Uitspraak 202106791/1/A3

202106791/1/A3.
Datum uitspraak: 13 maart 2024

AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak in het geding tussen:

1.       Vereniging De Inktfabriek, gevestigd te Amsterdam, en anderen,

2.       Huurderskoepel Arcade, gevestigd te Amsterdam,

appellanten,

en

de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (thans: de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, hierna: de minister),

verweerder.

Procesverloop

Bij besluit van 30 november 2017 heeft de Autoriteit woningcorporaties (hierna: de Aw) namens de minister aan Woonstichting Lieven de Key (hierna: De Key) goedkeuring verleend voor de zogeheten hybride scheiding tussen diensten van algemeen economisch belang en overige werkzaamheden overeenkomstig de specificaties van het definitieve scheidingsvoorstel van De Key.

Bij besluit van 6 september 2021 heeft de minister opnieuw besloten op het door Arcade en De Inktfabriek en anderen gezamenlijk daartegen gemaakte bezwaar en dat ongegrond verklaard.

Tegen dit besluit hebben De Inktfabriek en anderen en Arcade afzonderlijke beroepen ingesteld.

De minister heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

De Inktfabriek en anderen, De Key en Arcade hebben nadere stukken ingediend.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 26 oktober 2022, waar De Inktfabriek en anderen, vertegenwoordigd door [gemachtigden], Arcade, vertegenwoordigd door mr. H.A. Sarolea en mr. A.I. de Haan, advocaten te Amsterdam onderscheidenlijk Amersfoort, en [gemachtigde], en de minister, vertegenwoordigd door mr. H. Caglayankaya, drs. F.H.J.M. Paardekooper en A.M. Robbertson, zijn verschenen. Voorts is ter zitting De Key, vertegenwoordigd door mr. E.A. van de Kuilen en mr. I.C. den Bieman, beiden advocaat te Breda, en [gemachtigde], als partij gehoord.

Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend, om nadere inlichtingen bij de minister in te winnen en een nader stuk op te vragen.

De minister heeft bij brief van 15 december 2022 gereageerd.

De Key en Arcade hebben nadere stukken ingediend.

Geen van de partijen heeft verklaard gebruik te willen maken van het recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De Afdeling heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

Overwegingen

Wettelijk kader

1.       De voor deze zaak relevante bepalingen uit onder meer de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: Btiv) zijn opgenomen in de bijlage die onderdeel uitmaakt van deze uitspraak.

Inleiding

2.       De Key is op grond van artikel 49 van de Woningwet gehouden in haar administratie een scheiding aan te brengen tussen de activa en passiva die zijn verbonden met de diensten van algemeen economisch belang (DAEB), te weten de kerntaken van woningbouwcorporaties op het gebied van woningbouw en -verhuur in de sociale sector, en de overige activiteiten (niet-DAEB) in de vrije sector. Met de verplichting deze scheiding aan te brengen wordt invulling gegeven aan het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 (C(2009)9963, PbEU 2010, C 31) over het Nederlandse financieringsstelsel van woningcorporaties. Het Nederlandse systeem moest in overeenstemming worden gebracht met de Europese regels voor staatssteun. Met het oog op het maatschappelijk vastgoed dat als DAEB kan worden aangemerkt, mag dan staatssteun worden verleend. Na een scheiding moeten niet-DAEB werkzaamheden zonder staatssteun worden verricht.

De Key heeft op 16 augustus 2016 een ontwerpvoorstel voorgelegd aan de betrokken gemeenten, bewonerscommissies en huurdersorganisaties. Naar aanleiding van de diverse zienswijzen, de negatieve zienswijze van de gemeente Amsterdam en de daarop door De Key gegeven toelichting en georganiseerde presentatie, heeft De Key een aangepast scheidingsvoorstel opgesteld. De Aw heeft bij brief van 24 mei 2017 een voorlopig oordeel gegeven, inhoudende dat dit ontwerp voor een voorstel DAEB/niet-DAEB niet volledig voldoet aan de criteria. Op 28 juni 2017 heeft De Key een definitief scheidingsvoorstel ter goedkeuring aangeboden aan de Aw.

3.       Bij het besluit van 30 november 2017 heeft de Aw namens de minister aan De Key goedkeuring verleend voor de gevraagde scheiding. Het besluit bevat een aantal beslissingen:

1. Goedkeuring van de administratieve scheiding;

2. Goedkeuring van de afsplitsing van Lieven de Stad B.V. van De Key;

3. Goedkeuring van een verbinding met Lieven de Stad B.V.;

4. Goedkeuring van de statuten van Lieven de Stad B.V.;

5. Ontheffing van het verbod om na de oprichting van Lieven de Stad B.V. aan haar vermogen te verschaffen.

Bij besluit van 21 juni 2018 heeft de minister het besluit van 30 november 2017 gehandhaafd.

4.       De rechtbank heeft overwogen dat in de Woningwet geen grondslag bestaat voor een combinatie van de administratieve scheiding als bedoeld in artikel 49 van de Woningwet en de juridische scheiding als bedoeld in artikel 50a van deze wet. Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat, zowel voor de juridische scheiding als voor de administratieve scheiding met een juridische splitsing, een instemmingsrecht bestaat. Volgens de rechtbank bestond een instemmingsrecht voor Arcade en De Inktfabriek en anderen. De rechtbank heeft bij uitspraak van 14 november 2019 het door Arcade en De Inktfabriek en anderen gezamenlijk ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 21 juni 2018 vernietigd en de minister opgedragen om een nieuw besluit te nemen met inachtneming van haar uitspraak.

5.       Tegen deze uitspraak hebben De Key en de minister elk afzonderlijk hoger beroep ingesteld. De Afdeling heeft in haar uitspraak van 30 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1404, vastgesteld dat de Woningwet niet meer scheidingsvormen kent dan een administratieve scheiding en een juridische scheiding. De Woningwet kent geen definitie van een hybride scheiding. Wat in dit geval is gevraagd en goedgekeurd is een administratieve scheiding met een juridische splitsing (artikel 2:334a van het Burgerlijk Wetboek), niet zijnde een juridische scheiding. Vastgesteld is dat deze invulling van hybride scheiding een wettelijke grondslag in de Woningwet heeft. Voor deze scheiding bestaat een instemmingsrecht voor huurderorganisatie(s). De Afdeling heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd, met verbetering van gronden. In een nieuw te nemen besluit op bezwaar moet de minister alsnog van een instemmingsrecht van de huurdersorganisatie(s) uitgaan en het niet instemmen van die organisatie(s) op juiste wijze bij de beoordeling meewegen.

Nieuw besluit op bezwaar

6.       De minister heeft in het besluit van 6 september 2021 opnieuw op het door Arcade en De Inktfabriek en anderen gezamenlijk gemaakte bezwaar beslist. Hij heeft het goedkeuringsbesluit van 30 november 2017 gehandhaafd. Hiertegen hebben De Inktfabriek en anderen en Arcade beroep ingesteld.

Beroep

Ontvankelijkheid

7.       De Key voert aan dat het beroep van De Inktfabriek en anderen pas bij het aanvoeren van de gronden mede is ingediend namens een aantal natuurlijke personen. Die personen kunnen niet in beroep worden ontvangen.

7.1.    Het pro forma beroepschrift van De Inktfabriek en anderen is ingediend door Vereniging De Inktfabriek, Bewonersvereniging 't Seepaert, en Stichting Studio 239. Nergens uit blijkt dat het beroep namens meer (rechts)personen werd ingediend. Bij de gronden hebben De Inktfabriek en anderen de groep indieners van het beroep uitgebreid met vijf natuurlijke personen, namelijk [namen van de vijf personen]. Artikel 8:1 van de Awb, in samenhang gelezen met de artikelen 6:7 en 6:11,  brengt met zich dat de identiteit van degene(n) namens wie beroep wordt ingesteld, voor afloop van de beroepstermijn kenbaar moet zijn. Nu dat voor [de vijf personen] niet het geval was, is hun beroep niet-ontvankelijk.

Procesbelang

8.       De Key betoogt dat Arcade geen belang heeft bij een uitspraak op haar beroep. Als het beroep gegrond is en de Afdeling het besluit van 6 september 2021 vernietigt, zal de minister een nieuw besluit op bezwaar nemen waarbij hij de dan geldende regelgeving in acht moet nemen. De Woningwet is op 1 januari 2022 zo gewijzigd dat er geen instemmingsrecht meer geldt voor de afsplitsing en het aangaan van een verbinding. Aan het ontbreken van instemming van Arcade komt volgens De Key in dat nieuwe besluit geen betekenis meer toe. Er resteert dan alleen nog een negatieve zienswijze op het scheidingsvoorstel en die heeft de minister op juiste wijze bij zijn oordeel betrokken. De Key stelt dat het bezwaar dan ongegrond zal worden verklaard.

