Uitspraak 202003482/1/R1

202003482/1/R1.
Datum uitspraak: 11 november 2020

AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak in het geding tussen:

[appellant], wonend te Edam, gemeente Edam-Volendam,

appellant,

en

de raad van de gemeente Edam-Volendam,

verweerder.

Procesverloop

Bij besluit van 23 april 2020 heeft de raad het bestemmingsplan "Baandervesting, Edam" vastgesteld.

Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld.

De raad heeft een verweerschrift ingediend.

V.o.f. Baandervesting heeft, daartoe in de gelegenheid gesteld, een schriftelijke reactie ingediend.

[appellant] en V.o.f. Baandervesting hebben nadere stukken ingediend.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 oktober 2020, waar [appellant] in persoon en de raad, vertegenwoordigd door drs. M. Verniers en L.A.A. van Rinkel, zijn verschenen. Voorts is V.o.f. Baandervesting, vertegenwoordigd door mr. J.S. Haakmeester, advocaat te Baarn, en

[gemachtigde], als partij gehoord.

Overwegingen

Wettelijke bepalingen en regels

1.    De (wettelijke) bepalingen en relevante planregels die ten grondslag liggen aan de hierna volgende rechtsoverwegingen, zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. De bijlage maakt deel uit van deze uitspraak.

Inleiding

2.    Het plangebied betreft het Korsnästerrein dat binnen de vesting in het centrum van Edam ligt. Het plangebied wordt omsloten door de Baanstraat in het westen, de Baandervesting in het zuiden, de Korte Baansteeg in het oosten en Het Marken in het noorden.

Het plan voorziet in de realisatie van maximaal 81 woningen bestaande uit appartementen en grondgebonden woningen. De grondgebonden woningen worden met de voorgevel richting Het Marken respectievelijk de Baandervesting gericht. In het noordwestelijke deel van het plangebied worden gestapelde woningen gerealiseerd in bebouwing van maximaal drie bouwlagen met kap. In een deel van deze bebouwing is in de plint eveneens een kleinschalige commerciële voorziening toegestaan.

[appellant] woont in de buurt van het plangebied aan de [locatie]. Hij vreest onder meer dat het plan leidt tot aantasting van de waarden van het beschermd stadsgezicht Edam. V.o.f. Baandervesting is eigenaar van een deel van de gronden in het plangebied en zal het gehele gebied gaan ontwikkelen.

Artikel 1.6a van de Crisis- en herstelwet

3.    Vast staat dat de Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) van toepassing is op het plan. Bij brief van 24 september 2020 heeft [appellant] een beroepsgrond aangevoerd over schade aan bebouwing als gevolg van bouwwerkzaamheden in het plangebied. Deze beroepsgrond heeft hij niet in zijn beroepschrift naar voren gebracht. Ingevolge artikel 1.6a van de Chw dient deze beroepsgrond derhalve buiten beschouwing te worden gelaten. Ter voorlichting van partijen voegt de Afdeling daaraan toe dat een inhoudelijke behandeling van deze beroepsgrond [appellant] niet gebaat zou hebben, nu deze geen betrekking heeft op de rechtmatigheid van het besluit.

Toetsingskader

4.    Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.

Procedureel

5.    Allereerst voert [appellant] aan dat hij nooit een beantwoording van zijn zienswijze heeft gekregen.

5.1.    In de "Nota van beantwoording zienswijzen" is vanaf pagina 5 de zienswijze van [appellant] besproken. De raad heeft een brief van 24 maart 2020 overgelegd waaruit volgt dat de beantwoording van de zienswijze ruim voor de vaststelling van het plan aan [appellant] zou zijn gestuurd. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat uit het digitale brievensysteem van de gemeente volgt dat deze brief is verzonden, maar heeft hij ook erkend dat de brief niet aangetekend is verstuurd. Het is dus onzeker of de brief van 24 maart 2020 daadwerkelijk aan [appellant] is verstuurd, zodat de raad naar het oordeel van de Afdeling in dit geval in zoverre onzorgvuldig heeft gehandeld. De Afdeling ziet echter aanleiding dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb te passeren. [appellant] heeft ter zitting te kennen heeft gegeven dat hij na de vaststelling van het plan wel kennis heeft genomen van de Nota van beantwoording zienswijzen. De Afdeling is van oordeel dat daarmee voldoende vast staat dat hij daar dus in deze beroepsprocedure adequaat op heeft kunnen reageren, zodat hij door dit gebrek niet is benadeeld. Verder is niet aannemelijk dat andere belanghebbenden door dit gebrek zijn benadeeld.

