos, Geldrop" vastgesteld.

Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] beroep ingesteld.

De raad heeft een verweerschrift ingediend.

[appellant sub 2] heeft een nader stuk ingediend.

De Afdeling heeft de zaak op zitting behandeld op 18 februari 2026, waar [appellant sub 2], bijgestaan door mr. R.P.A. van der Meer, rechtsbijstandsverlener in Alphen aan den Rijn, en [appellant sub 1] via een videoverbinding, en de raad, vertegenwoordigd door V.P. Rovers, bijgestaan door mr. M. van Moorsel, advocaat te Nijmegen, zijn verschenen.

Overwegingen

Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet

1.       Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd het recht zoals dat gold vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.

Het ontwerpplan is op 9 juni 2023 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Crisis- en herstelwet (Chw), zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing blijft.

Waar gaat deze zaak over?

2.       Het bestemmingsplan maakt de bouw van een appartementengebouw met 73 woningen met een maximum bouwhoogte van 14 m mogelijk in Geldrop aan de weg Grote Bos. Op de gronden stond eerst een schoolgebouw van het Strabrecht College. Het plangebied grenst aan de zuidelijke zijde aan gebouwen van Stichting St. Anna Zorggroep en aan de westelijke zijde aan het nieuwe schoolgebouw van het Strabrecht College. Het gebied tussen de Dwarsstraat en de weg Grote Bos, met de gebouwen van Stichting St. Anna Ouderenzorg, het Strabrecht College, en de sporthallen, wordt door de raad als één ontwikkelgebied beschouwd. Daar wil de raad een groene centrale ruimte aanleggen die door de gebruikers van de verschillende functies kan worden gebruikt. Een deel van de groene centrale ruimte is gelegen in het plangebied. Ook wordt één groot parkeerterrein aangelegd dat voorziet in zowel de parkeerbehoefte van de te bouwen woningen als in de parkeerbehoefte van het Strabrecht College en Stichting St. Anna Zorggroep. Een deel van dit parkeerterrein ligt in het plangebied.

3.       [appellant sub 1] en [appellant sub 2] wonen direct ten noorden van het plangebied, aan respectievelijk de [locatie 1] en [locatie 2]. Zij vinden het appartementengebouw niet passend in de omgeving en vrezen dat hun woon- en leefklimaat onaanvaardbaar wordt aangetast. Ook vrezen zij voor verkeer- en parkeeroverlast.

Het bestemmingsplan

Wijze van toetsen

4.       Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.

Ingetrokken beroepsgrond

5.       Op de zitting heeft [appellant sub 2] zijn beroepsgrond ingetrokken dat ten onrechte de Chw van toepassing is verklaard op het besluit.

Onzorgvuldige voorbereiding

6.       [appellant sub 1] betoogt dat de procedure voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan onzorgvuldig is verlopen. De plannen die naar de omwonenden toe zijn gecommuniceerd, sluiten niet aan bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan en het plan zelf. De raad heeft nooit gecommuniceerd dat op de desbetreffende gronden zorgwoningen of begeleid wonen mogelijk zouden worden gemaakt. De raad heeft telkens naar de gebiedsvisie verwezen terwijl die nooit officieel is vastgesteld. De raad heeft hem misleid door vergunningen te verlenen, nieuwsbrieven te versturen en een informatieavond te houden over plannen waarvan de raad op voorhand wist dat die nooit zouden worden gerealiseerd.

Verder voert [appellant sub 1] aan dat de grondslag van dit bestemmingsplan erin is gelegen dat tekorten op de herbouw van de school ter hoogte van € 1.900.000,00 moeten worden terugverdiend. Hierdoor is minder oog geweest voor een goede ruimtelijke ordening.

6.1.    De Afdeling stelt vast dat het bestemmingsplan is voorbereid met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In overeenstemming met deze procedure zijn omwonenden zoals [appellant sub 1] in de gelegenheid gesteld om een zienswijze op het ontwerpplan naar voren te brengen. Deze zienswijzen heeft de raad betrokken bij de vaststelling van het plan (bijlage 20 bij de plantoelichting). In zoverre is de voor het voorbereiden van een bestemmingsplan voorgeschreven procedure door de raad gevolgd.

Het bieden van inspraak voorafgaande aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan maakt geen onderdeel uit van de in de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geregelde bestemmingsplanprocedure. De raad was op grond van de Participatie- en inspraakverordening Geldrop-Mierlo 2015 ook niet verplicht om meer inspraakmogelijkheden te bieden dan het op grond van afdeling 3.4 van de Awb is verplicht. Dat het bestemmingsplan niet precies overeenkomt met de plannen die naar omwonenden zijn gecommuniceerd vóór de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan heeft daarom geen gevolgen voor de rechtmatigheid van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

Daarbij wijst de Afdeling erop dat het bestemmingsplan geen zorgwoningen of begeleid wonen toestaat. Artikel 4.1, aanhef en onder b, van de planregels staat 24-uursbegeleiding aan huis namelijk niet toe.

