Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met de introductie van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken), met nota van toelichting.

Bij Kabinetsmissive van 21 januari 2015, no.2015000057, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister voor Wonen en Rijksdienst, bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met de introductie van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken), met nota van toelichting.

Het ontwerpbesluit wijzigt het woningwaarderingsstelsel (WWS) op basis waarvan de maximale huurprijsgrenzen van huurwoningen in de gereguleerde huursector worden bepaald. Voorgesteld wordt enkele onderdelen van het WWS te vervangen door de waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ-waarde). De voorgestelde wijziging zou de relatie tussen de prijs van huurwoningen enerzijds en de kwaliteit en marktwaarde van huurwoningen anderzijds verbeteren en daarmee de doorstroming op de huurmarkt evenals investeringen in nieuwbouw stimuleren.

De Afdeling advisering van de Raad van State adviseert het besluit vast te stellen, maar acht op enkele punten een dragende motivering of aanpassing van het voorstel wenselijk. Zo is het van belang dat duidelijk wordt gemaakt op welke wijze wordt omgegaan met tegengestelde belangen tussen huurder en verhuurder bij bezwaar- en beroepsprocedures die betrekking hebben op de WOZ-beschikking. Ook is een dragende motivering gewenst voor de keuze om de WOZ-beschikking op aanvraag van de huurder te versturen en niet ambtshalve aan alle huurders, alsmede voor het vervallen van het onderdeel ‘hinderlijke situaties’ uit het WWS.
Verder adviseert de Afdeling in het ontwerpbesluit een evaluatiebepaling op te nemen en daarin aan te sluiten bij het uitgangspunt voor evaluatietermijnen van vijf jaar.

1. Tegengesteld belang in bezwaar- en beroepsprocedure
Bij de vaststelling van de WOZ-waarde van een huurwoning kunnen de huurder en de verhuurder een tegengesteld belang hebben. Dat tegengesteld belang kan vervolgens ook in een bezwaar- en beroepsprocedure inzake de WOZ-waarde aan de orde komen. Door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is er bij de consultatie over dit ontwerpbesluit op gewezen dat er behoefte bestaat aan regelgeving die voorschrijft hoe met dit tegengesteld belang moet worden omgegaan tijdens bezwaar- en beroepsprocedures. (zie noot 1) In het bijzonder wijst zij op de noodzaak tot het treffen van een regeling voor de situatie waarin een derde-belanghebbende wordt betrokken bij een bezwaar- of beroepsprocedure. (zie noot 2) In de toelichting wordt hierop niet ingegaan.

De Afdeling wijst erop dat in een eerder door de Tweede Kamer aangenomen wetsvoorstel over het opnemen van de WOZ-waarde in het WWS wel een regeling over het tegengesteld belang was opgenomen. (zie noot 3) Om recht te doen aan de tegenstrijdige belangen werd bepaald onder welke omstandigheden de behandelend ambtenaar van een bezwaarschrift op een WOZ-beschikking een derde-belanghebbende in de gelegenheid moet stellen om te worden gehoord. (zie noot 4) Dit gelet op het feit dat het op de bezwaarprocedure toepasselijke artikel van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (zie noot 5) niet is ingericht op geschillen waarbij naast de indiener van het bezwaarschrift nog andere belanghebbenden betrokken zijn. (zie noot 6) Aangezien dat wetsvoorstel is ingetrokken, is een dergelijke wettelijke voorziening tot op heden niet tot stand gekomen.

Met dit ontwerpbesluit kan opnieuw de kwestie van tegengestelde belangen in lopende en kort na elkaar volgende bezwaar- en beroepsprocedures inzake de WOZ-waarde een rol gaan spelen. Daarom acht de Afdeling het van belang dat door de wetgever duidelijkheid wordt verschaft over de wijze waarop omgegaan moet worden met tegengestelde belangen tussen huurder en verhuurder bij bezwaar- en beroepsprocedures die betrekking hebben op de WOZ-beschikking.

Gelet op het voorgaande adviseert de Afdeling te voorzien in een regeling bij wet op dit punt.