Het betoog is terecht voorgedragen, maar leidt niet tot vernietiging van het bestreden besluit.

5.2.    Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen ligt het in de rede om bij het passeren van dergelijke gebreken met toepassing van artikel 6:22 van de Awb een proceskostenveroordeling uit te spreken en een vergoeding van het griffierecht te gelasten, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden om daarvan af te zien. De Afdeling verwijst bij wijze van voorbeeld naar haar uitspraak van 30 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:265. Van bijzondere omstandigheden is de Afdeling in dit geval niet gebleken.

6.    Verder voert [appellant] aan dat hij als omwonende onvoldoende is betrokken bij de plannen.

6.1.    Het ontwerpplan is ter inzage gelegd en er is gelegenheid geboden tot het naar voren brengen van zienswijzen, overeenkomstig de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geregelde bestemmingsplanprocedure. Het voorafgaand plegen van overleg met omwonenden maakt geen deel uit van deze wettelijk geregelde bestemmingsplanprocedure. Het niet voeren van overleg heeft dan ook geen gevolgen voor de rechtmatigheid van de bestemmingsplanprocedure en het bestemmingsplan.

Voor zover [appellant] betoogt dat onder omwonenden geen draagvlak bestaat voor de voorziene bebouwing in het plangebied, overweegt de Afdeling dat de raad bij de vaststelling van het plan beleidsruimte toekomt. Dat de raad een andere keuze heeft gemaakt dan overeenkomstig de wens van een of meer omwonenden, betekent niet dat de raad het plan niet had mogen vaststellen, dan wel dat die vaststelling ondeugdelijk is gemotiveerd.

Het betoog faalt.

Inhoudelijk

7.    [appellant] betoogt dat bij de vaststelling van het plan geen rekening is gehouden met de historische kwaliteiten van het gebied. Hij wijst erop dat het plangebied deel uitmaakt van het beschermd stadsgezicht Edam en daarin is aangewezen als klasse C. Volgens [appellant] zijn de in het plan toegestane bouwhoogtes, met name die van 14 m, niet passend in de omgeving met historische bebouwing, welke voornamelijk bestaat uit één bouwlaag met kap. Volgens hem had aangesloten moeten worden bij de in het vorige bestemmingsplan "Eerste herziening Stadsgezicht Edam" uit 1994 toegestane bouwhoogtes. Verder voert [appellant] aan dat het plan ten onrechte niet voorziet in een variatie in bouwhoogte, hetgeen kenmerkend is voor panden in het beschermd stadsgezicht.

7.1.    Blijkens de verbeelding is aan het noordwestelijke deel van het plangebied de bestemming "Gemengd" met de aanduidingen "bouwvlak" en "maximum bouwhoogte 14 m" toegekend. Aan gronden direct ten oosten hiervan is de bestemming "Wonen - Woongebouw" met de aanduidingen "bouwvlak" en "maximum bouwhoogte 14 m" toegekend. Aan gronden direct ten oosten daarvan is de bestemming "Wonen - Woongebouw" met de aanduidingen "bouwvlak", "maximum goothoogte 8 m" en "maximum bouwhoogte 11,5 m" toegekend. Aan gronden direct ten oosten van het bestemmingsvlak "Bedrijf"  is de bestemming "Wonen" met de aanduidingen "bouwvlak", "maximum goothoogte 3,5 m" en "maximum bouwhoogte 8,1 m" toegekend. Aan gronden direct ten oosten daarvan is de bestemming "Wonen - 1" met de aanduidingen "bouwvlak", "maximum goothoogte 4,5 m" en "maximum bouwhoogte 9 m" toegekend. Aan een langere strook grond direct ten oosten daarvan is de bestemming "Wonen - 1" met de aanduidingen "bouwvlak", "maximum goothoogte 7,5 m" en "maximum bouwhoogte 11,5 m" toegekend. Direct ten oosten daarvan is aan de gronden de bestemming "Wonen - Woongebouw" met de aanduidingen "bouwvlak" en "maximum bouwhoogte 10 m" toegekend. Aan gronden in het zuiden van het plangebied is de bestemming "Wonen - 1" met de aanduidingen "bouwvlak", "maximum goothoogte 7,5 m" en "maximum bouwhoogte 11,5 m" toegekend.