Verder heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling op het standpunt mogen stellen dat de vaststelling van de gebiedsvisie niet noodzakelijk is voor de vaststelling van het plan. In het verweerschrift staat dat de gebiedsvisie is bedoeld om de verschillende ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied, die deels al onomkeerbaar waren toen de gebiedsvisie werd opgesteld, op elkaar af te stemmen. Door naar de gebiedsvisie te verwijzen heeft de raad de ruimtelijke onderbouwing daarin tot haar motivering van het plan gemaakt. Dat maakt dat het niet van belang is of de gebiedsvisie formeel is vastgesteld.

Het betoog slaagt niet.

Plangrens

7.       [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat de gekozen planbegrenzing in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Zij voeren daartoe aan dat de raad ten onrechte alleen een bestemmingsplan voor de ontwikkeling van de appartementen heeft vastgesteld, terwijl de raad het gebied tussen de Dwarsstraat en Grote Bos als één gebied beschouwt. Zij stellen dat de raad één integraal bestemmingsplan had moeten vaststellen voor de ontwikkelingen in het gebied tussen de Dwarsstraat en Grote Bos, zodat de verschillende ontwikkelingen in samenhang hadden kunnen worden bezien.

7.1.    De raad komt beleidsruimte toe bij het bepalen van de begrenzingen van een bestemmingsplan. Deze ruimte is echter niet zo groot dat de raad een begrenzing kan vaststellen die in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling is van oordeel dat geen sprake is van zodanige ruimtelijke samenhang tussen het plangebied en het Strabrecht College, de drie gebouwen van Stichting St. Anna Ouderenzorg en de sporthallen, dat de begrenzing in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Het betoog slaagt niet.

Beeldkwaliteitsplan

8.       [appellant sub 1] betoogt dat de raad ten onrechte het beeldkwaliteitsplan ten grondslag heeft gelegd aan het bestemmingsplan. Het bevat namelijk foutieve informatie. Zo wordt daarin ten onrechte vermeld dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het ‘plangebied gebiedsvisie’, terwijl de gebiedsvisie helemaal niet bestaat.

Verder betoogt [appellant sub 1] dat het bestemmingsplan op een aantal punten in strijd is met het beeldkwaliteitsplan. Hij voert daartoe aan dat het appartementengebouw in het beeldkwaliteitsplan is opgedeeld in twee blokken met een tussenruimte. De raad heeft ten onrechte maar één bouwvlak opgenomen. Verder wordt de grotere hoogte in het beeldkwaliteitsplan gemotiveerd door de stelling dat deze grenst aan groen en aan grote gebouwen. Dit klopt niet, omdat de dichtstbijzijnde bebouwing 2-laags is, en niet 4-laags zoals het appartementengebouw. Ook grenst het deel van het appartementengebouw met een hogere bouwhoogte niet aan groen en evenmin aan grote gebouwen. Ook is er geen balans met het lagere gedeelte van de omgeving.

8.1.    In de plantoelichting wordt onder 2.3.3 ingegaan op het beeldkwaliteitsplan. In het beeldkwaliteitsplan is aandacht besteed aan de opbouw en beeldkwaliteit van de bestaande leefomgeving. Het beeldkwaliteitsplan gaat verder in op de ontwerp- en toetsingscriteria ten behoeve van de stedenbouw en architectuur waarin onder andere aandacht is besteed aan de structuur, de situering en oriëntatie, de hiërarchie, de massa en vorm, de bebouwingscategorieën en de karakteristiek en sfeer. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 16 bij de plantoelichting gevoegd.

8.2.    In het beeldkwaliteitsplan wordt vermeld dat de hogere delen op strategische plekken aan de binnenzijde van het plan zijn gelegen, zodat zij grenzen aan grotere, groene ruimtes en gekoppeld zijn aan de grotere, bestaande gebouwen. Het bestemmingsplan maakt bebouwing mogelijk die aan de straatzijde (Grote Bos) bestaat uit drie bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 11 m. Aan de zijde die uitkijkt op het binnenhof van het appartementengebouw wordt een vierde, extra teruggelegen bovenste bouwlaag (een setback) met een maximale bouwhoogte van 14 m mogelijk gemaakt. [appellant sub 1] betoogt ten onrechte dat het bestemmingsplan op dit punt in strijd is met het beeldkwaliteitsplan. Het deel van het appartementengebouw met de hogere bouwhoogte grenst namelijk wel aan de bestemming "Groen". Ook is het hogere deel van de bebouwing gericht op de grotere, bestaande gebouwen van het Strabrecht College en Stichting St. Anna Ouderenzorg en niet op de woningen buiten het plangebied. Juist het lagere deel van het appartementengebouw is gericht op de omliggende woningen. Dit is in overeenstemming met het beeldkwaliteitsplan, waarin wordt vermeld dat de lagere volumes aan de buitenzijde van het complex liggen, zodat er zo veel mogelijk balans met de bestaande omliggende woningen is.

Verder stelt de raad dat weliswaar de bouw in twee volumes niet is geborgd maar dat dit ook niet noodzakelijk is voor de aanvaardbaarheid van het bestemmingsplan. Op de zitting heeft de raad toegelicht dat hij de mogelijkheid heeft willen openhouden om het appartementengebouw in één bouwvolume te realiseren. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat het bestemmingsplan ook in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening als het appartementengebouw in één bouwvolume wordt gerealiseerd. Daarbij acht de Afdeling van belang dat het appartementengebouw ook bij een splitsing in twee hoofdvolumes eenzelfde L-vorm behoudt.

