Voorstel van wet tot invoering van een verhuurderheffing over 2014 en volgende jaren (Wet verhuurderheffing 2014), met memorie van toelichting.
- Kenmerk
- W04.13.0101/I
- Datum advies
- 16 mei 2013
- Vindplaats
- Staatscourant
- Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties
- Wet
Toon inhoud
De Afdeling advisering van de Raad van State heeft advies uitgebracht over het wetsvoorstel verhuurderheffing 2014 (Wet Verhuurderheffing 2014). Nadat het advies van de Afdeling is uitgebracht, is besloten om de verhuurderheffing over 2014 en volgende jaren in een ander wetsvoorstel te verdisconteren. Het advies is daarom buiten verdere behandeling gelaten.
Inhoud
Het wetsvoorstel voorziet in een heffing voor verhuurders met meer dan 10 woningen. Deze heffing gaat gelden vanaf 2014 in aansluiting op de voor 2013 voorgenomen heffing voor verhuurders. De heffing maakt deel uit van een breed pakket maatregelen om te komen tot een beter functionerende huurmarkt, als onderdeel van een integrale hervorming van de woningmarkt. Het doel van die hervorming is om te voorzien in een stabiele gereguleerde huursector met betaalbare huisvesting voor mensen die daarbij ondersteuning nodig hebben. Tegelijkertijd wordt het zogenoemde scheefwonen bestreden met inkomensafhankelijke huurverhogingen. De extra inkomsten uit deze huurverhogingen maken het volgens de toelichting op het wetsvoorstel mogelijk om de verhuurders te laten bijdragen aan de omvangrijke financiële problematiek van het Rijk. Als gevolg van het woonakkoord zijn de percentages voor de maximale (inkomensafhankelijke) huurverhogingen verlaagd ten opzichte van eerdere plannen voor een verhuurderheffing. In het verlengde daarvan zijn ook de met de heffing te genereren opbrengsten aangepast.
Beperking gereguleerde huursector
De Afdeling advisering constateert dat een groot aantal huurders in de gereguleerde huursector tot de hogere inkomensgroepen behoort. Verder is van de 2,6 miljoen huurwoningen in de gereguleerde huursector ruim 1 miljoen woningen van zodanig hoge kwaliteit, dat deze in beginsel naar de private huursector kunnen worden overgeheveld. Tegen de achtergrond van deze gegevens is de Afdeling advisering van oordeel dat een beleid gericht op beperking van de gereguleerde huursector begrijpelijk is, zowel wat betreft beperking van de groep huurders, als wat betreft beperking van het aantal woningen in die sector. Daarmee kan het beleid, beter dan nu, worden toegespitst op diegenen die op grond van hun inkomen van een huurwoning in de gereguleerde sector afhankelijk zijn. Een dergelijk beleid heeft vervolgens ook een gunstige uitwerking op de overheidsfinanciën. Naast andere mogelijke maatregelen, zoals het op grotere schaal afstoten van het woningenbestand dat niet in de gereguleerde sector thuishoort en efficiency verbeteringen in de bedrijfsvoering van corporaties, kunnen inkomensafhankelijke huurverhogingen en een verhuurderheffing hiertoe instrumenten zijn, aldus de Afdeling advisering.
Positie van individuele woningcorporaties
De Afdeling advisering constateert verder dat de verhuurderheffing in het algemeen structureel kan worden opgebracht met de extra huuropbrengsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging. Zij wijst er echter op dat deze heffing individuele woningcorporaties wel onevenredig kan treffen. In het bijzonder woningcorporaties met een huurwoningenbestand dat past bij de gereguleerde sector en huurders die daadwerkelijk behoren tot de doelgroep, zouden door de verhuurderheffing in de problemen kunnen komen. Dat klemt te meer omdat die woningcorporaties zich juist tot hun kerntaken beperken. De Afdeling adviseert aan deze problematiek nader aandacht te besteden.
Lees hier de volledige tekst van het advies van de Raad van State en het nader rapport van de minister.