7.2.    In paragraaf 2.3 van de plantoelichting staat dat het centrum van Edam in het op 23 augustus 1977 aangewezen beschermd stadsgezicht Edam ligt. Het plangebied is hierin aangeduid als klasse C. Uit de toelichting behorende bij de aanwijzing volgt dat onder klasse C gebieden vallen die alleen van belang zijn vanwege de hoofdstructuur van het stratennet en de hoogte van de bebouwing. Het betreffen gebieden waarvan de historisch stedenbouwkundige structuur verloren is gegaan (de Tuinierswijk) of waarvan de bebouwing uit architectuurhistorisch oogpunt weinig waardevol is (industrieterrein aan Het Marken). Voor het behoud van de identiteit is het niet noodzakelijk deze industrieën weg te bestemmen; uitbreiding is niet gewenst. Het mag, zo zegt de toelichting behorende bij de aanwijzing, duidelijk zijn dat door de ligging van deze gebieden een sterke samenhang bestaat met de A- en B-gebieden. De mogelijkheden tot het handhaven van de karakteristiek van deze laatste gebieden zijn onder meer afhankelijk van de ontwikkelingen in deze aangrenzende C-gebieden. Opgemerkt wordt dat in het totale beschermde stadsgebied (A+B+C-gebied) nieuwe ontwikkelingen zich in het historische stratenpatroon zullen voegen en zich voor wat betreft de hoogte aan de bestaande bebouwing zullen aanpassen, aldus de toelichting behorende bij de aanwijzing.

In paragraaf 3.1 van de plantoelichting staat dat ten tijde van de aanwijzing van Edam als beschermd stadsgezicht er, afgezien van de vestingcontour, weinig zichtbare redenen waren om het voormalig Korsnästerrein te willen koesteren. Het gebied heeft een belangrijke rol gespeeld in de bloei van de stad. De voorgenomen woningbouwontwikkeling zal het gebied dichter bij de stad trekken dan het recente verleden. Het plangebied ligt binnen de historische vesting en heeft de status van beschermd stadsgezicht. De inpassing van het plan moet dan ook zodanig zijn dat het aansluit op de bestaande karakteristieken. Het plan gaat dan ook uit van beeldbepalende kwaliteiten van bestaande bebouwing en de structuur van Edam en vertaalt deze naar nieuwe (woning)ontwerpen. De hoofdfunctie van het plangebied is wonen. Aan het Baanplein is daarnaast het voornemen om een kleinschalige commerciële voorziening te realiseren. De integratie van het bestaande parkeerplein op het Baanplein is een essentieel onderdeel in het streven naar een aantrekkelijke invulling van het plein en van de entree van de stad. De verschillen en bijzondere aspecten van de locatie worden in de (her)ontwikkelingsplannen benut. Zo wordt de ruimtelijke opbouw van het plangebied gekenmerkt door twee van elkaar verschillende zijden. Enerzijds de meer landelijke en groene zijde van de Schuttersgracht die onderdeel vormt van de (Baander)vesting. Anderzijds de meer stedelijke gracht aan Het Marken die hier aanleiding geeft tot het realiseren van meer massa. Het doel is om de schaal van de stad de reproduceren in het plangebied en te ontwikkelen met variatie en diversiteit, aldus paragraaf 3.1 van de plantoelichting.

7.3.    In de door V.o.f. Baandervesting overgelegde memo van Raap "Second opinion cultuurhistorische waarden bestemmingsplan Baandervesting" van 16 september 2020 (hierna: de memo) staat dat het in het plan in beperkte mate ruimte bieden aan bedrijfsdoeleinden vanuit de historie van het gebied als een duidelijke verandering kan worden beschouwd. Vanuit de aanwijzing als beschermd stadsgezicht kan echter geen bescherming van de functie van het gebied worden afgedwongen. De manier waarop het beschermd stadsgezicht in Edam is opgezet en vertaald, met een zonering in waardering en ontwikkelingsmogelijkheden, laat juist ruimte om in dit gebied een nieuwe ontwikkeling in gang te zetten. Wel is van belang dat de nieuwe ontwikkeling zich voegt in de hoofdstructuur van het stratennet en naar de bouwhoogte van de bestaande, in dit geval omliggende, bebouwing. Redenerend vanuit de ontwikkelingsgeschiedenis van het plangebied en de directe omgeving, waarbij de bebouwing vaak aan verandering onderhevig is geweest, en in de laatste (industriële) fase ook zeer massief en grootschalig van vorm was, zijn de opgenomen bouwvlakken en bouwhoogten volgens de memo passend en bieden deze voldoende ruimte voor afwisseling. Het hoogteaccent aan de Baanstraat past bijvoorbeeld goed bij het (parkeer)plein dat hier gesitueerd is en ook de inpassing van de twee bestaande gebouwen aan Het Marken leidt tot een gevelwand met een gevarieerde hoogte. Geconcludeerd kan worden dat er voldoende rekening is gehouden met de cultuurhistorische waarden van het plangebied en dat deze waarden in het bestemmingsplan ook geborgd worden, aldus de memo.