De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de raad het beeldkwaliteitsplan niet aan het plan ten grondslag heeft mogen leggen, omdat daarin wordt verwezen naar de gebiedsvisie, die formeel niet is vastgesteld. Zoals hiervoor onder 6.1 is overwogen, heeft de raad door naar de gebiedsvisie te verwijzen de onderbouwing daarin tot zijn motivering gemaakt. Daarom is niet van belang of de gebiedsvisie formeel is vastgesteld.

Het betoog slaagt niet.

Stedenbouwkundige bezwaren

9.       [appellant sub 2] en [appellant sub 1] betogen dat de bebouwing die het bestemmingsplan mogelijk maakt in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Zij voeren daartoe verschillende argumenten aan.

- Omvang bebouwing

9.1.    [appellant sub 2] betoogt dat de bebouwing niet passend is in de omgeving. Hij voert daartoe aan dat de bebouwing afwijkt van de gebouwen van het Strabrecht College, Stichting St. Anna Zorggroep en de sporthallen, die zijn gekenmerkt door 2-laagse bebouwing. In het verleden heeft de raad altijd gesteld dat de bebouwing van de woningen daarbij moet aansluiten. De raad heeft zijn standpunt dat een 4-laags appartementencomplex met

73 appartementen ruimtelijk aanvaardbaar is onvoldoende gemotiveerd. De raad heeft ten onrechte niet-ruimtelijke factoren zoals het woningtekort en financiële tekorten die zijn ontstaan door de herbouw van het Strabrecht College een rol laten spelen bij de planvorming. Verder voert [appellant sub 2] aan dat de raad voor de onderbouwing van de aard en schaal van de woningbouw ten onrechte aansluiting heeft gezocht bij woningen die zijn gelegen buiten het gebied tussen de Dwarsstraat en Grote Bos, terwijl de raad dat gebied als één ziet. De raad erkent volgens hem in de zienswijzennota dat de nieuwbouw stedenbouwkundig afwijkt van de al bestaande bebouwing in het gebied.

Het betoog van [appellant sub 1] komt op hetzelfde neer. Het appartementencomplex is volgens hem niet passend in een woonwijk met overwegend vrijstaande woningen. De afwijkende hoogte is onvoldoende gemotiveerd. De raad had grondgebonden woningen mogelijk moeten maken in plaats van appartementen, ook al omdat daar grote vraag naar is en deze inbreidingslocatie daar bij uitstek geschikt voor is. Verder maakt het plan een te grote verdichting mogelijk. Zo kan tot op de perceelsgrens gebouwd worden.

9.2.    Zoals gezegd maakt het bestemmingsplan bebouwing mogelijk die aan de straatzijde (de Grote Bos) bestaat uit drie bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 11 m. Aan de zijde die uitkijkt op het binnenhof van het appartementengebouw wordt een vierde, extra teruggelegen bovenste bouwlaag (een setback) met een maximale bouwhoogte van 14 m mogelijk gemaakt. De andere gebouwen in het gebied tussen de Dwarsstraat en de weg Grote Bos bestaan uit twee bouwlagen. Ten westen van de Dwarsstraat liggen korte rijen met aaneen gebouwde woningen. Ten noorden en ten oosten van Grote Bos en het plangebied) liggen vrijstaande woningen. De gebouwen van het Strabrecht College, Stichting St. Anna Zorggroep en de voorziene appartementencomplexen zijn van grotere aard en schaal dan de woningen buiten het plangebied.

9.3.    De Afdeling overweegt dat de raad beleidsruimte heeft bij de beoordeling of bebouwing stedenbouwkundig inpasbaar is. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat de voorziene bebouwing vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is. Dat de maximale bouwhoogte hoger is dan de bebouwing van het Strabrecht College, Stichting St. Anna Zorggroep en de sporthallen, die maximaal twee bouwlagen hoog zijn, maakt dat niet anders. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat de aard en schaal van het appartementengebouw aansluit bij die van de andere gebouwen in het gebied tussen de Dwarsstraat en Grote Bos.

Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad zich verder op het standpunt mogen stellen dat de gehanteerde afmetingen en het aantal wooneenheden gebruikelijk zijn voor woongebouwen binnen de bebouwde kom. Dat er geen andere appartementengebouwen in de directe omgeving van het plangebied zijn gelegen, maakt niet dat de raad een appartementengebouw als dit niet ruimtelijk aanvaardbaar heeft mogen achten in het plangebied. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de raad daar alleen grondgebonden woningen mogelijk zou mogen maken. Dat er ook behoefte is aan grondgebonden woningen en dat het plangebied daar geschikt voor zou zijn, maakt dat niet anders. De Afdeling ziet ook geen aanleiding voor het oordeel dat de raad bij de keuze voor het mogelijk maken van appartementen financiële belangen van de gemeente leidend heeft laten zijn.