Voorstel van wet tot invoering van een verhuurderheffing over 2014 en volgende jaren (Wet verhuurderheffing 2014), met memorie van toelichting.
Van dit advies is een samenvatting gemaakt.
Bij Kabinetsmissive van 18 april 2013, no.13.000825, heeft Hare Majesteit Koningin Beatrix, op voordracht van de Minister voor Wonen en Rijksdienst, mede namens de Staatssecretaris van Financiën, bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het voorstel van wet tot invoering van een verhuurderheffing over 2014 en volgende jaren (Wet verhuurderheffing 2014), met memorie van toelichting.
Het voorstel betreft de invoering van een verhuurderheffing voor de jaren 2014 en volgende. Een eerder voorstel voor een verhuurderheffing (zie noot 1) is aangehouden in de Eerste Kamer in afwachting van een novelle, (zie noot 2) die ertoe moet leiden dat dat voorstel beperkt wordt tot het kalenderjaar 2013. Reden hiervoor is dat in de Eerste Kamer twijfels zijn ontstaan over enkele aspecten van de heffing. In een motie is de regering verzocht voor de jaren 2014 en verder met een uitgewerkt voorstel te komen voor een woningwaarderingssysteem en verhuurderheffing die corporaties de mogelijkheid biedt op termijn te blijven investeren in onderhoud en nieuwbouw, en recht doet aan de draagkracht van huurders en corporaties. (zie noot 3)
Voorts is van belang dat inmiddels een zogenoemd "Woonakkoord" is gesloten tussen de coalitiepartijen en enkele fracties uit de Tweede Kamer, dat ook voor de onderhavige materie tot enkele wijzigingen heeft geleid. (zie noot 4)
Het voorliggende voorstel regelt de verhuurderheffing voor de jaren 2014 en volgende, met inachtneming van de hiervoor genoemde aandachtspunten en wijzigingen.
De Afdeling advisering van de Raad van State onderschrijft de strekking van het wetsvoorstel, maar maakt daarbij de volgende kanttekeningen.
1. Inleiding
Blijkens de toelichting maakt het voorstel deel uit van een breed pakket maatregelen om te komen tot een beter functionerende huurmarkt als onderdeel van een integrale hervorming van de woningmarkt. Doel van de aanpak op de huurmarkt is blijvend te voorzien in een stabiele gereguleerde huursector met betaalbare huisvesting voor mensen die daarbij ondersteuning nodig hebben, terwijl gelijktijdig het scheefwonen wordt bestreden met inkomensafhankelijke huurverhogingen. De extra inkomsten van verhuurders uit deze laatste huurverhogingen maken het volgens de toelichting mogelijk en verantwoord om de verhuurders te laten bijdragen aan de omvangrijke financiële problematiek van het Rijk. Als gevolg van het woonakkoord zijn de percentages voor de maximale (inkomensafhankelijke) huurverhogingen verlaagd ten opzichte van de oorspronkelijke plannen. In het verlengde daarvan zijn ook de met de heffing te genereren opbrengsten aangepast.
Voor een beoordeling van het voorstel, ook in samenhang met de bredere plannen voor de huurmarkt, dient de situatie op die markt nader te worden bezien. Uit recente cijfers komt het volgende beeld naar voren over de stand van zaken. (zie noot 5)
In totaal zijn er in 2012 ruim 2,9 mln huurwoningen, waarvan er ongeveer 2,6 mln tot de gereguleerde huursector behoren en 300.000 tot de vrije sector. Deze omvangrijke gereguleerde sector en beperkte vrije sector illustreert dat ook hogere inkomensgroepen, die in feite niet tot de doelgroep behoren, door corporaties worden gehuisvest. Boven de inkomensgrens van € 33.000 worden van de 850.000 huurders 750.000 in de gereguleerde huursector gehuisvest.
Voorts is van belang dat van de 2,6 mln huurwoningen in de gereguleerde sector, ruim 1 mln woningen van zodanig hoge kwaliteit zijn, dat ze in beginsel geliberaliseerd kunnen worden. (zie noot 6) Voor die woningen wordt in wezen een te lage huur gevraagd.