8.1.    De Afdeling volgt het standpunt van De Key niet. Het belang van Arcade in deze procedure ligt in de vernietiging van het goedkeuringsbesluit. Zonder de goedkeuring van de minister kan De Key de door haar gewenste hybride scheiding niet doorvoeren. Dat de minister op grond van gewijzigde regelgeving het bezwaar van Arcade anders zal beoordelen, staat niet vast. Dat is een onzekere toekomstige gebeurtenis. De mogelijkheid bestaat dat de minister alsnog de goedkeuring herroept, waarna het scheidingsvoorstel moet worden aangepast, zoals De Key in haar nadere stuk van 11 oktober 2022 ook stelt. Nu niet vaststaat dat Arcade met haar beroep het door haar beoogde doel niet zal kunnen bereiken, heeft zij belang bij een uitspraak op haar beroep.

Het betoog slaagt niet.

Onvoldoende voorafgaand overleg

9.       Arcade en De Inktfabriek en anderen voeren aan dat zij eerder geïnformeerd hadden willen worden over de procedure. Dan hadden zij invloed kunnen uitoefenen op de door De Key gemaakte keuzes en vragen kunnen stellen. In de procedure is veel misgegaan. De Inktfabriek en anderen wijzen op het recht op informatie dat is neergelegd in de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Wohv).

9.1.    Over het recht op informatie op grond van de Wohv overweegt de Afdeling dat voor geschillen die voortvloeien uit die wet een eigen geschillenregeling bestaat. Een vermeende schending van het recht op informatie betekent niet dat de minister het goedkeuringsbesluit niet had mogen nemen. Wel dient de toegelaten instelling op grond van artikel 74 van het Btiv overleg te voeren over de administratieve scheiding, en op grond van artikel 53, tweede en zesde lid, van de Woningwet, over de splitsing. De minister moet vervolgens, gelet op artikel 15 van het Btiv, de uitkomsten van het gevoerde overleg bij zijn besluit betrekken. De Afdeling acht van belang dat de minister in zijn voorlopig oordeel van 24 mei 2017 over het ontwerpvoorstel, en vervolgens ook in het besluit van 30 november 2017 over het definitieve scheidingsvoorstel heeft overwogen dat De Key helder heeft aangegeven hoe zij zienswijzen heeft opgevraagd, welke overleggen er zijn geweest en hoe zij heeft gehandeld bij het ontbreken van zienswijzen. De minister heeft opmerkingen gemaakt over de samenwerking en het goede overleg tussen De Key en Arcade over toekomstig beleid en de bescherming van zittende huurders. Hij heeft opgemerkt dat dit ook voor de toekomst van belang blijft. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de minister er blijk van gegeven de uitkomsten van het gevoerde overleg bij zijn besluit te hebben betrokken.

Het betoog slaagt niet.

10.     Arcade en De Inktfabriek en anderen voeren aan dat de minister na de uitspraak van de Afdeling ten onrechte heeft volstaan met een snelle procedure, zonder een nieuwe hoorzitting te houden. Dit klemt volgens hen te meer omdat Arcade in de zomerperiode binnen slechts drie weken een nadere reactie moest indienen. Daarnaast heeft de minister De Inktfabriek en anderen geheel niet om een reactie gevraagd. De minister was daartoe gehouden, omdat zij inmiddels zelfstandig - afzonderlijk van Arcade - procedeerden over het goedkeuringsbesluit.

10.1.  Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (bijvoorbeeld de uitspraak van 15 december 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BO7326) valt uit artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) niet een algemene verplichting af te leiden tot het opnieuw horen van belanghebbenden bij het nemen van een nieuw besluit op het bezwaar ter voldoening aan een uitspraak van de rechtbank, waarbij het eerdere besluit op het bezwaar is vernietigd. Dit neemt niet weg dat het onder omstandigheden uit een oogpunt van zorgvuldigheid noodzakelijk kan zijn om belanghebbenden bij het nemen van een nieuw besluit op het bezwaar te horen.

Anders dan de minister is de Afdeling van oordeel dat vanuit het oogpunt van zorgvuldigheid vereist was dat er in dit geval opnieuw werd gehoord. Uit de uitspraak van de Afdeling van 30 juni 2021 volgt dat de minister een nieuw besluit op bezwaar moest nemen en het niet instemmen van de huurdersorganisatie(s) op de juiste wijze bij de beoordeling mee moest wegen. De minister heeft alleen bij Arcade bij brief van 2 juli 2021 verzocht om een reactie op de uitspraak van de Afdeling. De Afdeling acht de geboden reactietermijn van drie weken, gelet op de ingewikkeldheid van deze zaak, te kort. Ter zitting heeft de minister erkend dat het een omissie was dat De Inktfabriek en anderen niet ook om een reactie is gevraagd. Mede gelet op de alsnog ingediende reactie van De Inktfabriek en anderen van 23 juli 2021 en de uitvoerige reacties van Arcade van 23 juli 2021 en van 1 september 2021 had het horen kunnen bijdragen aan de beoordeling door de minister van het niet instemmen van de huurdersorganisatie(s) en van de overige bezwaargronden. Het bestreden besluit is in zoverre gebrekkig.

De Afdeling ziet echter aanleiding dit gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Arcade en De Inktfabriek en anderen zijn niet benadeeld door het schenden van de hoorplicht. Zij hebben hun standpunten in beroep schriftelijk en ook mondeling ter zitting alsnog nader uiteengezet.

Het betoog slaagt niet.

Grondslag aanvraag en Beoordelingskader onjuist

11.     Arcade betoogt dat de uitspraak van 30 juni 2021 op een feitelijke misslag berust. Er zijn wel degelijk aanwijzingen dat het scheidingsverzoek een combinatie van een administratieve en juridische scheiding inhield en dat de overheveling van woningen haar grondslag had in artikel 50a van de Woningwet. De Key heeft in het scheidingsverzoek concrete wetsartikelen genoemd en die moet de minister zorgvuldig beoordelen. De minister had de goedkeuring daarom alsnog moeten weigeren.

Arcade betoogt dat het Btiv en het Beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB (hierna: het Beoordelingskader) niet in overeenstemming zijn met de Woningwet. Meer specifiek noemt Arcade dat niet wordt voldaan aan artikel 12, eerste lid, onder b, van het Btiv, omdat het hier om een hybride scheiding gaat, en niet een administratieve scheiding of juridische scheiding. Ook de rechtbank heeft overwogen dat het Btiv en Beoordelingskader niet gebruikt mogen worden voor een hybride scheiding. De minister heeft nagelaten te onderzoeken of een nieuw toetsingskader dwingende weigeringsgronden met zich bracht, zo stelt Arcade.

11.1.  In de uitspraak van 30 juni 2021 heeft de Afdeling het standpunt van de minister dat een combinatie van een administratieve en een juridische scheiding is gevraagd en goedgekeurd, niet gevolgd. De Afdeling heeft geoordeeld dat de rechtbank terecht heeft vastgesteld dat het ter goedkeuring aan de minister voorgelegde definitieve scheidingsvoorstel een administratieve scheiding met een juridische splitsing inhoudt. Dit oordeel is met de uitspraak van de Afdeling in rechte vast komen te staan. Dit betekent dat in beroep tegen het besluit van 6 september 2021 van de juistheid van dit eerder door de Afdeling gegeven oordeel moet worden uitgegaan. Dit betekent dat de bevoegdheidsgrondslag in dit geval is gelegen in artikel 49 van de Woningwet voor de administratieve scheiding, artikel 21, tweede lid, van de Woningwet voor de goedkeuring van de verbinding, artikel 23, derde lid, van de Woningwet voor de goedkeuring van de statuten van Lieven de Stad B.V. en artikel 53, zesde lid, van de Woningwet voor de goedkeuring van de juridische (af)splitsing. Van dit oordeel kan, behoudens zeer uitzonderlijke gevallen, niet worden teruggekomen. Van een zeer uitzonderlijk geval is hier geen sprake. Voor zover Arcade wijst op de in het aanvraagformulier van 28 juni 2017 voorgedrukte tekst met wetsartikelen, heeft zij geen relevant nieuw feit aangedragen. Bovendien maakte het definitieve scheidingsvoorstel deel uit van de aanvraag.

Dit betoog slaagt niet. Wat Arcade overigens in beroep heeft aangevoerd over de artikelen 50a en 50c van de Woningwet behoeft geen bespreking, omdat die artikelen gaan over een juridische scheiding.