Gelet hierop heeft de raad, gegeven zijn beleidsruimte, voldoende gemotiveerd waarom de toegestane hoogte en omvang passend is in de omgeving. De raad heeft de met het plan mogelijk gemaakte bebouwing in stedenbouwkundig opzicht dan ook aanvaardbaar mogen achten.

De betogen slagen niet.

- Positionering bouwvlakken en bebouwing

9.4.    [appellant sub 2] betoogt dat de positionering van de bouwvlakken in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Hij vreest dat hij als gevolg daarvan onevenredige privacyhinder en geluidsoverlast zal ervaren. [appellant sub 2] voert daartoe aan dat de huidige positionering inkijk in omliggende woningen zal veroorzaken. Als de bouwvlakken 180 graden of een kwartslag draaien, zal de inkijk aanzienlijk minder zijn. [appellant sub 2] voert verder aan dat de raad ten onrechte de centrale groene ruimte in het gebied tussen de Dwarsstraat en Grote Bos bepalend heeft geacht voor de manier waarop het appartementencomplex gepositioneerd wordt. De raad stelt namelijk in de zienswijzennota dat de aanleg en instandhouding van de groene long niet in het bestemmingsplan gegarandeerd hoeft te worden. De raad heeft onzorgvuldig gehandeld door zich ineens op het standpunt te stellen dat de groene long niet zo belangrijk is. Het complex kan dus op een voor omwonenden minder ingrijpende wijze gesitueerd worden.

9.5.    In het verweerschrift wordt vermeld dat het appartementencomplex op deze manier is gepositioneerd om de mogelijkheid open te houden voor de aanleg van een groen, multifunctioneel gebied dat centraal ligt in het gebied tussen de Dwarsstraat en Grote Bos. Een andere positionering, zoals een groene ruimte aan de buitenste rand van het gebied, zou dit onderbreken. De positionering is gebaseerd op de gebiedsvisie. De hoofdlijn van deze visie is dat centraal in het gebied een groen multifunctioneel gebied wordt gerealiseerd waarvan door alle functies in het gebied gebruik kan worden gemaakt. Om die reden worden de nieuwe te realiseren gebouwen zo veel mogelijk aan de rand van de groene long gerealiseerd.

9.6.    De kortste afstand tussen het bouwvlak en het perceel van [appellant sub 2] en zijn woning bedraagt respectievelijk 27 en 42 m. De maximale bouwhoogte van de bebouwing het dichtst bij de woning van [appellant sub 2] bedraagt maximaal 11 m. Daarmee is het aannemelijk dat het plan enige gevolgen zal hebben voor de privacy van [appellant sub 2]. Naar het oordeel van de Afdeling zijn deze gevolgen echter niet zo groot dat de raad daaraan een doorslaggevend gewicht had moeten toekennen bij de positionering van de bouwvlakken. Daartoe overweegt de Afdeling dat tussen het plangebied en zijn tuin een weg ligt en een dubbele bomenrij met bomen waarvan de hoogte volgens de raad varieert tussen de 11 en 18 m. In deze omstandigheden en gelet op de afstand tussen het bouwvlak en zijn perceel en woning, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat [appellant sub 2] onevenredige privacyhinder zal ondervinden als gevolg van het bestemmingsplan. Om deze reden heeft de raad het belang bij de mogelijkheid om een centrale groene ruimte te kunnen realiseren doorslaggevend mogen achten voor de positionering van de bebouwing. Dat de aanleg van de centrale groene ruimte niet in de planregels is geborgd via bijvoorbeeld een voorwaardelijke verplichting, maakt dat niet anders. De bestemming "Groen" staat niet aan de aanleg van de groene centrale ruimte in de weg.

Het betoog slaagt niet.

- Conclusie stedenbouwkundige bezwaren

9.7.    Gelet op het voorgaande is de conclusie dat wat [appellant sub 2] en [appellant sub 1] hebben aangevoerd, geen aanleiding geeft voor het oordeel dat het plan vanuit stedenbouwkundig opzicht onaanvaardbaar is.

Bestemming "Wonen"

10.     [appellant sub 1] betoogt dat meerdere planregels die zien op de bestemming "Wonen" rechtsonzeker of in strijd met een goede ruimtelijke ordening zijn.

Zo voert [appellant sub 1] aan dat artikel 4.1, aanhef en onder b, van de planregels onduidelijk is. Dat artikel maakt aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met verzorging of begeleiding mogelijk. Het is onduidelijk wat dit is en wat de ruimtelijke gevolgen zijn voor de omgeving.

Verder voert [appellant sub 1] aan dat artikel 4.2.2 van de planregels, dat het bouwen regelt van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, onduidelijk is. Hij vreest dat het parkeerterrein volledig kan worden ommuurd, waardoor de parkeerplaatsen niet meer kunnen worden gebruikt, en dat de hele woonbestemming kan worden volgebouwd met afzonderlijke, losstaande overkappingen met elk een oppervlak van 50 m2.

10.1.  Artikel 4.1, aanhef en onder b, van de planregels luidt:

"De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit en/of met verzorging of begeleiding (geen 24-uurs begeleiding) aan huis."

