Ontwerpbesluit houdende wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte en het Besluit beheer sociale-huursector (aanpassingen als gevolg van het huurbeleid vanaf 1 juli 2005), met nota van toelichting.
- Kenmerk
- W08.04.0647/V
- Datum advies
- 14 maart 2005
- Vindplaats
- Bijvoegsel Staatscourant 10 mei 2005, nr 88
- Infrastructuur en Waterstaat
- Algemene maatregel van bestuur
Toon inhoud
Volledige tekst
Ontwerpbesluit houdende wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte en het Besluit beheer sociale-huursector (aanpassingen als gevolg van het huurbeleid vanaf 1 juli 2005), met nota van toelichting.
Bij Kabinetsmissive van 4 januari 2005, no. 04.004937, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, bij de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het ontwerpbesluit houdende wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte en het Besluit beheer sociale-huursector (aanpassingen als gevolg van het huurbeleid vanaf 1 juli 2005), met nota van toelichting.
Het ontwerpbesluit bevat vooral enkele bepalingen tot wijziging van het Besluit beheer sociale huursector (hierna: BBSH) die zijn bedoeld om gedurende de periode van 1 juli 2005 tot 1 juli 2008 de ruimte voor huurprijsverhogingen vast te leggen en de bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen wat betreft woonruimten die een zelfstandige woning vormen, woonwagens en standplaatsen ongedaan te maken. Daarnaast bevat het ontwerpbesluit enkele technische aanpassingen van het Besluit huurprijzen woonruimte betreffende het begrip inflatie en de indexering van het inflatiepercentage. Hoewel de voorgestelde bepalingen van het ontwerpbesluit alleen de periode van 1 juli 2005 tot 1 juli 2008 betreffen, wordt in de nota van toelichting ook ingegaan op het huurbeleid op langere termijn.
De Raad van State maakt naar aanleiding van het ontwerpbesluit enkele opmerkingen. Hij is van oordeel dat met name de nota van toelichting aanpassing behoeft.
1. De problematiek en de voorgestelde oplossing
Reeds gedurende vele jaren wordt in brede kring erkend dat de markt voor huurwoningen in Nederland onvoldoende functioneert. Er zijn onvoldoende huurwoningen beschikbaar voor grote groepen huurders, met name voor starters op de woningmarkt, ouderen en huurders met lage inkomens. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de doorstroming van goedkopere naar duurdere huurwoningen onvoldoende is, waarbij ervan wordt uitgegaan dat te veel huurders blijven zitten in naar hun inkomen bezien te goedkope huurwoningen. Voorts is er sprake van een tekort aan woningen en wordt een onvoldoend aantal nieuwe woningen gebouwd. De regering wil dit probleem onder meer oplossen met een nieuw huurprijsbeleid en door middel van afspraken met sociale en commerciële verhuurders over aantallen nieuw te bouwen huurwoningen binnen de periode 2005-2010(zie noot 1).
Gelet op het beperkte karakter van het ontwerpbesluit kan de Raad in dit advies niet diepgaand op de hier aan de orde zijnde complexe problematiek ingaan. Hij beperkt zich daarom tot enkele vraagpunten die naar zijn mening in de toelichting nadere aandacht behoeven. De Raad zal, indien hij daartoe aanleiding ziet, in het kader van de wetgevingsadvisering op het door de regering voorgenomen nieuwe huurbeleid terugkomen.