11.2.  Over het Beoordelingskader overweegt de Afdeling dat de uitspraak van de rechtbank van 14 november 2019 niet in deze procedure ter toetsing voorligt. De Afdeling heeft in 9.1.4 van de uitspraak van 30 juni 2021 geoordeeld dat de invulling van de hybride scheiding, door een administratieve scheiding met een juridische splitsing, een wettelijke grondslag heeft in de Woningwet. De Aw heeft voor de haar op grond van artikel 78 van het Btiv toekomende beoordelingsruimte in mei 2016 het Beoordelingskader opgesteld. Het Beoordelingskader is goedgekeurd door de minister. Het oordeel van de rechtbank in 8.2 van haar uitspraak, dat (de Nota van Toelichting bij) het Btiv en het gehanteerde Beoordelingskader niet in overeenstemming zijn met de Woningwet omdat de hybride scheiding niet als mogelijkheid in de Woningwet is erkend, is meegenomen in de verbetering van de gronden van de uitspraak van de rechtbank door de Afdeling. Dit betekent dat de administratieve scheiding met juridische splitsing kan worden getoetst aan het Btiv en het Beoordelingskader. De minister mocht ontheffing als bedoeld in artikel 21a, derde lid, van de Woningwet verlenen omdat de toepassing van artikel 12, eerste lid, onder b, van het Btiv is toegestaan bij een administratieve scheiding zoals hier aan de orde. Zoals in de Nota van Toelichting op het Btiv (Stb. 2016, 209, blz. 24-25) staat, moet hieronder ook de mengvorm van scheiden en splitsen worden begrepen. Hieruit volgt dat een hybride scheiding ook onder artikel 12, eerste lid, onder b, van het Btiv kan vallen. Nu er voorts niet een ander of nieuw toetsingskader had moeten worden toegepast, bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat meer of andere weigeringsgronden op de aanvraag van toepassing konden zijn.

Het betoog slaagt niet.

Ten onrechte goedkeuring van de juridische splitsing

12.     Arcade en De Inktfabriek en anderen betogen dat het instemmingsrecht als bedoeld in artikel 53, tweede lid, van de Woningwet is geschonden. Dit recht is geformuleerd als een vetorecht. Ook uit de parlementaire geschiedenis volgt volgens Arcade dat, als instemming niet wordt verleend, dit heel zwaar weegt en ‘het’ niet kan doorgaan. Arcade stelt ook dat als instemming als bedoeld in artikel 53 ontbreekt, de minister het voorstel alleen kan goedkeuren als één van de gronden als bedoeld in het tweede lid, onder a of onder b, zich voordoet. Die doen zich volgens Arcade in dit geval niet voor.

12.1.  De Afdeling overweegt dat artikel 53, tweede lid en zesde lid, van de Woningwet, zoals dit luidde ten tijde van belang, een instemmingsrecht voor splitsing geeft aan huurdersorganisaties als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f, van de Wohv. De minister heeft zich in de schriftelijke uiteenzetting op het standpunt gesteld dat De Inktfabriek en anderen geen huurdersorganisatie(s) als bedoeld in de Wohv zijn. Dit standpunt heeft hij niet nader onderbouwd. Daargelaten of De Inktfabriek en anderen huurdersorganisatie(s) zijn, is van belang dat de minister in het besluit van 6 september 2021 wel heeft vastgesteld dat De Inktfabriek en anderen geen instemming verleenden en dat feit bij zijn beoordeling betrokken. De Afdeling zal er hierna van uitgaan dat aan De Inktfabriek en anderen een instemmingsrecht toekwam.

12.2.  Zowel Arcade als De Inktfabriek en anderen hebben instemming geweigerd. Arcade wijst er terecht op dat artikel 53, tweede lid, van de Woningwet vereist dat als instemming ontbreekt, de minister alleen tot goedkeuring op grond van dit artikellid kan overgaan als daardoor naar zijn oordeel wordt voorkomen dat een situatie als genoemd onder a of onder b ontstaat. Welke van die gronden zich in dit geval volgens de minister voordoen, is de Afdeling niet gebleken. De minister heeft op pagina 4 van het nieuwe besluit op bezwaar alleen genoemd dat er gronden kunnen zijn voor het passeren van het ontbreken van instemming, maar hij is daarop niet nader ingegaan. De stelling van De Key in haar stuk van 11 oktober 2022 dat gelet op de wetssystematiek het ontbreken van instemming alleen op redelijke gronden tot het onthouden van goedkeuring moet leiden, wordt niet gevolgd. De tekst "kan […] slechts goedkeuren, indien" is dwingend geformuleerd. Deze uitleg van de wetstekst wordt ondersteund door de wetsgeschiedenis waaruit volgt dat het instemmingsrecht een wezenlijke bijdrage aan de versterking van de positie van de huurders vormde, en huurders - behoudens de twee uitzonderingen - een blokkeringsmogelijkheid zouden hebben (Kamerstukken II 2014-2015, 33 966, nr. 66, blz. 7 en 32 847, nr. 167, blz. 35). Nu onduidelijk is welke van de twee situaties in artikel 53, tweede lid, van de Woningwet met de afsplitsing van Lieven de Stad B.V. volgens de minister wordt voorkomen, is de goedkeuring van de afsplitsing in zoverre onvoldoende gemotiveerd.

Dit betoog slaagt.

12.3.  Zoals hierna in 17 wordt overwogen, moet de goedkeuring door de minister op dit punt worden vernietigd.

De minister dient derhalve ter zake een nieuw besluit te nemen. In dit verband wijst de Afdeling erop, zoals reeds opgemerkt in het besluit van de minister van 6 september 2021 op pagina 4, dat hierbij verzekerd moet zijn dat de niet-DAEB-tak gescheiden wordt van de DAEB-tak en dat derhalve de commerciële activiteiten van Lieven de Stad B.V. geen onderdeel worden van de DAEB-tak. Deze verplichting vloeit voort uit het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 (C(2009)9963, PbEU 2010, C 31).

Omdat de Afdeling niet uitgesloten acht dat de minister zijn besluit tot goedkeuring van de afsplitsing nader kan motiveren, zal de Afdeling de andere beroepsgronden daarover ook bespreken. Bij die beoordeling neemt de Afdeling in aanmerking dat de minister in de uitspraak van 30 juni 2021 is opgedragen in het nieuwe besluit op bezwaar het niet instemmen op juiste wijze bij de beoordeling mee te wegen, in die zin dat aan het ontbreken van instemming van die organisaties een zwaarwegender betekenis toekomt dan aan een negatieve zienswijze. De Afdeling is van oordeel dat de minister zich op het standpunt heeft mogen stellen dat het bij zijn beoordeling afhankelijk is van de omstandigheden van het geval welk gevolg hij moet geven aan het onthouden van instemming. Bij zijn afweging heeft de minister beleidsruimte.

In het hiernavolgende zal de Afdeling bezien of de minister, ondanks het ontbreken van instemming van de huurdersorganisatie(s), voor het overige op goede gronden is overgegaan tot goedkeuring van de splitsing.

13.     Arcade voert aan dat naar Lieven de Stad B.V. onroerend goed, waaronder 569 sociale huurwoningen, wordt overgeheveld. Als een splitsing ook de overgang van eigendom aan een instelling als de B.V. inhoudt, dan zijn daarop volgens Arcade ook de regels voor vervreemding van toepassing. De minister heeft volstaan met de goedkeuring van de afsplitsing, maar er was gezien het definitieve scheidingsvoorstel een goedkeuring als bedoeld in artikel 27 van de Woningwet vereist voor vervreemding van de huurwoningen. Voor Lieven de Stad B.V. ontbreken nu bepaalde verplichtingen, zoals bijvoorbeeld het uitkeren van dividend over aandelen. Daarnaast betoogt Arcade dat de minister de waarderingsgrondslag voor de over te hevelen woningen ten onrechte heeft gebaseerd op artikel 37 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: Rtiv). Dit artikel heeft alleen betrekking op juridische scheidingen.

Arcade voert ook aan dat het nut en de noodzaak van de splitsing ontbreken. De betrokken huurders worden door de overheveling van het onroerend goed in hun belangen geraakt. Zij vallen niet meer onder de prestatieafspraken en komen - ondanks toezeggingen van De Key - niet meer in aanmerking voor onder meer verhuisregelingen. Arcade vreest dat Lieven de Stad B.V. de huren jaarlijks met 2,5% boven indexering zal verhogen en ook dat zij sociale huurwoningen complexgewijs aan beleggers zal doorverkopen. Om via prestatieafspraken invloed te kunnen blijven uitoefenen, moet volgens Arcade alle niet-DAEB in de administratieve niet-DAEB-tak worden ondergebracht.