7.4.    De Afdeling stelt bij haar beoordeling van deze beroepsgrond voorop dat - anders dan [appellant] veronderstelt - uit de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht niet volgt dat bij nieuwe ontwikkelingen in het voorliggende plangebied moet worden aangesloten bij de bouwhoogtes die in het vorige bestemmingsplan waren toegestaan, maar dat nieuwe ontwikkelingen zich voor wat betreft de hoogte aan de feitelijk bestaande bebouwing moeten aanpassen. Nu bijna het gehele plangebied braak ligt, heeft de raad zich terecht op het standpunt gesteld dat dus moet worden gekeken naar de hoogte van de omliggende, bestaande bebouwing in het beschermd stadsgezicht. In paragraaf 2.2.1 van de plantoelichting staat dat met name langs de grachten incidenteel oude pakhuizen, kerken of anderszins hoge panden staan die tot drie lagen met een hoge kap reiken. Deze hoge panden worden afgewisseld met woonhuizen of bedrijfspanden variërend van één laag met kap tot twee lagen en een kap. De raad heeft verder toegelicht dat binnen 100 m van het plangebied aan bijvoorbeeld de Baanstraat, het Damplein, de Hoogstraat en de Nieuwe Haven verschillende gebouwen staan met een bouwhoogte van meer dan 10 m, zodat de in het voorliggende plan toegestane bouwhoogtes van onder meer 14 en 11,5 m niet uitzonderlijk zijn voor het centrum van Edam. Gelet op het voorgaande  heeft de raad zich, gegeven het hiervoor onder 4 uiteengezette toetsingskader van de Afdeling met de daarbij aangegeven beleidsruimte van de raad, naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de in het voorliggende plan toegestane bouwhoogtes passend zijn in de omgeving en niet zullen leiden tot een onaanvaardbare aantasting van het beschermd stadsgezicht.

Het betoog faalt.

7.5.    Naar aanleiding van het betoog van [appellant] dat het plan ten onrechte niet voorziet in een variatie in bouwhoogtes, hetgeen kenmerkend is voor het beschermd stadsgezicht, overweegt de Afdeling als volgt. De Afdeling stelt voorop dat uit de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht niet volgt dat bij nieuwe ontwikkelingen in een klasse C-gebied de bouwhoogte per pand dient te variëren. Blijkens de verbeelding is voor vrijwel alle voorziene bebouwing in het zuiden van het plangebied een maximale bouwhoogte van 11,5 m opgenomen. Aan de noordzijde van het plangebied zijn voor de voorziene bebouwing van west naar oost maximale bouwhoogtes opgenomen van 14 m, 11,5 m, 9 m, 11,5 m - welke bouwhoogte over een lengte van ongeveer 95 m is toegestaan - en 10 m. Anders dan [appellant] stelt, wordt met het plan dan ook wel voorzien in enige variatie in bouwhoogte. De raad heeft verder toegelicht dat voor de historische bebouwing in het centrum van Edam in het vigerende bestemmingsplan "Beschermd Stadsgezicht Edam 2016" per pand de bouw- en goothoogte is vastgelegd en dat deze hoogte over het algemeen ook per pand verschilt. In het voorliggende plan heeft de raad echter niet voor elk pand een aparte maximale goot- en bouwhoogte willen opnemen, omdat dit volgens hem tot een star bestemmingsplan leidt waarbij weinig flexibiliteit ten aanzien van bebouwingsmogelijkheden wordt geboden. Deze keuze acht de Afdeling niet in strijd met de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht en ook overigens niet onredelijk. De raad heeft ten slotte onder verwijzing naar de door hem op 4 juli 2019 vastgestelde "Stedenbouwkundige kaders Baandervesting Plan" toegelicht dat het zeker de bedoeling is dat elke grondgebonden woning in het plangebied als individueel pand herkenbaar zal zijn en dat dus ook op de gronden in het plangebied waaraan de aanduiding "maximum bouwhoogte 11,5 m" is toegekend, zal worden voorzien in gevarieerde bouwhoogtes.