2. Huurprijsverhoging als middel ter bevordering van de doorstroming
Uit de toelichting blijkt dat de regering verwacht dat de doorstroming van huurders naar duurdere huur- of koopwoningen op gang komt als de huurprijzen van die woningen worden verhoogd en er voldoende aanbod is van duurdere, wat prijs/kwaliteitsverhouding betreft aantrekkelijker woningen. De huurverhogingen zullen naar de verwachting van de regering een gunstig effect hebben op de investeringsbereidheid van verhuurders. De minister gaat uit van een grote vraag naar dergelijke woningen. De doelstelling is het vergroten van de keuzevrijheid door vergroting van het aanbod.(zie noot 2)
Voorwaarde voor het vrijwillig doorstromen van huurders die thans nog, gezien hun inkomen, in te goedkope huurwoningen wonen is dat in het duurdere segment van de markt kwalitatief betere woningen tegen een voor de potentiële doorstromer betaalbare huur beschikbaar zijn. Daarmee is nog niet gezegd dat alle daarvoor in aanmerking komende huurders ook daadwerkelijk zullen doorstromen, omdat bij het nemen van een beslissing om te verhuizen ook meer persoonlijke motieven, zoals toekomstverwachtingen omtrent het inkomen, het bestedingspatroon en de persoonlijke waardering van de huidige tegenover de toekomstige woning en woonomgeving een rol zullen spelen. Indien het nieuwe huurbeleid op termijn zal leiden tot extra huurverhogingen voor woningen in het middeldure en dure huursegment, dient er volgens de Raad mee rekening te worden gehouden dat deze huurverhogingen voor een groep van potentiële doorstromers veeleer zullen leiden tot een ontmoediging dan een stimulans om door te stromen. De Raad merkt in dit verband op dat een van de onzekere factoren is gelegen in de ontwikkeling van de inkomens. Die kan van invloed zijn op de mogelijkheid en bereidheid om een hogere huur te betalen. In dit verband moet ook rekening worden gehouden met een toenemend aantal ouderen die gepensioneerd zijn of binnenkort met pensioen gaan en die geconfronteerd kunnen worden met een achteruitgang van hun inkomen.
Indien ten gevolge van de hierboven genoemde factoren de vraag naar duurdere huurwoningen achterblijft en nieuwe huurwoningen leeg komen te staan, zal dit een averechts effect kunnen hebben op de investeringsbereidheid van verhuurders op langere termijn. In dit opzicht acht de Raad het verstandig dat in ieder geval de regering besloten heeft te voorzien in een overgangsperiode waarin sprake is van een overgangsgebied met gematigde huurontwikkeling, naast het gereguleerde segment en een in omvang beperkt geliberaliseerd segment.
De Raad is van mening dat in de toelichting onvoldoende aandacht wordt geschonken aan de hierboven genoemde onzekere factoren. Hij adviseert de toelichting op dit punt aan te vullen.
3. Regionale verschillen
De Raad signaleert dat de uniforme maximering van de huurprijsverhogingen tot 2009 voor het gehele land zal gelden, terwijl aangenomen moet worden dat er regionale verschillen ten aanzien van de problemen op de huurwoningenmarkt bestaan. In de nota van toelichting is aan deze regionale verschillen verder geen aandacht besteed.(zie noot 3) De Raad is van mening dat voor een goede beoordeling van het beleid de regionale verschillen en de gevolgen hiervan voor het huurprijzenbeleid beter in beeld moeten worden gebracht.
De Raad adviseert de nota van toelichting op dit punt aan te vullen.
4. De bestemmingsheffing
In de nota van toelichting wordt opgemerkt dat de Minister wil bereiken dat de verhuurders gaan bijdragen in de kosten van de huursubsidie-uitgaven.(zie noot 4) Deze opmerking wordt niet verder uitgewerkt, maar de Raad neemt aan dat hiermee bedoeld wordt de voorgenomen invoering van een "bestemmingsheffing" waaraan in twee brieven van de Minister aan de Voorzitter van de Tweede Kamer van de Staten-Generaal wordt gerefereerd.(zie noot 5) Het voornemen is de huursubsidiesystematiek ongewijzigd te laten, maar aan de verhuurders een substantiële bijdrage te vragen aan de bekostiging door het Rijk van het betaalbaar houden van het wonen. Deze tegenprestatie wordt van de verhuurders gevraagd vanwege de huurverhogingen die verhuurders voor (delen) van hun voorraad kunnen doorvoeren en die zullen leiden tot hogere uitgaven van het Rijk voor huursubsidies. Deze nieuwe regeling zal nog moeten worden uitgewerkt in een wetsvoorstel, waarover de Raad te zijner tijd zal adviseren. Het college wil zich daarom in dit advies beperken tot de opmerking dat verwacht mag worden dat de verhuurders deze bestemmingsheffing in de huurprijs van geliberaliseerde woningen zullen verrekenen. Dat kan een prijsopdrijvend effect hebben op de huren en daarmee in feite invloed hebben op de bereidheid van potentiële doorstromers om te verhuizen.