13.1.  In de tabel op pagina 5 van het definitieve scheidingsvoorstel van 26 april 2017 is de verdeling van het vastgoed na de juridische splitsing opgenomen. Daaruit volgt dat Lieven de Stad B.V. de eigendom van 569 sociale huurwoningen en 417 vrije sector huurwoningen, dus 986 huurwoningen, zal verkrijgen. Op pagina 6 van het definitieve scheidingsvoorstel staat dat De Key de overheveling van bezit (Iees: eigendom) tot stand brengt door de juridische afsplitsing, waarbij de eigendom onder algemene titel aan Lieven de Stad B.V. overgaat. Deze overgang vindt plaats in overeenstemming met artikel 53, zesde lid, van de Woningwet, gelezen in samenhang met artikel 2:334a, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek door het passeren van de splitsingsakte, waarvan de Afdeling ter zitting van De Key heeft begrepen dat het vermogen dat over moet gaan daarin gelijkluidend is aan het scheidingsvoorstel. Omdat de eigendom van de woningen al is overgegaan bij de afsplitsing is, anders dan De Key betoogt, vervreemding daarvan door De Key op grond van artikel 27 van de Woningwet niet meer mogelijk. Het door Arcade overgelegde ongedateerde internetbericht van het Ministerie over de consultatieronde van het Btiv, zet de werking van artikel 2:334a, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek niet opzij. Aangezien De Key op pagina 7 van het definitieve scheidingsvoorstel wel heeft verzocht om goedkeuring als bedoeld in artikel 27 van de Woningwet, maakt dat het scheidingsvoorstel innerlijk tegenstrijdig. Dit maakt het goedkeuringsbesluit van de minister echter nog niet gebrekkig. De minister hoefde voor de overheveling van de woningen naar Lieven de Stad B.V. geen goedkeuring als bedoeld in artikel 27 van de Woningwet te verlenen.

Arcade betoogt terecht dat artikel 37 van de Rtiv betrekking heeft op de waardering van de activa in geval van een juridische scheiding. De minister heeft toegelicht dat hij dit artikel van overeenkomstige toepassing heeft geacht op de splitsing. De Afdeling stelt vast dat in de Rtiv geen regeling is opgenomen hoe de waardebepaling moet plaatsvinden in geval van een juridische splitsing. Mede omdat Arcade geen inhoudelijke redenen heeft gegeven waarom de minister niet bij artikel 37 van het Rtiv mocht aansluiten, acht de Afdeling de gekozen waarderingsgrondslag niet onjuist.

Dit betoog slaagt niet.

13.2.  De Afdeling stelt vast dat Arcade het niet eens is met de belangenafweging die de minister heeft gemaakt. Die leidt namelijk niet tot het resultaat dat zij wenst, namelijk minder onroerend goed dan nu het geval is naar Lieven de Stad B.V. over te hevelen. Dit betekent echter niet dat de minister het goedkeuringsbesluit voor de splitsing op onjuiste gronden heeft genomen. De Key heeft toegelicht dat, hoewel zij op de lange termijn een zuiver juridische scheiding van haar activiteiten ambieert, zij eerst heeft gekozen voor een hybride scheiding in verband met de korte tijdspanne waarbinnen veel gemengde complexen zouden moeten worden gesplitst. Om die operatie over een aantal jaren te kunnen uitspreiden, heeft De Key ervoor gekozen om een deel van het niet-DAEB-bezit en van de potentieel te liberaliseren woningen in de verbonden onderneming onder te brengen. Gelet op deze toelichting hoefde de minister geen aanleiding te zien voor het oordeel dat nut en noodzaak voor de splitsing ontbreken. Verder heeft de minister het, gelet op het belang van de huurders, niet noodzakelijk hoeven achten dat De Key de huurwoningen in de administratieve niet-DAEB zou onderbrengen. Ter zitting is op dit punt onweersproken gesteld dat de operatie niet tot gevolg heeft dat contracten worden gewijzigd en daarnaast blijft de toegelaten instelling door middel van beleid invloed houden. Ook heeft de minister genoegzaam toegelicht dat, mochten zich in de toekomst onvoorziene financiële problemen wat betreft de verbonden onderneming voordoen, de minister dan voldoende bevoegdheden heeft om bij te sturen en in te grijpen.

Het betoog slaagt niet.

13.3.  Gelet op het vorenstaande is de minister, ondanks het ontbreken van instemming van de huurdersorganisatie(s), voor het overige - dus afgezien van het in 12.2 geconstateerde gebrek - op goede gronden overgegaan tot goedkeuring van de splitsing.

Ten onrechte goedkeuring voor verbinding

14.     Arcade betoogt dat aan het goedkeuringsbesluit voor de verbinding met Lieven de Stad B.V. formele gebreken kleven. Bij het aangaan van een verbinding als bedoeld in artikel 21, tweede lid, van de Woningwet, is net als bij splitsing haar instemmingsrecht vereist, en die instemming heeft zij niet gegeven.

Arcade wijst verder op de artikelen 8 tot en met 13 van het Btiv. De verbinding voldoet niet aan de daarin gestelde voorwaarden en ook heeft De Key voor het aangaan daarvan niet de benodigde documenten overgelegd. Onder meer ontbreken een zienswijze van de gemeente en een ondernemingsplan voor de verbinding. Verder is volgens Arcade een te laag rentepercentage vastgesteld voor de startlening. Zij stelt dat als peildatum de datum van aanvraag van de verbinding geldt, dus 28 juni 2017, en niet 1 januari 2017.

14.1.  Ook voor het aangaan van een verbinding als bedoeld in artikel 21, tweede lid, van de Woningwet bestaat voor huurdersorganisatie(s) een instemmingsrecht. Onder verwijzing naar wat de Afdeling in overweging 12 van de uitspraak van 30 juni 2021 heeft overwogen, geldt bij een verbinding dat het enkele ontbreken van instemming niet zonder meer tot gevolg heeft dat de minister niet tot goedkeuring kan overgaan. In zoverre faalt het betoog.

14.2.  Voor zover de verbinding niet zou voldoen aan artikel 21 van de Woningwet en de artikelen 8 tot en met 13 van het Btiv, overweegt de Afdeling als volgt. In het dossier bevindt zich een zienswijze van de gemeente Amsterdam van 11 oktober 2016. Deze zou bij het verzoek van 28 juni 2017 zijn gevoegd. In ieder geval blijkt uit het definitieve scheidingsvoorstel dat De Key van de gemeente Amsterdam een positieve zienswijze heeft ontvangen op het ontwerpvoorstel voor scheiding.

Uit pagina 3 van het besluit van 30 november 2017 volgt dat de minister heeft vastgesteld dat per 1 januari 2017 een startlening van € 175 miljoen en € 251,1 miljoen kapitaal (eigen vermogen) vanuit de niet-DAEB-tak aan Lieven de Stad B.V. wordt verstrekt. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een lening als bedoeld in artikel 21, tweede lid, tweede volzin, onderdeel e, van de Woningwet. Gelet op de ter zitting door de minister en De Key gegeven toelichting acht de Afdeling het aanvaardbaar dat voor alle berekeningen 1 januari 2017 is aangehouden om de ingewikkelde scheiding te effectueren. Het is onwerkbaar om van dag tot dag de rente te volgen en met terugwerkende kracht te effectueren.

De minister heeft gesteld dat hij de levensvatbaarheid van de verbonden onderneming heeft getoetst. Met Arcade stelt de Afdeling echter vast dat het dossier geen ondernemingsplan als bedoeld in artikel 8, eerste lid, aanhef en onder e, van het Btiv bevat. Ter zitting heeft de minister toegelicht dat er een document bestaat dat als zodanig kan worden aangemerkt. De Afdeling heeft na de zitting het onderzoek heropend om de minister alsnog het document toe te laten zenden. De minister licht in zijn brief van 15 december 2022 toe dat een afzonderlijk ondernemingsplan niet bestaat, maar dat De Key bij het geactualiseerde scheidingsvoorstel van 22 november 2016 via de dPi (dat wil zeggen: de Prospectieve informatie) informatie heeft verstrekt over de voorgenomen activiteiten van Lieven de Stad B.V. en die van de andere verbindingen. Hij heeft een uittreksel van twee pagina’s uit de dPi 2016 overgelegd, met drie tabellen, zonder verdere toelichting. Onduidelijk is gebleven welke informatie de minister precies heeft gevraagd en aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd. De minister wijst op wat het Beoordelingskader voorschrijft aan benodigde stukken en informatie. Daarin komt het woord ‘ondernemingsplan’ niet voor. Bij gebreke van een ondernemingsplan, een equivalent daarvan dan wel een toelichting op het overgelegde uittreksel, valt niet in te zien hoe de minister heeft beoordeeld wat de (voorgenomen) werkzaamheden zijn en welk aandeel die op het gebied van de volkshuisvesting hebben in het geheel van (voorgenomen) werkzaamheden.

Dit betoog slaagt.