2. WOZ-beschikking gericht aan de huurder
Volgens de toelichting zal huurders worden geadviseerd een WOZ-beschikking aan te vragen op het moment dat zij een voorstel tot huurprijsverhoging ontvangen. Het ontwerpbesluit maakt daarmee een keuze tussen - kort gezegd - twee opties om WOZ-beschikkingen aan huurders te verzenden: het ambtshalve toesturen van de WOZ-beschikking aan alle huurders, of het versturen van de WOZ-beschikking op aanvraag van de huurder. (zie noot 7)

De Afdeling merkt op dat uit de toelichting niet duidelijk naar voren komt op welke argumenten deze keuze berust. In de adviezen van externe adviseurs en parlementaire stukken zijn zowel argumenten ter ondersteuning van de eerste als de tweede optie aangedragen. Zo heeft de Waarderingskamer gewezen op de voordelen van een uitwerking van de eerste optie, waarbij de WOZ-beschikkingen aan alle huurders worden verstuurd in de eerste acht weken van het kalenderjaar. (zie noot 8) Deze optie zou meer in overeenstemming zijn met de Wet waardering onroerende zaken (zie noot 9) en minder uitvoeringslasten en -kosten meebrengen door de WOZ-beschikking te combineren met het aanslagbiljet dat huurders reeds ontvangen voor gemeentelijke belastingen. (zie noot 10) Een voordeel dat vanuit de Eerste Kamer is aangevoerd voor de eerste optie is dat de huurder verzekerd is van informatie over de WOZ-waarde, en dat uiteenlopende bezwaar- en beroepstermijnen worden voorkomen voor verhuurders enerzijds en huurders anderzijds. (zie noot 11)

Daar tegenover is beargumenteerd dat het op initiatief van de huurder verzenden van de WOZ-beschikking een betere rechtsbescherming voor de huurder oplevert. Deze zou namelijk op het moment van een voorstel tot huurprijsverhoging beter kunnen inschatten of hij een reëel belang heeft bij het maken van bezwaar tegen de hoogte van de WOZ-waarde. (zie noot 12) Daarnaast zou deze werkwijze een kleiner risico met zich brengen op een massale toename van het aantal bezwaarschriften tegen WOZ-beschikkingen. (zie noot 13)

Voor beide opties zijn argumenten aan te voeren. Volgens de toelichting is na overleg met de Tweede Kamer op 17 december 2014 gekozen voor de mogelijkheid de huurder op eigen initiatief een WOZ-beschikking aan te laten vragen. (zie noot 14) Uit de parlementaire stukken blijkt evenwel niet welke argumenten doorslaggevend zijn geweest voor die keuze. (zie noot 15)

Gelet op het voorgaande adviseert de Afdeling in de toelichting in te gaan op de voor- en nadelen van beide opties, de in het ontwerpbesluit opgenomen keuze te voorzien van een dragende motivering en het ontwerpbesluit zo nodig aan te passen.

3. Hinderlijke situaties
Volgens de toelichting dient het voorgestelde nieuwe WWS-onderdeel met betrekking tot de WOZ-waarde ter vervanging van drie onderdelen uit het WWS; de onderdelen woonomgeving, woonvorm en de schaarstepunten. (zie noot 16) Het ontwerpbesluit laat daarnaast ook het onderdeel ’11. Hinderlijke situaties’ uit het WWS vervallen. (zie noot 17) Genoemd onderdeel maakt het de Huurcommissie mogelijk om bij de waardering van een huurwoning tot maximaal veertig WWS-punten aftrek te rekenen indien sprake is van hinderlijke situaties in de woonomgeving. (zie noot 18) De bijlage bij het Besluit huurprijzen woonruimte waarin onderdeel 11 is opgenomen, vermeldt dat het onderdeel uitsluitend bedoeld is om rekening te houden met omstandigheden waarmee niet reeds op andere wijze rekening is gehouden. (zie noot 19)

De Afdeling merkt op dat het onderdeel ‘hinderlijke situaties’ kennelijk een zelfstandige betekenis heeft ten opzichte van het onderdeel ‘woonomgeving’, dat met dit voorstel wordt verdisconteerd in het WOZ-aandeel in het WWS. Volgens de in de toelichting aangehaalde rapportage is het vervallen van het onderdeel niet meegenomen bij de doorrekening van de voorgestelde stelselwijziging van het WWS. (zie noot 20) Uit de toelichting bij het voorstel, noch uit parlementaire stukken is op te maken wat de reden is geweest voor het vervallen van het onderdeel 11 en of het WOZ-aandeel tevens bedoeld is ter vervanging van onderdeel 11, dan wel dat beoogd is hinderlijke situaties in het geheel geen plek meer te geven in het WWS.

Gelet op het voorgaande adviseert de Afdeling het vervallen van het onderdeel ‘hinderlijke situaties’ uit het WWS dragend te motiveren.