Voorzover verhuurders deze bestemmingsheffing niet kunnen doorberekenen in de huurprijzen zal de heffing ten laste komen van hun financiële resultaten en van invloed kunnen zijn op hun bereidheid tot investeren in nieuwe woningen.
De Raad adviseert in de toelichting nader in te gaan op de effecten dat de voorgenomen bestemmingsheffing op het nieuwe beleid kunnen hebben.
5. Systematiek van het Besluit huurprijzen woonruimte
In artikel 1, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte wordt naast de wijziging van hetgeen onder het inflatiepercentage moet worden verstaan een redactionele wijziging doorgevoerd. Die bepaling luidt nu zo dat de definitie van het begrip inflatie niet alleen geldt voor het bovengenoemde besluit maar ook voor "de daarop berustende bepalingen". Op grond van die wijziging is het blijkens de toelichting op die bepaling niet langer nodig in de (bijlagen bij de) Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte een definitie van het begrip "inflatiepercentage" op te nemen.
Het college merkt op dat dit begrip alleen in bijlage XIV van die uitvoeringsregeling wordt gedefinieerd. Dat gebeurt drie keer op dezelfde wijze door verwijzing naar de definitiebepaling in artikel 1, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte. Een dergelijke systematiek is gebruikelijk. De voorgestelde wijziging wijkt daar van af en is, gelet op het beperkte aantal keren dat deze voorkomt in de bedoelde uitvoeringsregeling, overbodig. Bovendien is deze door de gekozen bewoordingen zonder kennisneming van de toelichting niet duidelijk.
De Raad beveelt met het oog op het vorenstaande aan de bedoelde toevoeging achterwege te laten en de toelichting hierop aan te passen.
6. Artikel 247 BW boek 7
Ingevolge het voorgestelde artikel II worden nieuwe uitzonderingen op de krachtens artikel 15a, eerste lid, BBSH voorgeschreven begrenzing van de jaarlijkse huurverhoging voor woningen van toegelaten instellingen aan artikel 15a, tweede lid van dat besluit toegevoegd. Het nieuwe onderdeel b van die bepaling betreft woningen waarvoor een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek geldt. Naar de mening van de Raad behoeft dit artikel, waarvan de inhoud vanwege de verschillende doorverwijzingen daarin niet zonder meer duidelijk is, een nadere uitleg in de nota van toelichting.
7. Voor redactionele kanttekeningen verwijst de Raad naar de bij het advies behorende bijlage.
De Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.
De Vice-President van de Raad van State
Bijlage bij het advies van de Raad van State betreffende no. W08.04.0647/V met redactionele kanttekeningen die de Raad in overweging geeft.
Ontwerpbesluit
- Het ontwerpbesluit indelen met toepassing van aanwijzing 235, tweede lid, van de Aanwijzingen voor de regelgeving, waardoor de wijzigingsvoorstellen genoemd in de artikelen II, III, en IV, die hetzelfde besluit betreffen, onder artikel II worden gebracht dat nader wordt ingedeeld in de hoofdletters A tot en met C.
- In verband met de vorenstaande kanttekening "Artikel V" wijzigen in: Artikel III.
Nader rapport (reactie op het advies) van 20 april 2005
De Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat met zijn opmerkingen rekening zal zijn gehouden.
Naar aanleiding van het advies van de Raad van State merk ik het volgende op.
1 en 2. Het bureau ABF research heeft de effecten van het voorgestelde huurbeleid onderzocht. Het gaat daarbij om de gevolgen van de (maximale) huurverhogingspercentages in de periode 2005 tot en met 2009, de vergroting van het aandeel geliberaliseerde woningen, de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel en de bijdrage van verhuurders aan de huursubsidie. Opgemerkt moet worden dat de modelmatige uitwerkingen in het ABF-rapport enigszins afwijken van de uiteindelijke, in de brief van 19 november 2004 (Kamerstukken II 2004/05, 27 926, nr. 39) genoemde cijfers (zie voor een overzicht van de verschillen: Kamerstukken II 2004/05, 27 926, nr. 44, antwoord op vraag 160). Het rapport "De effecten van een nieuw stelsel voor huurprijzen" (ABF research, november 2004) is als bijlage bij deze brief gevoegd. Het Centraal Plan Bureau (hierna CPB) heeft de door ABF gehanteerde rekenmodellen gevalideerd (‘Validatie ABF-berekeningen nieuwe huurbeleid’, CPB notitie, nummer 2004/51, 10 november 2004). Ook dit rapport is als bijlage bij voormelde brief van 19 november 2004 aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal gezonden.