Ten onrechte ontheffing van het verbod om vermogen te verschaffen

15.     Arcade betoogt dat niet is gemotiveerd waarom vermogen op Lieven de Stad B.V. moest overgaan.

15.1.  Het betoog van Arcade dat De Key niet heeft toegelicht waarom de overgang nodig was, slaagt niet. Dit maakt, anders dan in artikel 12, tweede lid, van het Btiv genoemde beoordeling van de noodzaak, geen deel uit van het toetsingskader van de minister in het eerste lid. Overigens is de minister op pagina 9 en 10 van het besluit van 6 september 2021 ingegaan op de financiële onderbouwing van onder meer Lieven de Stad B.V., meer specifiek de kapitaalinbreng en de interne lening.

Het betoog slaagt niet.

Ten onrechte goedkeuring voor administratieve scheiding: ateliers, broedplaatsen, werkruimten en ander maatschappelijk vastgoed

16.     Arcade betoogt dat alle ateliers, broedplaatsen, werkruimten en ander maatschappelijk vastgoed in de DAEB-tak ondergebracht moeten worden. Zij stemt er in ieder geval niet mee in dat ateliers als bedrijfsmatig onroerend goed (hierna: BOG) worden aangemerkt; die zijn met subsidie tot stand gekomen en zijn specifiek geschikt voor kunstenaars. Het is de bedoeling dat kleinschalige culturele activiteiten, waaronder woon-werkgebouwen voor kunstenaars, onder overgangsrecht vallen. Woonstichting Rochdale heeft er ook voor gekozen om ateliers in de DAEB-tak te houden.

De Inktfabriek en anderen voeren aan dat de werkruimtes in de woonwerkpanden Brouwersgracht 140-154, Prinseneiland 323-421 en Prinsengracht 239M ten onrechte niet als maatschappelijk onroerend goed (hierna: MOG) zijn aangemerkt. De Key heeft zich alleen op de contractvorm als ‘bedrijfsruimte’ gebaseerd en ten onrechte niet het werkelijke gebruik of de bestemming in het huurcontract onderzocht. Daarbij komt dat De Inktfabriek en anderen sinds 2007 onder de Regeling bestaande (woon)werkpanden in verhuur bij corporaties vallen. De ateliers zijn aan te merken als ‘kleinschalige culturele activiteiten’. De werkruimtes staan weliswaar los van de woningen, maar de huurders van de werkruimtes zijn geen kleine zelfstandigen, maar verenigingen en stichtingen. Zowel De Inktfabriek, als ’t Seepaert en Studio 239 zijn verenigingen of stichtingen zonder winstoogmerk, en die karakteriseert de Europese Commissie als ngo. De Inktfabriek en anderen stellen dat zij ook allemaal een buurtgebonden functie hebben. Anders dan de Aw stelt, worden de ruimtes niet door individuele kunstenaars of zelfstandigen gehuurd die daar fulltime hun beroep uitoefenen, maar worden die structureel tegen kostprijs beschikbaar gesteld aan onder meer buurttheatergroepen, open (buurt)werkplaatsen en yogalessen. Ook zijn de werkruimtes allemaal gerealiseerd met steun van zowel de gemeente als het rijk. Gebruikers van Studio 239 ontvingen ook staatssteun voor het uitvoeren van kleinschalige culturele activiteiten voor kinderen en jongeren. Vergelijkbare werkruimtes van De Key, zoals aan de Kloveniersburgwal, hebben juist op basis van hun contractvorm de status DAEB gekregen, zo voeren De Inktfabriek en anderen aan.

16.1.  In het besluit op bezwaar heeft de minister gesteld dat duidelijk onderscheid moet worden gemaakt tussen woonruimte, en MOG en BOG, die geen woonruimte zijn. Afhankelijk van de hoogte van de huurprijs en/of de woningwaarderingsstelsel-punten, kunnen woningen als DAEB kwalificeren. Ook MOG kan als DAEB kwalificeren, als het een van de categorieën betreft als genoemd in bijlage 4 bij het Btiv. Daar worden ook ‘kleinschalige culturele activiteiten’ genoemd. Atelierruimten of anderszins woon/werk-panden waar de werkruimte géén onderdeel uitmaakt van de woonruimte, zijn volgens de minister geen MOG, omdat het geen ruimten betreft voor ‘kleinschalige culturele activiteiten’. In de schriftelijke uiteenzetting van de minister staat dat MOG ten goede moet komen aan de woonkwaliteit in de omgeving (buurtgericht zijn). Ook staat daarin dat de kwalificatie DAEB of niet-DAEB een keuze is die de corporatie in het kader van de scheiding moet maken.

16.2.  Uit de totstandkomingsgeschiedenis van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (TK 2013-2014, 33 966, nr. 3, blz. 8) volgt dat met bijlage 4 van het Btiv invulling is gegeven aan het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 (C(2009)9963, PbEU 2010, C 31). Uit de totstandkomingsgeschiedenis kan worden afgeleid dat bij ‘kleinschalige culturele activiteiten’ wordt gedacht aan kleinschalige buurthuizen met daarin kleinschalige voorzieningen met een maatschappelijke bestemming, zonder commerciële functies.

Arcade en De Inktfabriek en anderen betwisten niet dat vastgoed een maatschappelijke, op de buurt gerichte, gebruiksbestemming moet hebben om als MOG te kunnen worden aangemerkt. Wel betwisten zij dat het door hen bedoelde vastgoed aan die voorwaarden voldoet.

16.3.  Arcade heeft niet concreet onderbouwd waarom het door haar bedoelde vastgoed toch MOG zou betreffen. Dat de ruimtes specifiek geschikt zijn voor kunstenaars, is daarvoor gelet op het vereiste van buurtgericht zijn onvoldoende. Voor zover Arcade zich wat betreft de situatie bij Rochdale beroept op het gelijkheidsbeginsel, overweegt de Afdeling dat Arcade ook dat betoog niet nader heeft onderbouwd. Zo is niet gebleken of het bij Rochdale (ook) om atelierruimten of anderszins woon/werk-panden ging waar de werkruimte geen onderdeel uitmaakt van de woonruimte, maar tóch in de DAEB-tak waren ondergebracht en of die (ook) geen maatschappelijke, op de buurt gerichte, gebruiksbestemming hadden.

Het betoog van Arcade slaagt niet.

16.4.  De Inktfabriek en anderen hebben concreet toegelicht waarom hun drie gebouwen een buurtgebonden functie hebben, namelijk door hun ruimtes tegen kostprijs beschikbaar te stellen aan onder andere buurttheatergroepen, en als open (buurt)werkplaatsen en vergaderruimte voor complexbewoners. De Key heeft gesteld dat zij de locaties van De Inktfabriek en anderen heeft bezocht en ten tijde van de scheiding geen mogelijkheden zag die locaties te kwalificeren als MOG. Ook stelt zij dat die locaties deels commercieel verhuurd werden en/of niet buurtgericht zijn. In het dossier bevinden zich geen stukken waaruit het feitelijk onderzoek van De Key naar het gebruik van de drie gebouwen concreet blijkt. De Key heeft niet gespecificeerd in welke mate volgens haar commerciële activiteiten worden ontplooid en het gebruik niet een duidelijke buurtfunctie zou hebben. Daarom is onduidelijk gebleven waarom de minister tot het oordeel is gekomen dat de gebouwen van De Inktfabriek en anderen ten tijde van het bestreden besluit geen MOG zouden zijn. De goedkeuring van de administratieve scheiding is in zoverre onvoldoende gemotiveerd.

Het betoog slaagt.

Conclusie

17.     De beroepen van Arcade en De Inktfabriek en anderen zijn, gelet op wat in 12.2, 14.1 en 16.4 is overwogen, gegrond. Het bestreden besluit dient daarom te worden vernietigd, voor zover het betreft:

- de goedkeuring van de splitsing op grond van artikel 53, tweede lid, van de Woningwet,

- de goedkeuring van de verbinding op grond van artikel 21 van die wet, en

- de goedkeuring van de administratieve scheiding op grond van artikel 49 van die wet.

18.     De Key en de minister hebben erop gewezen dat de toepasselijke regelgeving per 1 januari 2022 is gewijzigd. Onder meer artikel 53 van de Woningwet is aangepast en artikel 8 van het Btiv is sindsdien vervallen. De Afdeling ziet hierin geen aanleiding de rechtsgevolgen van de vernietigde goedkeuring in stand te laten. Anders dan De Key heeft gesteld zijn in artikel 53, vierde lid, aanhef en onder f, van de Woningwet, zoals die nu luidt, nog steeds toepassingsvoorwaarden opgenomen voor het geval instemming met een splitsing ontbreekt. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de minister daarnaast gelet op de gebreken onvoldoende kunnen toetsen wat de gevolgen voor de volkshuisvesting zijn.