Artikel 1.3 definieert ‘aan huis verbonden beroep’ als volgt:

"een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is."

Artikel 1.4 definieert ‘aan huis verbonden bedrijf’ als volgt:

"het door de bewoner van de woning bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door handwerk, alsmede internethandel, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten."

10.2.  De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat artikel 4.1, aanhef en onder b, van de planregels in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling leest artikel 4.1, aanhef en onder b, van de planregels zo, dat de raad op de voor "Wonen" aangewezen gronden, naast reguliere aan huis verbonden beroeps-en bedrijfsactiviteiten, ook aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten met verzorging of begeleiding (geen 24-uurs begeleiding) aan huis toe wil staan. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat onduidelijk is wat de ruimtelijke gevolgen van aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten met verzorging of begeleiding (geen 24-uurs begeleiding) aan huis zijn. Over aan huis verbonden beroepen is immers bepaald dat de woning in overwegende mate de woonfunctie moet behouden en dat de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie in overeenstemming moet zijn. Voor aan huis verbonden bedrijven geldt ook dat het bedrijfsmatig verlenen van diensten alleen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend. Bij een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit met verzorging of begeleiding (geen 24-uurs begeleiding) zal de woning dus ook in overwegende mate de woonfunctie moeten behouden en zal de ruimtelijke uitwerking of uitstraling in overeenstemming met de woonfunctie moeten zijn. Dat in de planregels niet is gedefinieerd wat onder ‘verzorging of begeleiding (geen 24-uurs begeleiding) aan huis’ valt, maakt daarom niet dat de raad het plan niet had mogen vaststellen omdat op voorhand niet duidelijk is wat de ruimtelijke effecten hiervan zullen zijn.

De Afdeling ziet verder geen aanleiding voor het oordeel dat uit de verwoording van artikel 4.2.2, onder e, van de planregels volgt dat de hele woonbestemming kan worden volgebouwd met losse overkappingen met een oppervlakte van 50 m2. Uit artikel 4.2.2 van de planregels volgt voldoende duidelijk dat de oppervlakte van overkappingen in zijn totaliteit maximaal 50 m2 mag bedragen. Dat het gezamenlijke parkeerterrein volledig wordt ommuurd waardoor de parkeerplaatsen niet meer kunnen worden gebruikt, acht de Afdeling zo onwaarschijnlijk, dat de raad daar bij de vaststelling van het plan geen rekening mee heeft hoeven houden.

Het betoog slaagt niet.

Algemene afwijkingsregels

11.     [appellant sub 1] betoogt dat artikel 8.1 van de planregels ten onrechte een overschrijding van de bouwgrenzen tot maximaal 2,5 m toestaat. Deze afwijkingsbevoegdheid zou alleen mogen gelden voor het zuidwesten van het plangebied. Verder voert [appellant sub 1] aan dat de voorwaarden voor de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in artikel 8.2 van de planregels inhoudsloos zijn. Zij bieden onvoldoende houvast voor een weigeringsgrond. De raad heeft niet gemotiveerd dat een overschrijding van de bouwvlakgrenzen ruimtelijk gezien acceptabel is. De raad krijgt met deze planregel een vrijbrief voor een volumevergroting van minstens 10.000 m3, nog los van het feit dat artikel 6.1 van de planregels een overschrijding van ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing laat voor de toepassing van de bouwregels, mits de overschrijding van goot- en/of bouwhoogten, bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

11.1.  Artikel 8.1 van de planregels luidt:

"Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van:

a.       de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 meter, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing; (…)".

Artikel 8.2 van de planregels luidt:

"De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 8.1 kan slechts worden verleend, mits:

a.       de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;

b.       het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad;

c.       dit stedenbouwkundig verantwoord is."

11.2.  De raad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan voorzien in een flexibiliteitsbepaling op grond waarvan het mogelijk is om de in het plan voorziene bouwgrens te wijzigen. Gelet op het bepaalde hierover onder artikel 8.1, aanhef en onder a, van de planregels mag de bouwgrens met

2,5 m alleen worden overschreden wanneer dit noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad hiermee geen zodanige verruiming van de bebouwingsmogelijkheden mogelijk gemaakt dat de raad de in het plan voorziene bebouwingsmogelijkheid in strijd heeft moeten achten met een goede ruimtelijke ordening. Hierbij betrekt de Afdeling dat de kortste afstand van de in het plan voorziene bebouwing tot de woning van [appellant sub 1] ongeveer 75 m bedraagt en dat deze afstand als gevolg van het bepaalde in artikel 8.1, aanhef en onder a, van de planregels met ten hoogste 2,5 m kan worden verkleind. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad de gevolgen hiervan voor het woon- en leefklimaat van [appellant sub 1] niet zodanig hoeven achten dat hij deze mogelijkheid niet had kunnen opnemen in de planregels.

De Afdeling ziet verder geen aanleiding voor het oordeel dat artikel 8.2 van de planregels onvoldoende houvast biedt voor een weigeringsgrond.

Het betoog slaagt niet.