4. Evaluatie van het gewijzigde WWS
De toelichting vermeldt het voornemen om twee jaar na inwerkingtreding van het voorstel te evalueren "op welke wijze het nieuwe stelsel heeft bijgedragen aan een structurele verbetering van de huurmarkt". (zie noot 21) Een daartoe strekkende evaluatiebepaling ontbreekt. Volgens de in de toelichting aangehaalde rapportage wordt een beperkt effect van het voorstel verwacht op de gemiddelde maximale huurprijs. (zie noot 22) Voorts blijkt uit de toelichting bij het voorstel en uit parlementaire stukken de verwachting dat stijgingen of dalingen van de feitelijke huurprijzen zich in beperkte mate zullen voordoen. Effecten in de huurprijzen worden in het bijzonder verwacht naar aanleiding van mutaties op de huurmarkt of woningverbetering. (zie noot 23) Gelet daarop rijst de vraag of een periode van twee jaar lang genoeg is om tot een zinvolle evaluatie van de effecten van het voorstel te komen. (zie noot 24)

De Afdeling adviseert in het ontwerpbesluit een evaluatiebepaling op te nemen en dragend te motiveren waarom moet worden afgeweken van het uitgangspunt van vijf jaar voor de termijn van evaluatie.

5. De Afdeling verwijst naar de bij dit advies behorende redactionele bijlage.

De Afdeling advisering van de Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.

De vice-president van de Raad van State

---

Redactionele bijlage bij het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State betreffende no.W04.15.0005/I

- In artikel I, onderdeel B, onder 1a, tweede alinea, "ten aanzien waarvan" vervangen door: ten aanzien daarvan.
- In artikel I, onderdeel B, onder 2b (toelichting bij 9. Punten voor de WOZ-waarde), tweede zin van de tweede alinea "de vervangingswaarde die" vervangen door: de geobjectiveerde stichtingskosten die.
- In artikel I, onderdeel B, onder 2b (toelichting bij 9. Punten voor de WOZ-waarde), derde alinea "ten aanzien waarvan" vervangen door: ten aanzien daarvan.

---

Nader rapport (reactie op het advies) van 3 juli 2015

De Afdeling advisering van de Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat met het advies rekening zal zijn gehouden.

1. Ten aanzien van het advies van de Afdeling in verband met de tegengestelde belangen in lopende en kort na elkaar volgende bezwaar- en beroepsprocedures inzake de WOZ-waarde wordt het volgende opgemerkt. Inzake bezwaar en beroep in relatie tot de positie van de huurder en de verhuurder is voorzien met de wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen (Stb. 2013, 129). Deze wet leidt onder meer tot wijziging van artikel 29 van de Wet waardering onroerende zaken. Het voornemen is erop gericht om deze wijziging per 1 oktober 2015 in werking te laten treden. Het ontwerpbesluit treedt eveneens per die datum in werking. Wanneer twee belanghebbenden bij dezelfde onroerende zaak afzonderlijk bezwaar en beroep indienen en daarbij tegenstrijdige overwegingen aandragen, zal de gemeente bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-taxatie standpunten van beide zijden meewegen. Indien een bezwaar leidt tot een verhoging of verlaging van de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde zullen belanghebbenden, die eerder een beschikking hebben ontvangen, en afnemers daarvan op de hoogte worden gebracht (bijvoorbeeld wanneer een vermeerdering van de WOZ-waarde heeft plaatsgevonden naar aanleiding van een bezwaar van de verhuurder). De nota van toelichting bij het ontwerpbesluit is hierop aangepast.

2. Ik volg het advies van de Afdeling om in de toelichting in te gaan op de voor- en nadelen van het ambtshalve dan wel op aanvraag aan de huurder toezenden van een WOZ-beschikking. De nota van toelichting is hierop aangepast.

3. Ik volg het advies van de Afdeling om het vervallen van het onderdeel ‘hinderlijke situaties’ te voorzien van een dragende motivering. De nota van toelichting is hierop aangepast.

4. Ik volg het advies van de Afdeling om in het ontwerpbesluit een evaluatiebepaling op te nemen, waarbij echter een termijn van twee jaar is opgenomen. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat gevolg is gegeven aan de motie Monasch (Kamerstukken II 2014/15, 32 847, nr. 143) waarbij is verzocht om een evaluatie van het nieuwe stelsel twee jaar na inwerkingtreding in samenhang met de overige wijzigingen in het huurbeleid. Ter uitvoering van deze motie zal het nieuwe stelsel twee jaar na inwerkingtreding worden geëvalueerd, waarbij onder meer aandacht zal zijn voor de invloed van prestatieafspraken en de huursombenadering op de toepassing van het woningwaarderingsstelsel. Het ontwerpbesluit en de nota van toelichting zijn hierop aangepast.