Nieuw besluit nemen

19.     De minister moet een nieuw besluit nemen over de goedkeuring van de splitsing op grond van artikel 53, tweede lid, van de Woningwet, de goedkeuring van de verbinding op grond van artikel 21 van die wet en de goedkeuring van de administratieve scheiding op grond van artikel 49 van die wet met inachtneming van wat hiervoor in 12.2, 14.1 en 16.4 is overwogen. Daartoe zal de Afdeling een termijn stellen. Bij het nieuw te nemen besluit moet de minister de nieuwe regelgeving in acht nemen.

Met het oog op een efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Awb te bepalen dat tegen het nieuwe besluit alleen bij haar beroep kan worden ingesteld.

Proceskosten

20.     De minister moet de proceskosten van Arcade vergoeden.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

I.        verklaart het beroep van [de vijf personen] niet-ontvankelijk;

II.       verklaart de beroepen van Arcade en van Vereniging De Inktfabriek en anderen, voor het overige, gegrond;

III.      vernietigt het besluit van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 6 september 2021, kenmerk B-5-21-0185.001, voor zover het de goedkeuring van de splitsing op grond van artikel 53, tweede lid, van de Woningwet, de goedkeuring van de verbinding op grond van artikel 21 van die wet en de goedkeuring van de administratieve scheiding op grond van artikel 49 van die wet betreft;

IV.      draagt de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op om binnen 24 weken na verzending van deze uitspraak met inachtneming van wat daarin is overwogen een nieuw besluit te nemen en dit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken;

V.       bepaalt dat tegen het te nemen nieuwe besluit van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld;

VI.      veroordeelt de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties tot vergoeding van bij Huurderskoepel Arcade in verband met de behandeling van haar beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.750,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

VII.     gelast dat minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het voor de behandeling van de beroepen betaalde griffierecht vergoedt, ten bedrage van:

a. € 360,00 aan Huurderskoepel Arcade;

b. € 360,00 aan Vereniging De Inktfabriek en anderen, met dien verstande dat bij betaling aan één van hen de minister aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan.

Aldus vastgesteld door mr. N. Verheij, voorzitter, en mr. J.W. van de Gronden en mr. J.M.L. Niederer, leden, in tegenwoordigheid van mr. L.E.E. Konings, griffier.

w.g. Verheij
voorzitter

w.g. Konings
griffier

Uitgesproken in het openbaar op 13 maart 2024

612

BIJLAGE

Wettelijk kader

Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting

Hoofdstuk 2. artikel II

1. en 2. […]

3. De wijze waarop de toegelaten instellingen toepassing geven aan de artikelen 49, eerste lid, eerste volzin, van de Woningwet en 25b, eerste lid, van de Mededingingswet, of aan artikel 49, eerste lid, eerste volzin, en tweede lid van de Woningwet, is onderworpen aan de goedkeuring van Onze Minister. Zij doen een voorstel daartoe in het tijdvak, bedoeld in het tweede lid, aan hem toekomen, welk tijdvak Onze Minister op verzoek van een toegelaten instelling voor het verstrijken daarvan met ten hoogste een jaar kan verlengen.

4. t/m 11. […]

12. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen voorschriften worden gegeven omtrent de toepassing van het tweede tot en met zevende lid en tiende en elfde lid.

13. […]

Woningwet

Artikel 1

1. […]

2. Voor de toepassing van het bij of krachtens deze wet bepaalde wordt voorts verstaan onder:

- dochtermaatschappij: dochtermaatschappij als bedoeld in artikel 24a van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van een toegelaten instelling;

- verbonden onderneming: rechtspersoon, niet zijnde een vereniging van eigenaars als bedoeld in afdeling 2 van titel 9 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of vennootschap:

a. welke een dochtermaatschappij is;

b. in welke een toegelaten instelling deelneemt in de zin van artikel 24c van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, of

c. met welke een toegelaten instelling anderszins een duurzame band heeft, waaronder mede wordt begrepen het hebben van stemrechten in de algemene vergadering van die rechtspersoon;

- woningvennootschap: na bewerkstelliging van een juridische scheiding overeenkomstig hoofdstuk IV, afdeling 3, paragraaf 5, met een toegelaten instelling verbonden onderneming;

- […]

3. t/m 7. […]

Artikel 21

1. De toegelaten instelling verbindt zich:

a. uitsluitend met een naamloze vennootschap als bedoeld in artikel 64 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, indien de statuten van die naamloze vennootschap uitsluitend aandelen op naam kennen, een blokkeringsregeling bevatten en niet toelaten dat met medewerking van de vennootschap certificaten aan toonder worden uitgegeven, en

b. uitsluitend met een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 175 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, indien de statuten van die besloten vennootschap een blokkeringsregeling bevatten.

2. De toegelaten instelling verbindt zich niet met een rechtspersoon of vennootschap dan nadat Onze Minister dat op een daartoe strekkend verzoek van de toegelaten instelling heeft goedgekeurd. Onze Minister onthoudt in elk geval zijn goedkeuring, indien:

a. naar zijn oordeel de toegelaten instelling of rechtspersoon of vennootschap niet voldoet of zal voldoen aan het bepaalde bij en krachtens dit hoofdstuk;

b. indien het verzoek niet inhoudt dat toepassing wordt gegeven aan artikel 50a, eerste lid: de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties, bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f, van de Wet op het overleg huurders verhuurder, de toegelaten instelling niet hebben medegedeeld of zij met de verbinding instemmen;

c. de statuten van de rechtspersoon of de akte van de vennootschap met welke de toegelaten instelling voornemens is zich te verbinden niet voldoen aan artikel 23 of aan de bij algemene maatregel van bestuur daaromtrent gegeven voorschriften;

d. overeenkomstig bij of krachtens algemene maatregel van bestuur daaromtrent te geven voorschriften de financiële continuïteit van de toegelaten instelling of die rechtspersoon of vennootschap niet voldoende is gewaarborgd;

e. de toegelaten instelling voornemens is die rechtspersoon of vennootschap anderszins vermogen te verschaffen dan door middel van het storten van aandelenkapitaal of het verstrekken van een lening overeenkomstig bij of krachtens algemene maatregel van bestuur daaromtrent te geven voorschriften of

f. de toegelaten instelling voornemens is zich in enigerlei opzicht garant te stellen voor die rechtspersoon of vennootschap.

3. […].

4. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de bij het verzoek, bedoeld in het tweede lid, te verstrekken gegevens, de wijze waarop de toegelaten instelling degenen die een belang hebben bij de verbinding daarbij betrekt en de gronden waarop Onze Minister die verbinding kan goedkeuren dan wel zijn goedkeuring daaraan kan onthouden.

5. […].

Artikel 21a

1. De toegelaten instelling verschaft een met haar verbonden onderneming niet anderszins vermogen dan door middel van het bij haar oprichting storten van aandelenkapitaal of het aan die onderneming bij haar oprichting verstrekken van een lening als bedoeld in artikel 21, tweede lid, onderdeel e. Zij stelt zich na die oprichting niet in enigerlei opzicht garant voor die onderneming.

2. […].

3. De toegelaten instelling kan Onze Minister verzoeken om een ontheffing van een verbod als bedoeld in het eerste of tweede lid, op welk verzoek Onze Minister beslist overeenkomstig bij algemene maatregel van bestuur daaromtrent te geven voorschriften.

4. […].

Artikel 27

1. Aan de goedkeuring van Onze Minister, op een daartoe strekkend verzoek van de toegelaten instelling, zijn, behoudens in bij of krachtens algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent:

a. het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de toegelaten instelling, het daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en het overdragen van de economische eigendom daarvan;

b. het vervreemden door de toegelaten instelling van aandelen in een dochtermaatschappij en

c. overdracht of overgang van de door de toegelaten instelling in stand gehouden onderneming dan wel een overwegend deel van die onderneming aan een derde.

2. t/m 5. […]

Artikel 29

1. Indien naar het oordeel van het bestuur bij een toegelaten instelling of een met haar verbonden onderneming de financiële middelen ontbreken om haar werkzaamheden te kunnen voortzetten, meldt het dat onverwijld aan Onze Minister en de borgingsvoorziening. Het bestuur stelt voorts een plan voor financiële sanering van de toegelaten instelling op, indien de situatie, bedoeld in de eerste volzin, betrekking heeft op of gevolgen heeft voor het kunnen voortzetten van werkzaamheden als genoemd en bedoeld in het bepaalde bij en krachtens artikel 47, eerste lid, onderdelen a tot en met g.

2. […]

Artikel 49

1. De toegelaten instellingen houden een zodanige administratie bij dat de registratie van de activa en passiva die zijn verbonden met de diensten van algemeen economisch belang welke aan hen en aan de samenwerkingsvennootschappen zijn opgedragen, respectievelijk met hun overige werkzaamheden, gescheiden is. […]

2. t/m 5. […]

6. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden voorschriften gegeven omtrent de toepassing van het eerste lid, de wijze van scheiding door de toegelaten instellingen van baten, lasten, activa en passiva, en omtrent het beschikbaar komen van financiële middelen voor de uitvoering van de diensten van algemeen economisch belang welke aan hen en aan de samenwerkingsvennootschappen zijn opgedragen, respectievelijk van hun overige werkzaamheden.