Overlast

12.     [appellant sub 2] en [appellant sub 1] betogen dat de raad bij de vaststelling van het plan onvoldoende rekening heeft gehouden met hun klachten over de parkeer- en verkeeroverlast die wordt veroorzaakt door het Strabrecht College. Zo zijn er ouders die bij het wegbrengen en ophalen van kinderen voor overlast zorgen bij hen in de straat. [appellant sub 1] klaagt ook over de Kiss & Ride die is aangelegd ten behoeve van het breng- en haalverkeer. [appellant sub 2] vreest verder voor overlast door hangjongeren en drugshandelaren in de groene centrale ruimte als gevolg van de positionering van de appartementengebouwen.

12.1.  Het bestemmingsplan betreft de vaststelling van ruimtelijke keuzes. In deze uitspraak beperkt de beoordeling van de Afdeling zich tot de ruimtelijke gevolgen van dit bestemmingsplan. Wat [appellant sub 2] en [appellant sub 1] hebben aangevoerd over de parkeer- en verkeeroverlast die zij ondervinden van het Strabrecht College is geen gevolg van dit bestemmingsplan. Daarom kan dit betoog niet leiden tot vernietiging daarvan.

De parkeer- en verkeeroverlast en ook de vrees voor overlast van hangjongeren is een kwestie van openbare orde en dus van handhaving. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 27 november 2024, ECLI:NL:RVS:2024:4860, onder 7.1, is handhaving niet aan de orde in de procedure tegen het bestemmingsplan.

De betogen slagen niet.

Verkeer

13.     [appellant sub 2] vreest dat het plan leidt tot onevenredige verkeershinder. De raad heeft onvoldoende gemotiveerd dat de verkeersgeneratie van het plan kan worden opgevangen door de bestaande infrastructuur. De raad heeft ten onrechte niet gekeken naar de verkeersbewegingen van de verschillende ontwikkelingen samen in het gebied, terwijl de raad het als één gebied beschouwt.

13.1.  In de plantoelichting wordt onder 4.12 ingegaan op verkeer. De verkeersgeneratie van het plan is geschat op 361 mvt/etmaal. In het verweerschrift wordt verwezen naar een verkeerstelling van november 2022 waaruit blijkt dat het aantal verkeersbewegingen op Grote Bos op een werkdag 2.770 mvt/etmaal bedraagt. Voor een erftoegangsweg wordt doorgaans een bovengrens van 6.000 mvt/etmaal gehanteerd. Inclusief de verkeersgeneratie van de woningbouw zal het aantal verkeersbewegingen op Grote Bos rond de 3.100 mvt/etmaal bedragen. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van het plan aanvaardbaar is. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de raad ten onrechte niet heeft gekeken naar de gezamenlijke verkeerseffecten van het Strabrecht College, de gebouwen van Stichting St. Anna Ouderenzorg, de sporthallen en het appartementengebouw. De verkeerseffecten van het Strabrecht College, de gebouwen van Stichting St. Anna Ouderenzorg en de sporthallen heeft de raad juist als een gegeven beschouwd.

Het betoog slaagt niet.

Parkeren

14.     [appellant sub 2] en [appellant sub 1] betogen dat het plan in onvoldoende parkeergelegenheid voorziet. Zij vrezen dat het plan zal leiden tot parkeeroverlast.

[appellant sub 2] voert daartoe aan dat de raad de parkeerbehoefte van het plan onjuist heeft berekend. Zo heeft de raad de toepassing van de mobiliteitscorrectie van 10% onvoldoende gemotiveerd. Dat de woningbouwontwikkeling binnen 400 tot 750 m loopafstand van een HOV-halte is gelegen, is onvoldoende voor een correctie. De raad had een mobiliteitsplan moeten opstellen om de correctie te onderbouwen. Er zijn geen maatregelen genomen die bijdragen aan een lagere parkeerbehoefte, zoals het inzetten van deelauto’s.

Verder voert [appellant sub 2] aan dat de raad ten onrechte 34 openbare parkeerplaatsen aan Grote Bos heeft afgetrokken van het aantal aan te leggen parkeerplaatsen. Ook mocht de raad niet uitgaan van dubbelgebruik van parkeerplaatsen van het Strabrecht College, de zorgwoningen en de woningbouw.

Het betoog van [appellant sub 1] komt op hetzelfde neer. Hij voert verder aan dat de raad bij het berekenen van de parkeerbehoefte ten onrechte heeft aangesloten bij de CROW-cijfers. De raad had de parkeerbehoefte moeten afstemmen op de feitelijke situatie en niet op een richtlijn. Verder voert [appellant sub 1] aan dat de raad ten onrechte aftrekposten aangrijpt om zo min mogelijk parkeerplaatsen te hoeven realiseren, terwijl er een groot parkeerprobleem is. Dit zal alleen maar toenemen door de woningbouw en door het Strabrecht College dat nog van 1.100 naar 1.500 leerlingen kan groeien. Vanwege die groei heeft de raad volgens hem het parkeerdrukonderzoek niet aan het besluit ten grondslag mogen leggen. Daarin is ten onrechte uitgegaan van de huidige situatie, waarin het Strabrecht College 1.100 leerlingen heeft. [appellant sub 1] voert verder aan dat de raad te weinig parkeerplaatsen heeft aangelegd. Het parkeerterrein beschikt over 176 parkeerplaatsen, maar voor het Strabrecht College en de woonzorgwoningen zijn bij vergunningverlening al rechten voor 164 parkeerplaatsen verleend. Dit betekent dat er nog maar 12 parkeerplaatsen overblijven voor de 73 woningen, waar een parkeervraag van 103 parkeerplaatsen vanuit gaat. [appellant sub 1] concludeert hieruit dat er 43 parkeerplaatsen op eigen terrein moeten worden aangelegd.