Tegen de achtergrond van deze gegevens is een beleid gericht op beperking van de gereguleerde huursector begrijpelijk, zowel waar het gaat om beperking van de groep huurders (scheefwonen) als waar het gaat om beperking van het aantal woningen in die sector. Daarmee wordt beter dan thans het beleid toegespitst op diegenen die op grond van inkomen van een huurwoning in de gereguleerde sector afhankelijk zijn. Een dergelijk beleid heeft vervolgens ook een gunstige uitwerking op de overheidsfinanciën. Naast andere mogelijke maatregelen, zoals het op grotere schaal afstoten van het woningenbestand dat niet in de gereguleerde sector thuishoort en efficiency verbeteringen in de bedrijfsvoering van corporaties, kunnen inkomensafhankelijke huurverhogingen en een verhuurderheffing hiertoe instrumenten zijn.
In de toelichting wordt vermeld dat nog bezien zal worden of nog kan worden voorzien "in de positie van verhuurders die met omvangrijke maatschappelijk gewenste investeringsopgaven worden geconfronteerd". (zie noot 7) De Tweede Kamer zal, gelijktijdig met het onderhavige wetsvoorstel, een nadere analyse worden toegezonden, zo vervolgt de toelichting. Mocht het voorstel naar aanleiding hiervan ingrijpend worden gewijzigd, dan gaat de Afdeling ervan uit dat het voorstel opnieuw aan haar ter advisering zal worden voorgelegd.
2. Beschikbare financieringsbronnen
a. In de brief van 28 februari 2013 wordt uiteengezet dat in de aangepaste voorstellen zoals die thans voorliggen, de verhuurderheffing structureel kan worden opgebracht met de extra huuropbrengsten. (zie noot 8) Voorts blijkt dat de regionale verschillen groot zijn, maar dat in vrijwel alle regio’s het saldo van de extra huuropbrengsten en de heffing positief is, met uitzondering van de regio Groot-Amsterdam. (zie noot 9) Voorts is van belang dat de financiële positie van woningcorporaties zeer verschillend is. (zie noot 10)
De Afdeling wijst erop, dat de verhuurderheffing weliswaar over het geheel gezien niet problematisch behoeft te zijn, maar dat deze heffing individuele corporaties wel onevenredig kan treffen. Met name corporaties met een huurwoningenbestand met een waarde die past bij de gereguleerde sector en huurders die voldoen aan de doelgroep zouden door de verhuurderheffing in de problemen kunnen komen, terwijl deze corporaties zich juist tot hun kerntaken beperken. Deze corporaties hebben zich geconcentreerd op huisvesting van groepen tot de inkomensgrens van € 33.614. Het voorstel beperkt (om overigens begrijpelijke redenen) de huurverhoging voor deze inkomensgroepen tot 1,5% boven de inflatie.
De Afdeling adviseert hierop in de toelichting nader in te gaan.
De Afdeling wijst bovendien op het volgende.
b. De toelichting vermeldt drie inkomensbronnen ter financiering van de verhuurderheffing: extra huurinkomsten, verkoop van woningen uit het bestand en efficiencyverbetering in de bedrijfsvoering van corporaties. Voorts vermeldt de brief van 28 februari 2013 dat in de jaren 2014, 2015 en 2016 het saldo van huurverhogingen en verhuurderheffing negatief is, en pas daarna positief wordt. (zie noot 11) Er kunnen zich dus de komende jaren liquiditeitsproblemen voordoen, te meer daar de omstandigheden om op grote schaal woningen te verkopen zeer ongunstig zijn.
De Afdeling adviseert in de toelichting nader aandacht te besteden aan het vorenstaande.
c. Voorts vraagt de Afdeling aandacht voor de uitvoering van de inkomensafhankelijke verhoging van de huren die al in 2013 wordt doorgevoerd, gelet op problemen bij het aanleveren van de relevante inkomensgegevens aan de corporaties. Nu het metterdaad kunnen doorvoeren van deze extra huurverhogingen de belangrijkste financieringsbron is van de verhuurderheffing, vraagt de Afdeling aandacht voor deze problematiek, zodat de financiering van de heffing de komende jaren geen gevaar loopt. De Afdeling adviseert hierop in de toelichting in te gaan.