7. […]

Artikel 53

1. Een toegelaten instelling gaat slechts een fusie als bedoeld in artikel 309 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek aan, indien zij daarbij het vermogen van een of meer andere rechtspersonen onder algemene titel verkrijgt, of een andere toegelaten instelling daarbij haar vermogen onder algemene titel verkrijgt.

2. Een verzoek van een toegelaten instelling om goedkeuring van een voorgenomen fusie waarbij zij betrokken is, omvat in elk geval de door haar voorziene gevolgen van die fusie voor de volkshuisvesting in de gemeenten waar de toegelaten instelling die uit die fusie voortkomt voornemens is feitelijk werkzaam te zijn. Die toegelaten instelling voert overleg over dat verzoek met de colleges van burgemeester en wethouders van die gemeenten, alsmede met de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f, van de Wet op het overleg huurders verhuurder. Zij dient een zodanig verzoek niet in dan nadat de in het belang van de huurders van haar woongelegenheden werkzame huurdersorganisaties als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f, van de Wet op het overleg huurders verhuurder, aan haar hebben medegedeeld of zij met de voorgenomen fusie instemmen. Indien die organisaties niet met de voorgenomen fusie instemmen, kan Onze Minister die fusie slechts goedkeuren, indien daardoor naar zijn oordeel wordt voorkomen dat:

a. ten aanzien van de betrokken toegelaten instelling een situatie ontstaat als bedoeld in artikel 29, eerste lid, of 57, eerste lid, onderdeel a, of

b. een toegelaten instelling niet in staat is toepassing te geven aan artikel 42, eerste lid, eerste volzin.

3. Een verzoek als bedoeld in het tweede lid gaat vergezeld van:

a. de zienswijzen daarop van de colleges, bedoeld in het tweede lid, en

b. indien hoofdstuk 5 van de Mededingingswet op de fusie van toepassing is, het oordeel daarover van de Autoriteit Consument en Markt, genoemd in artikel 2, eerste lid, van de Instellingswet Autoriteit Consument en Markt.

4. Onze Minister onthoudt in elk geval zijn goedkeuring aan de voorgenomen fusie, indien:

a. de verzoekende toegelaten instelling naar zijn oordeel niet aannemelijk heeft gemaakt dat het belang van de volkshuisvesting met die fusie beter is gediend dan met andere vormen van samenwerking tussen die toegelaten instelling en andere rechtspersonen of vennootschappen;

b. de verzoekende toegelaten instelling:

1°.voornemens is te fuseren met een toegelaten instelling die na toepassing van artikel 41b of 41d, op grond daarvan niet in dezelfde gemeenten, die zijn gelegen in het gebied, bedoeld in artikel 41b, tweede lid, als zij feitelijk werkzaam mag zijn, en

2°.naar zijn oordeel niet aannemelijk heeft gemaakt dat het belang van de volkshuisvesting met die fusie beter gediend is dan met een fusie met een toegelaten instelling die na toepassing van artikel 41b of 41d, op grond daarvan in dezelfde gemeenten, die zijn gelegen in het gebied, bedoeld in artikel 41b, tweede lid, als zij feitelijk werkzaam mag zijn;

c. naar zijn oordeel de financiële continuïteit van de toegelaten instelling die uit die fusie zou voortkomen niet voldoende is gewaarborgd;

d. naar zijn oordeel de toegelaten instelling die uit die fusie zou voortkomen zou beschikken over een zodanig bedrag aan financiële middelen dat is aangetrokken van instellingen die behoren tot een categorie als bedoeld in artikel 21c, eerste lid, dat dat bedrag zou liggen boven een bij algemene maatregel van bestuur te bepalen percentage van de overeenkomstig de artikelen 17 en 18 van de Wet waardering onroerende zaken aan de onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van die toegelaten instelling toegekende waarde, vastgesteld overeenkomstig artikel 22, eerste lid, van die wet, of

e. het oordeel, bedoeld in het derde lid, onderdeel b, negatief is.

5. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de bij het verzoek, bedoeld in het tweede lid, te verstrekken gegevens, de wijze waarop de toegelaten instelling degenen die een belang hebben bij de voorgenomen fusie daarbij betrekt en de gronden waarop Onze Minister die fusie kan goedkeuren dan wel zijn goedkeuring daaraan kan onthouden.

6. Het tweede lid, derde lid, aanhef en onderdeel a, vierde lid, onderdeel b, en vijfde lid zijn van overeenkomstige toepassing op een splitsing als bedoeld in artikel 334a van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek die geen juridische scheiding is.

7. Het tweede tot en met vijfde lid zijn van overeenkomstige toepassing indien een toegelaten instelling het gehele vermogen van een of meerdere andere toegelaten instellingen onder bijzondere titel verkrijgt.

Wet op het overleg huurders verhuurder

Artikel 1

In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:

a. t/m e. […]

f. huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en:

1°.van welke het bestuur wordt gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigt;

2°.die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar standpuntbepaling;

3°.die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt; en

4°.die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten;

g. bewonerscommissie: commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex en die voldoet aan onderdeel f, onder 2° tot en met 4°.

Burgerlijk Wetboek, boek 2

Artikel 334a

1. Splitsing is zuivere splitsing en afsplitsing.

2. Zuivere splitsing is de rechtshandeling waarbij het vermogen van een rechtspersoon die bij de splitsing ophoudt te bestaan onder algemene titel overeenkomstig de aan de akte van splitsing gehechte beschrijving wordt verkregen door twee of meer andere rechtspersonen.

3. Afsplitsing is de rechtshandeling waarbij het vermogen of een deel daarvan van een rechtspersoon die bij de splitsing niet ophoudt te bestaan onder algemene titel overeenkomstig de aan de akte van splitsing gehechte beschrijving wordt verkregen door een of meer andere rechtspersonen waarvan ten minste één overeenkomstig het bepaalde in deze of de volgende afdeling lidmaatschapsrechten of aandelen in zijn kapitaal toekent aan de leden of aan aandeelhouders van de splitsende rechtspersoon of waarvan ten minste één bij de splitsing door de splitsende rechtspersoon wordt opgericht.

4. Partij bij de splitsing is de splitsende rechtspersoon alsmede elke verkrijgende rechtspersoon, met uitzondering van rechtspersonen die bij de splitsing worden opgericht.

Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Artikel 1

1. Voor de toepassing van het bij of krachtens dit besluit bepaalde wordt verstaan onder:

- bewonersorganisaties: in het belang van huurders van woongelegenheden van toegelaten instellingen werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f respectievelijk g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder;

Artikel 8

1. Het verzoek om een goedkeuring als bedoeld in artikel 21, tweede lid, eerste volzin, van de wet gaat in elk geval vergezeld van:

a. een uiteenzetting waarin de toegelaten instelling aannemelijk maakt dat het voornemen om zich in de zin van artikel 21 van de wet te verbinden met een andere rechtspersoon of vennootschap in het belang van de volkshuisvesting is;

b. de zienswijzen van de gemeenten waar de toegelaten instelling of die rechtspersoon of vennootschap feitelijk werkzaam is;

c. de statuten en reglementen of ontwerpstatuten en -reglementen van die rechtspersoon of vennootschap;

d. een overzicht van het door de toegelaten instelling verschafte eigen of vreemd vermogen aan elk van de op het tijdstip van indiening van dat verzoek met haar verbonden ondernemingen, en van de door haar aan of ten behoeve van elk van die ondernemingen op dat tijdstip verleende garanties;

e. het ondernemingsplan of voorgenomen ondernemingsplan van de betrokken rechtspersoon of vennootschap, waarin in elk geval haar werkzaamheden of voorgenomen werkzaamheden zijn opgenomen en waaruit blijkt welk aandeel haar werkzaamheden of voorgenomen werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting hebben in het geheel van haar werkzaamheden of voorgenomen werkzaamheden;

f. het financieringsplan of voorgenomen financieringsplan met betrekking tot die rechtspersoon of vennootschap, waarin in elk geval is opgenomen welke partijen voor welk aandeel eigen of vreemd vermogen aan die rechtspersoon of vennootschap zullen verschaffen;

g. een overzicht en een analyse van de financiële situatie van de toegelaten instelling en die van de betrokken rechtspersoon of vennootschap op het tijdstip van indiening van dat verzoek, waaronder in elk geval de meest recente balans van de toegelaten instelling, hun liquiditeits- en solvabiliteitspositie, een aan die posities gerelateerde en naar baten en lasten gespecificeerde meerjarenanalyse van de door hen verwachte kasstromen, hun mogelijkheden tot het aangaan van financiële transacties ten behoeve van het kunnen verrichten van hun werkzaamheden en een analyse van hun leningportefeuille;

h. een overzicht van de potentieel te liberaliseren woongelegenheden van de toegelaten instelling, die zij voornemens is in de rechtspersoon of vennootschap onder te brengen;

i. indien van toepassing: de meest recente balans, winst- en verliesrekening en begroting van die rechtspersoon of vennootschap;

j. de mededeling, bedoeld in artikel 21, tweede lid, tweede volzin, onderdeel b, van de wet en

k. andere bescheiden die bijdragen aan een juist en volledig inzicht in de bedrijfsvoering of voorgenomen bedrijfsvoering en de financiering of voorgenomen financiering van die rechtspersoon of vennootschap.