[appellant sub 1] voert verder aan dat artikel 7.2.1, sub b, van de planregels ten onrechte toestaat dat kan worden afgeweken van het vereiste dat moet worden voldaan aan de parkeerkencijfers van de ‘Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo’ (hierna: de parkeernota). Hij voert daartoe aan dat parkeren in dit stadium correct kan worden gerealiseerd, zonder dat daarvoor een afwijking van de normen uit de parkeernota nodig is. Er is immers sprake van een braakliggend terrein en er kan eenvoudig worden voldaan aan het uitgangspunt van de parkeernota dat parkeren op eigen terrein moet plaatsvinden.

14.1.  Artikel 7.2.1, aanhef en onder a en b, van de planregels, luidt:

"Het bevoegd gezag toetst bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hiervoor gelden de volgende regels:

a.       in het geval van de oprichting, uitbreiding of wijziging van een gebouw dient ten behoeve van het parkeren van auto's en fietsen te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hierbij dient te worden voldaan aan de parkeerkencijfers van de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo of een andere Parkeernota zoals geldend ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning. Hierbij wordt de norm berekend over het nieuw te bouwen of te wijzigen gedeelte;

b.       bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien:

1.       indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; en/of

2.       het ruimtelijk gezien niet wenselijk is de nodige parkeer- of stallingruimte op eigen terrein te voorzien; en/of

3.       aangetoond kan worden dat er voldoende openbare parkeerplaatsen binnen een acceptabele afstand aanwezig zijn die benut kunnen worden; […]"

14.2.  De Afdeling stelt voorop dat artikel 7.2.1 van de planregels voorschrijft dat een omgevingsvergunning voor bouwen slechts wordt verleend als wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo of een andere Parkeernota zoals geldend ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning.

Hoewel de vraag of er voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd pas in het kader van de procedure van de omgevingsvergunning voor bouwen aan de orde zal komen, moet de raad bij de vaststelling van het plan al wel bezien of kan worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 26 januari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:248, onder 9.2. Daarom zal de Afdeling hierna beoordelen of moet worden geoordeeld dat niet in voldoende parkeerplaatsen zou kunnen worden voorzien en dat de raad zich om die reden niet op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.

14.3.  In het zuidelijke en oostelijke deel van het plangebied wordt een parkeerterrein met 176 parkeerplaatsen aangelegd. Dit gezamenlijke parkeerterrein voorziet in zowel de parkeerbehoefte van de te bouwen woningen als in de parkeerbehoefte van het Strabrecht College en Stichting St. Anna Zorggroep.

- Mobiliteitscorrectie

14.4.  In de plantoelichting is aan de hand van de parkeernota de parkeerbehoefte van de woningen berekend op 114,1 parkeerplaatsen. De raad heeft vervolgens een mobiliteitscorrectie van 10% toegepast omdat op ongeveer 600 m van het plangebied een halte voor een HOV-bus ligt.

Om een mobiliteitscorrectie te kunnen toepassen, moet volgens de parkeernota een mobiliteitsplan worden opgesteld. Onder het kopje ‘Het mobiliteitsplan’ onder 6.3.3 van de parkeernota wordt toegelicht wat dit plan moet bevatten. Dat nog geen mobiliteitsplan is vastgesteld, maakt niet dat de mobiliteitscorrectie niet mocht worden toegepast. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de raad op voorhand had moeten inzien dat dit mobiliteitsplan bij de procedure van de omgevingsvergunning niet zal kunnen worden verstrekt. [appellant sub 2] betoogt ten onrechte dat het voor de toepassing van de mobiliteitscorrectie nodig is dat de raad andere maatregelen treft die de parkeerbehoefte verlagen, zoals de inzet van deelauto’s. De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling uit mogen gaan van toepassing van de mobiliteitscorrectie.

- Correctie voor dubbelgebruik

14.5.  Verder heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling mogen uitgaan van een parkeerbehoefte van 262 parkeerplaatsen voor de woningbouw, het Strabrecht College en Stichting St. Anna Zorggroep gezamenlijk.

[appellant sub 2] heeft zijn standpunt dat de raad ten onrechte is uitgegaan van dubbelgebruik niet onderbouwd. De Afdeling ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de raad ten onrechte een correctie voor dubbelgebruik heeft toegepast. De raad heeft zich daarom op het standpunt mogen stellen dat de parkeerbehoefte op het maatgevende moment na de correctie voor dubbelgebruik 206,4, afgerond 207, parkeerplaatsen bedraagt voor de woningen, het Strabrecht College en Stichting St. Anna Zorggroep samen.