Gelet op het voorgaande heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling in het plan niet bindend hoeven te voorzien in verdere variatie in bouwhoogtes.

Het betoog faalt.

8.    Verder betoogt [appellant] dat de gronden aan de noordzijde van het plangebied grenzend aan de Nieuwe Haven zullen worden opgehoogd, hetgeen leidt tot een aantasting van de karakteristieke historische structuur van het gebied. Volgens hem leidt een kleine verhoging van de gronden er al toe dat het historisch aanzien van de Nieuwe Haven ernstig wordt aangetast.

8.1.    Blijkens de verbeelding is aan het gehele plangebied de dubbelbestemming "Waarde - Beschermd Stadsgezicht" toegekend.

8.2.    Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat voldoende is verzekerd dat een eventuele ophoging van gronden in het plangebied niet zal leiden tot een onaanvaardbare aantasting van de historische waarden van het gebied. Hierbij wordt allereerst in aanmerking genomen dat het ingevolge artikel 11, lid 11.2.1, van de planregels ter plaatse van de dubbelbestemming "Waarde - Beschermd Stadsgezicht" verboden is zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de gronden met meer dan 30 cm op te hogen. Ingevolge lid 11.2.3 kan een dergelijke omgevingsvergunning alleen worden verleend indien de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende, ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig worden aangetast en de Welstands- en Monumentencommissie vooraf om advies is gevraagd. Verder is van belang dat V.o.f. Baandervesting ter zitting heeft toegelicht dat, om aan te sluiten bij de bestaande woningen ten oosten van het plangebied, het plangebied alleen plaatselijk zal worden opgehoogd waarbij het talud aan de randen van het plangebied naar beneden afloopt. Aan Het Marken bedraagt de voorgenomen ophoging slechts 30 cm waarbij het talud langs de weg afloopt richting het water, zodat - anders dan [appellant] veronderstelt - de kadeconstructie aan de walkant niet hoger komt te liggen dan in de bestaande situatie.

Het betoog faalt.

9.    [appellant] wijst ten slotte op een alternatieve invulling van het plangebied waarbij wordt voorzien in de bouw van woon- en werkunits.

9.1.    De raad dient bij de keuze van een bestemming een afweging te maken van alle belangen die betrokken zijn bij de vaststelling van het plan. Daarbij heeft de raad beleidsruimte. De voor- en nadelen van alternatieven dienen in die afweging te worden meegenomen.

9.2.    De raad heeft toegelicht dat binnen het plangebied hoofdzakelijk woningbouw mogelijk wordt gemaakt, omdat hieraan in de gemeente grote behoefte bestaat. Verder heeft de raad erop gewezen dat binnen de toegekende woonbestemmingen wel degelijk aan-huis-verbonden beroepen zijn toegestaan en dat binnen de bestemming "Gemengd" ook dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten en detailhandel met daaraan ondersteunende horeca is toegestaan met een maximum bruto vloeroppervlak van 100 m². De raad heeft er van afgezien om ter plaatse in andere bedrijvigheid te voorzien, omdat dergelijke functies over het algemeen niet wenselijk zijn in de dichte nabijheid van woningen en in het centrum van de stad. Gelet op het voorgaande en gegeven de aan de raad toekomende beleidsruimte, is de Afdeling van oordeel dat de raad niet gehouden was voor de door [appellant] voorgestelde alternatieve invulling van het plan te kiezen.

Het betoog faalt.

10.    [appellant] heeft zich in het beroepschrift voor het overige beperkt tot het verwijzen naar de inhoud van de zienswijze. In de overwegingen van het bestreden besluit is ingegaan op deze zienswijze. [appellant] heeft in het beroepschrift, noch ter zitting redenen aangevoerd waarom de weerlegging van de desbetreffende zienswijze in het bestreden besluit onjuist zou zijn.