2. De toegelaten instelling doet het verzoek en de stukken, bedoeld in het eerste lid, aan Onze Minister toekomen.

3. Bij ministeriële regeling kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de toepassing van dit artikel.

Artikel 9

1. Onze Minister keurt het zich verbinden, bedoeld in artikel 21, tweede lid, eerste volzin, van de wet, niet goed, indien:

a. naar zijn oordeel sprake is van een uit dat zich verbinden voortvloeiend niet aanvaardbaar risico dat door de toegelaten instelling in de betrokken rechtspersoon of vennootschap in te brengen vermogen niet voor de volkshuisvesting bestemd blijft;

b. het aantal woongelegenheden, bedoeld in artikel 8, eerste lid, onderdeel h, waaronder mede worden begrepen zodanige woongelegenheden in gemengde geliberaliseerde complexen en waaronder niet worden begrepen andere woongelegenheden in zodanige complexen, hoger is dan 10% van het aantal zodanige woongelegenheden dat de toegelaten instelling op 31 december 2014 in eigendom had;

c. door dat zich verbinden strijdigheid zou ontstaan met artikel 81, derde lid, eerste volzin, onverminderd de tweede, derde en vierde volzin van dat lid;

d. de verrekening tussen de betrokken rechtspersoon of vennootschap en de toegelaten instelling voor meer dan 60% geschiedt in de vorm van aandelen;

e. indien de toegelaten instelling in verband met dat onderbrengen een lening aan die rechtspersoon of vennootschap verstrekt: die lening:

1°.geen hypothecaire geldlening is of

2°.niet voldoet aan het bepaalde bij en krachtens artikel 10, tweede lid en in verband daarmee vierde lid, onverminderd het bepaalde bij en krachtens artikel 10, derde lid en in verband daarmee vierde lid.

f. indien het zich verbinden niet inhoudt dat toepassing wordt gegeven aan artikel 50a, eerste lid, van de wet: de betrokken in het belang van de huurders van de woongelegenheden van de betrokken toegelaten instelling werkzame bewonersorganisaties niet met dat zich verbinden instemmen.

[…]

Artikel 10

1. De financiële continuïteit, bedoeld in artikel 21, tweede lid, tweede volzin, onderdeel d, van de wet, is niet voldoende gewaarborgd, indien Onze Minister van oordeel is dat de financiële middelen van de betrokken toegelaten instelling of rechtspersoon of vennootschap onvoldoende zullen blijken te zijn om hun voorgenomen werkzaamheden te kunnen verrichten.

2. Een lening als bedoeld in artikel 21, tweede lid, tweede volzin, onderdeel e, van de wet:

a. heeft een rentepercentage dat gelijk is aan de op het tijdstip van indiening van het verzoek om een goedkeuring als bedoeld in artikel 21, tweede lid, eerste volzin, van de wet geldende rente op tienjarige staatsleningen, vermeerderd met een bij ministeriële regeling te bepalen percentage, en

b. wordt binnen vijftien jaar afgelost in liquide middelen en zodanig, dat na vijf en tien jaar ten minste een derde respectievelijk twee derde deel is afgelost.

3. en 4. […].

Artikel 12

1. Onze Minister kan ontheffing als bedoeld 21a, derde lid, van de wet verlenen indien:

a. […];

b. het verstrekken van vermogen plaatsvindt bij het bewerkstelligen van een administratieve scheiding of juridische scheiding als bedoeld in Hoofdstuk IV, Afdeling 3, paragraaf 4, onderscheidenlijk paragraaf 5, van de wet aan een dochtermaatschappij en het verschaffen van vermogen voor maximaal 60% geschiedt in de vorm van aandelen.

2. […].

Artikel 15

Onze Minister betrekt bij een besluit tot het nemen waarvan hij ingevolge de wet of dit besluit bevoegd is, behalve de op grond van de bij de wet of in het bepaalde bij of krachtens dit besluit gegeven daarop betrekking hebbende voorschriften, de daarover uitgebrachte zienswijzen en adviezen en de uitkomsten van daarover gevoerd overleg. Hij kan daarnaast bij die besluiten het belang van de volkshuisvesting betrekken, indien dat naar zijn oordeel naast die voorschriften, zienswijzen, adviezen of uitkomsten in het geding is.

Artikel 73

1. De toegelaten instelling stelt, voordat zij een verzoek om goedkeuring van een voorgenomen administratieve scheiding indient, de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeente waar zij haar woonplaats heeft en van de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, de betrokken bewonersorganisaties en de huurders van haar gebouwen die een maatschappelijke gebruiksbestemming hebben als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, van de wet in de gelegenheid om hun zienswijze op die scheiding te geven. De personen en instanties, bedoeld in de eerste volzin, kunnen binnen zes weken hun zienswijzen aan de toegelaten instelling doen toekomen. De betrokken bewonersorganisaties kunnen binnen zes weken hun adviezen, bedoeld in artikel 5, eerste lid, van de Wet op het overleg huurders verhuurder, aan haar doen toekomen.

2. en 3. […]

Artikel 74

1. De toegelaten instelling voert overleg over het verzoek om goedkeuring van de voorgenomen administratieve scheiding met de gemeente waar zij haar woonplaats heeft en de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, alsmede met de betrokken bewonersorganisaties.

2. De toegelaten instelling stelt de huurders van haar andere gebouwen dan woongelegenheden in de gelegenheid met haar overleg te voeren over het verzoek, bedoeld in het eerste lid.

Artikel 78

Onze Minister keurt een voorgenomen administratieve scheiding niet goed, indien:

a. de uitvoering van de daarin vervatte voornemens ertoe zou leiden dat de toegelaten instelling niet voldoet aan artikel 48, eerste lid, derde volzin, van de wet of

b. de zienswijze van een college als bedoeld in artikel 73, eerste lid, daartoe naar zijn oordeel aanleiding geeft.

Artikel 100

1. Onze Minister keurt de voorgenomen splitsing niet goed, indien deze niet leidt tot een zich verbinden als bedoeld in artikel 21 van de wet.

2. Op voorgenomen splitsingen die geen juridische scheiding zijn, is het bepaalde bij en krachtens afdeling 7 van overeenkomstige toepassing:

a. met uitzondering van de artikelen 95, eerste lid, onderdeel d, 96, eerste lid, onderdeel b, en 98;

b. voorts met uitzondering van de bepalingen van afdeling 7 in het onderwerp waarvan wordt voorzien door het bepaalde bij en krachtens artikel 21, eerste tot en vierde lid, van de wet en

c. met dien verstande dat onder de instanties, bedoeld in artikel 93, eerste en tweede lid, niet de Autoriteit Consument en Markt wordt begrepen.

Bijlage 4. bij artikel 49 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Gebouwen en categorieën van gebouwen, bedoeld in artikel 49, eerste lid, onderdeel b

• centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van bedrijvigheid in de wijk

• basisscholen

• centra voor jeugd en gezin

• brede scholen met bijv. peuterzaal, kinderopvang, voor-, tussen- en naschoolse opvang, buurtsporthal, en -complex (zogeheten multifunctionele accommodaties)

• wijksportvoorzieningen

• vmbo-mbo-scholen, vwo-scholen, schoolgebouwen voor speciaal onderwijs

• steunpunten voor schuldsanering en budgetbeheeradvies voor huishoudens in financiële problemen

• multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening

• ruimten voor kleinschalige culturele activiteiten

• ruimten voor niet op de buurt of wijk gericht maatschappelijk werk door stichtingen of verenigingen

• ruimten voor niet op de buurt of wijk gerichte activiteiten op het gebied van welzijnswerk door stichtingen of verenigingen

Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting

Artikel 37

1. De waardering van de activa bedoeld in artikel 86, tweede lid, onder c van het besluit, worden gebaseerd op de waardering per 31 december 2016.

2. Het eerste lid is niet van toepassing op een verzoek als bedoeld in artikel 86, eerste lid, van het besluit, dat is ingediend voor 1 januari 2016.