5. De door de Afdeling gemaakte redactionele opmerkingen zijn overgenomen. Het ontwerpbesluit is hierop aangepast.

6. Voorts is in het ontwerpbesluit nog een technische wijziging doorgevoerd. Als gevolg van het vervallen van de zogenoemde schaarstepunten vervalt ook bijlage III bij het Besluit huurprijzen woonruimte (artikel I, onderdeel C, van het ontwerpbesluit). De nota van toelichting is hierop aangepast. Tot slot zijn in het ontwerpbesluit en de nota van toelichting nog enkele redactionele wijzigingen doorgevoerd. In paragraaf 1.4 van de nota van toelichting is nog uitvoerig(er) toegelicht hetgeen met beide Kamers der Staten-Generaal is gewisseld.

Ik moge U hierbij het gewijzigde ontwerpbesluit en de gewijzigde nota van toelichting doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.

De minister voor Wonen en Rijksdienst

---

(1) Zie het advies van de VNG van 22 september 2014, blz. 3-4.
(2) Brief van de VNG aan de Tweede Kamer van 5 november 2014 over het destijds voorgehangen ontwerpbesluit.
(3) Zie het advies van de Waarderingskamer van 31 juli 2014, blz. 7
(4) Kamerstukken I 2006/07, 30 595, A, Artikel IV, onderdeel D.
(5) Artikel 30, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken j˚ artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen.
(6) Kamerstukken II 2006/07, 30 595, nr. 7, Toelichting, onderdeel D.
(7) Toelichting, Algemeen Deel, paragraaf 3.3.
(8) Zie het advies van de Waarderingskamer van 25 november 2014, blz. 3.
(9) Artikel 16, onder a j˚ artikel 24, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken schrijft voor dat een WOZ-beschikking gestuurd dient te worden aan genothebbenden en gebruikers van een gebouwd eigendom. Zie ook het advies van de Waarderingskamer van 25 november 2014, blz. 1.
(10) Zie de adviezen van de Waarderingskamer van 31 juli 2014 en 25 november 2014, blz. 3 resp. blz. 1. De VNG heeft er daarnaast op gewezen dat het verzenden van WOZ-beschikkingen op aanvraag van de huurder meerkosten en extra personeelsinzet bij de gemeenten zou vereisen en zou leiden tot aparte afhandel- en verzendstromen. Zie het advies van de VNG van 22 september 2014, blz. 3.
(11) Kamerstukken I 2014/15, 27 926, G.
(12) Zie het advies van de Waarderingskamer van 31 juli 2014, blz. 4.
(13) Zie het advies van de Waarderingskamer van 25 november 2014, blz. 2.
(14) Toelichting, Algemeen Deel, paragraaf 3.3.
(15) Kamerstukken II 2014/15, 27 926, nr. 244.
(16) Toelichting, Algemeen deel, paragraaf 3.1.
(17) Artikel I, onderdeel B, onder 1b van het ontwerpbesluit.
(18) De toelichting in Bijlage I A noemt als voorbeelden van dergelijke hinder "ernstige geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoor- en vliegverkeer of industrie, [aan] ernstig verval van de buurt of aan hinder door stadsvernieuwingsactiviteiten en [aan] in de directe omgeving van de woning optredende niet-incidentele bodem- of luchtverontreiniging".
(19) Besluit huurprijzen woonruimte, Bijlage I.A, Toelichting onderdeel 11.
(20) Bijlage bij Kamerstukken II 2014/15, 27 926, nr. 234. "Actualisatie Kabinetsvoorstel. Modernisering van het woningwaarderingsstelsel".
(21) Toelichting, Algemeen deel, paragraaf 2.1.
(22) Bijlage bij Kamerstukken II 2014/15, 27 926, nr. 234. "Actualisatie Kabinetsvoorstel. Modernisering van het woningwaarderingsstelsel", blz. 1-2 en paragraaf. 3.1.
(23) Toelichting, Algemeen deel, paragraaf 2.2; Kamerstukken I 2014/15, 27 926, G.
(24) Aanwijzing 164 van de Aanwijzingen voor de regelgeving heeft als uitgangspunt een evaluatietermijn van vijf jaar.

---

Gehele tekst ontwerpregeling met toelichting (pdf, 204 kB)