3. Voor een redactionele kanttekening verwijst de Afdeling naar de bij het advies behorende bijlage.
De Afdeling advisering van de Raad van State geeft U in overweging het voorstel van wet te zenden aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal, nadat aan het vorenstaande aandacht zal zijn geschonken.
De vice-president van de Raad van State
Bijlage bij het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State betreffende no.W04.13.0101/I met een redactionele kanttekening die de Afdeling in overweging geeft.
- Gelet op het feit dat de verhuurderheffing een rijksbelasting is, in het voorstel de termen "verhuurderheffing", onderscheidenlijk "heffing", telkens vervangen door "verhuurderbelasting", onderscheidenlijk "belasting".
Nader rapport (reactie op het advies) van 7 februari 2014
De Afdeling advisering van de Raad van State geeft U in overweging het voorstel van wet te zenden aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal, nadat aan de opmerkingen van de Afdeling aandacht zal zijn geschonken.
Nadat het advies van de Afdeling is uitgebracht is besloten om de verhuurderheffing over 2014 en volgende jaren samen met onder meer de maatregelen omtrent de beperking van de hypotheekrenteaftrek in een wetsvoorstel te verdisconteren. Voorts is ervoor gekozen om in het nieuwe wetsvoorstel een heffingsvermindering op te nemen ter stimulering van investeringen in het kader van een drietal maatschappelijk urgente opgaven, te weten de aanpak van de woningvoorraad in Rotterdam Zuid, de sloop van woningen in de krimpgebieden en de transformatie van vastgoed met niet-woonfunctie naar woonfunctie.
Dit wetsvoorstel is vervolgens in procedure gebracht. Dit heeft geleid tot de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II die met ingang van 1 januari 2014 in werking is getreden. Derhalve kan het advies van de Afdeling buiten verdere behandeling worden gelaten.
Daartoe gemachtigd door de ministerraad moge ik U, mede namens de Staatssecretaris van Financiën, verzoeken goed te vinden dat het advies van de Afdeling d.d. 16 mei 2013 buiten verdere behandeling wordt gelaten en dat het onderhavige nader rapport tezamen met het advies van de Afdeling en het voorstel van wet en de daarbij behorende memorie van toelichting zoals deze aan de Afdeling zijn voorgelegd, openbaar wordt gemaakt.
De Minister voor Wonen en Rijksdienst
(1) Kamerstukken I 2012/13, 33 407, A.
(2) Kamerstukken I 2012/13, 33 515, A.
(3) Motie van het lid Essers c.a. van 18 december 2012 (Kamerstukken I 2012/13, 33 407, F).
(4) Kamerstukken II 2012/13, 32 847, nr. 42.
(5) Brief van 11 april 2013 van de Minister voor Wonen en Rijksdienst waarin de uitkomsten van het Woononderzoek 2012 (WoON 2012) worden gepresenteerd. Die uitkomsten zijn neergelegd in twee rapporten: "Wonen in ongewone tijden" en "Cijfers over wonen en bouwen".
(6) Kamerstukken II 2012/13, 32 847, nr. 62.
(7) Dit naar aanleiding van de motie van het lid Essers c.a. van 18 december 2012 (Kamerstukken I 2012/13, 33 407, F).
(8) Kamerstukken II 2012/13, 32 847, B, blz. 4, tabel 2.
(9) Kamerstukken II 2012/13, 32 847, B, blz. 5, tabel 3. Vermeld wordt dat dit ook geldt indien een fijnmaziger indeling op Corop-niveau wordt bezien.
(10) Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, Sectorbeeld realisaties woningcorporaties 2012.
(11) Kamerstukken II 2012/13, 32 847, B, blz. 4.