- Openbare parkeerplaatsen in de omgeving van het plangebied

14.6.  De raad heeft zich op het standpunt gesteld dat in de directe omgeving aan Grote Bos al 34 parkeerplaatsen aanwezig zijn die ingezet kunnen worden om in de parkeerbehoefte te voorzien. Deze bestaande parkeerplaatsen in de openbare ruimte kunnen volgens de raad in mindering gebracht worden gebracht op de te realiseren parkeerplaatsen binnen het plangebied. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de raad deze 34 bestaande openbare parkeerplaatsen ten onrechte in mindering heeft gebracht. Uit het rapport "Parkeeronderzoek Strabrecht College e.o. Gemeente Geldrop-Mierlo" van 7 november 2023, uitgevoerd door Buiten-Ruimte (hierna: het parkeeronderzoek), dat als bijlage 19 bij de plantoelichting is gevoegd, blijkt dat er op het drukste moment nog 135 vrije parkeerplaatsen in de omgeving van het plangebied beschikbaar zijn. Onder verwijzing naar de aanvullende notitie van 18 juli 2024 van Buiten-Ruimte heeft de raad zich op het standpunt gesteld dat er ook bij een maximale bezetting van de school en uitgaande van 1.500 leerlingen voldoende parkeergelegenheid zal zijn als die 34 openbare parkeerplaatsen in mindering worden gebracht op het aantal te realiseren parkeerplaatsen. Hoewel [appellant sub 1] terecht stelt dat nu nog sprake is van een braakliggend terrein en dat parkeren in dit stadium kan worden gerealiseerd zonder dat daarvoor een afwijking van de normen uit de parkeernota nodig is, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad ten onrechte uitgaat van benutting van vrije parkeerplaatsen in de omgeving. Daartoe overweegt de Afdeling dat de raad heeft onderbouwd dat er aantoonbaar beschikbare parkeerplaatsen in de omgeving van het plangebied zijn en dat het niet van zorgvuldig ruimtegebruik zou getuigen om op eigen terrein parkeerplaatsen aan te leggen terwijl er voldoende capaciteit in de openbare ruimte is. De parkeernormen staan toe dat van het uitgangspunt dat op eigen terrein parkeerplaatsen moeten worden aangelegd wordt afgeweken, mits de bezettingsgraad in de omgeving na afwenteling maximaal 85% bedraagt. De raad heeft onderbouwd dat dat dat het geval is.

- Conclusie parkeren

14.7.  De conclusie is dat in totaal (207 - 34 =) 173 parkeerplaatsen nodig zijn om in de gecombineerde parkeerbehoefte te voorzien. Op het gezamenlijke parkeerterrein worden in totaal 176 parkeerplaatsen aangelegd. De raad heeft zich op het standpunt mogen stellen dat hiermee wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen. Maar zelfs als dat nodig zou zijn, bestaat de mogelijkheid om meer parkeerplaatsen in het plangebied aan te leggen. Daarom ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad op voorhand had moeten inzien dat het bestemmingsplan niet uitvoerbaar is omdat niet blijvend op eigen terrein in de parkeerbehoefte kan worden voorzien.

Conclusie

15.     De beroepen zijn ongegrond.

16.     De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

verklaart de beroepen ongegrond.

Aldus vastgesteld door mr. P.H.A. Knol, voorzitter, en mr. J.H. van Breda en mr. H.J.M. Besselink, leden, in tegenwoordigheid van mr. K.M. Arneri, griffier.

w.g. Knol
voorzitter

w.g. Arneri
griffier

Uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2026

1010

BIJLAGE

Bestemmingsplan "Grote Bos, Geldrop"

Artikel 4.1 luidt:

"De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a.       wonen;

b.       een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit en/of met verzorging of begeleiding (geen 24-uurs begeleiding) aan huis;

c.       parkeervoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

d.       voorzieningen voor verkeer en verblijf;

e.       groenvoorzieningen;

f.        water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

g.       nutsvoorzieningen."

Artikel 4.2.1 luidt:

"Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

a.       het aantal op te richten woningen mag niet meer bedragen dan middels de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' wordt voorgeschreven, met dien verstande dat:

1.       minimaal 30% van het aantal woningen wordt gebouwd als sociale koop- en/of huurwoning;

2.       voor de sociale koop- en/of huurwoningen de instandhoudingstermijn in acht wordt genomen.

b.       hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd;

c.       ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan;

d.       de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan middels de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' wordt voorgeschreven;

e.       dakopbouwen en dakterrassen zijn niet toegestaan."

Artikel 4.2.2 luidt:

"Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

a.       de bouwhoogte van een pergola mag niet meer bedragen dan 2,75 meter;

b.       de bouwhoogte van speeltoestellen mag niet meer bedragen dan 4 meter;

c.       de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevellijn niet meer mag bedragen dan 1 meter;

d.       de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3,5 meter;

e.       de oppervlakte van overkappingen mag niet meer bedragen dan 50 m2 en de overkapping dient op een afstand van minimaal 1 meter achter de voorgevellijn gebouwd te worden;

f.        de oppervlakte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 25 m2."