Conclusie

11.    Het beroep is ongegrond.

12.    Gelet op hetgeen is overwogen onder 5.2 dient de raad op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

I.    verklaart het beroep ongegrond;

II.    gelast dat de raad van de gemeente Edam-Volendam aan [appellant] het door hem voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 178,00 (zegge: honderdachtenzeventig euro) vergoedt.

Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J.G. Driessen, griffier.

Het lid van de enkelvoudige kamer is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

Uitgesproken in het openbaar op 11 november 2020

634.

Bijlage

Planregels bestemmingsplan "Baandervesting"

Artikel 4, lid 4.1, van de planregels luidt: "De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of de uitoefening van een bed & breakfast;

b. uitsluitend in de eerste bouwlaag met een maximum bruto vloeroppervlak van 100 m²: dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, horeca uit ten hoogste categorie 1b van de Staat van Horeca-activiteiten en detailhandel met daaraan ondersteunende horeca;

[…]."

Lid 4.2.2 luidt: "Voor het bouwen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels:

a. hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken worden uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd;

b. hoofdgebouwen worden gebouwd in de naar de weg gekeerde bouwgrens;

c. het aantal woningen bedraagt in combinatie met de bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - Woongebouw in totaal niet meer dan 81;

d. woningen zijn uitsluitend gestapeld toegestaan;

e. de maximale goothoogte en bouwhoogte bedraagt niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m) / maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven;

[…]."

Artikel 7, lid 7.1, luidt: "De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of de uitoefening van een bed & breakfast;

[…]."

Lid 7.2.2 luidt: "Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

a. hoofdgebouwen worden uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd;

b. hoofdgebouwen worden gebouwd in de naar de weg gekeerde bouwgrens;

c. per bouwvlak mag het aantal woningen niet meer of minder bedragen dan het aantal dat aanwezig was op het moment van ter inzage legging van het ontwerp van dit plan;

e. de maximale goothoogte en bouwhoogte bedraagt niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m) / maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven;

e. de dakhelling mag niet meer dan 60 graden en niet minder dan 40 graden bedragen;

[…]."

Artikel 8, lid 8.1, luidt: "De voor ‘Wonen - 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of de uitoefening van een bed & breakfast;

[…]."

Lid 8.2.2 luidt: "Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

a. hoofdgebouwen worden uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd;

b. hoofdgebouwen worden gebouwd in de naar de weg gekeerde bouwgrens;

c. het aantal woningen bedraagt in combinatie met de bestemmingen Gemengd en Wonen - Woongebouw in totaal niet meer dan 81;

d. er zijn uitsluitend grondgebonden woningen toegestaan;

e. de maximale goothoogte en bouwhoogte bedraagt niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m) / maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven;

e. de dakhelling mag niet meer dan 60 graden en niet minder dan 40 graden bedragen;

[…]."

Artikel 9, lid 9.1, van de planregels luidt: "De voor ‘Wonen - Woongebouw’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor:

1. een aan-huis-verbonden beroep;

2. opslag en stalling;

3. parkeervoorzieningen;

[…]."

Lid 9.2.2 luidt: "Voor het bouwen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels:

a. hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken worden uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd;

b. hoofdgebouwen worden gebouwd in de naar de weg gekeerde bouwgrens;

c. het aantal woningen bedraagt in combinatie met de bestemmingen Gemengd en Wonen - 1 in totaal niet meer dan 81;

d. woningen zijn uitsluitend gestapeld toegestaan;

e. de maximale goothoogte en bouwhoogte bedraagt niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m) / maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven;

[…]."

Artikel 11, lid 11.1, luidt: "De voor 'Waarde - Beschermd Stadsgezicht' aangewezen gronden zijn primair bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de in de toelichting en het daarbij behorende aanwijzingsbesluit aangegeven cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing."

Lid 11.2.1 luidt: "Het is verboden op of in de in lid 11.1 bedoelde gronden, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, werkzaamheden uit te voeren:

a. het ontginnen, verlagen, afgraven, ophogen of egaliseren van de bodem met meer dan 30 cm;

b. het aanleggen, verbreden, herprofileren, verleggen en verharden van wegen en paden;

c. het aanbrengen van boven- of ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;

d. het rooien of beschadigen van bomen op gronden met de bestemming 'Groen'."

Lid 11.2.3 luidt: "De omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 11.2.1 wordt uitsluitend verleend indien:

1. de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende, ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht niet onevenredig worden aangetast;

2. de Welstands- en Monumentencommissie vooraf om advies is gevraagd."