In de analyses van ABF is aangesloten bij de macro-economische uitgangspunten van de CPB-studie voor de lange termijn. Daarbij is ten aanzien van de inkomensontwikkeling rekening gehouden met een in het algemeen achterblijvende inkomensgroei van huurders ten opzichte van het gemiddelde. Binnen de huursector is de inkomensontwikkeling van ouderenhuishoudens overigens gunstiger dan gemiddeld vanwege betere pensioenvoorzieningen.
Het CPB constateert dat liberalisatie ervoor zorgt dat een groter deel van de huurwoningen in een meer marktconforme omgeving terechtkomt. Dit heeft voordelen - zo stelt het CPB - in termen van een betere allocatie van schaarse middelen en het doelmatiger laten functioneren van de woningmarkt. In de voorstellen worden zittende huurders beschermd tegen grote woonlastenstijgingen. Volgens het CPB zullen huishoudens daardoor mogelijk minder snel verhuizen waardoor de doorstroming wordt beperkt. Ik acht het echter noodzakelijk rekening te houden met de positie van zittende huurders.
Een andere onzekere factor vormt de mate waarin woningcorporaties de geboden ruimte voor huuraanpassingen ook daadwerkelijk zullen benutten. In de studie van ABF is daar rekening mee gehouden door uit te gaan van verschillende varianten voor de mate waarin verhuurders de ruimte in het huurbeleid zullen benutten om huren te verhogen. In voormelde brief van 19 november 2004 is voor deze verschillende varianten het effect op de ontwikkeling van de huurquoten van huishoudens weergegeven (pagina 18, tabel 1).
Uiteraard geldt dat de individuele afwegingen van huishoudens niet zijn te voorspellen. Het belangrijkste doel is het meer in overeenstemming brengen van prijs en kwaliteit van een huurwoning. Het is vervolgens aan de burger om een keuze te maken uit de prijs- kwaliteitsverhouding die zijn persoonlijke voorkeur heeft.
Gelet op het advies van de Raad is de nota van toelichting in die zin aangepast.
3. Op regionaal niveau kunnen de effecten van modernisering van het huurbeleid
verschillen. Eerdergenoemde rapportage van ABF geeft ook op regionaal niveau inzicht in de ontwikkeling van de huren. De maximale huurverhogingspercentages zullen voor heel Nederland gelden.
De specifieke regionale situatie is evenwel van belang bij de voornemens per 1 juli 2006 wanneer er onderscheid gemaakt zal worden in een gereguleerd, overgangs- en geliberaliseerd gebied. Bij de vaststelling van de omvang van het gereguleerde gebied zal rekening worden gehouden met het aantal huishoudens dat voornamelijk zal zijn aangewezen op een woning in het gereguleerde gebied.
Gelet op het advies van de Raad is de nota van toelichting in die zin aangepast.
4. De gevolgen voor individuele verhuurders van de bijdrage aan de
betaalbaarheid die vanaf 1 juli 2006 is voorzien, kunnen in het kader van onderhavige besluitwijziging niet worden aangegeven. In het wetsvoorstel waarin de bijdrage aan de betaalbaarheid wordt vastgelegd, zal inzicht worden gegeven in de effecten voor categorieën van verhuurders en op het nieuwe huurbeleid in het algemeen. Ik volg het advies van de Raad om in de onderhavige nota van toelichting al een toelichting hierop op te nemen dan ook niet.
5. De opmerking van de Raad om de toevoeging ‘en de daarop berustende
bepalingen’ in artikel 1, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte achterwege te laten, is overgenomen. De toelichting is hierop vervolgens aangepast.
6. Op verzoek van de Raad is in de nota van toelichting een nadere uitleg
opgenomen aangaande een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel wordt omschreven wat onder een zogenoemde geliberaliseerde overeenkomst wordt verstaan. Het betreft overeenkomsten, die betrekking hebben op een zelfstandige woning, en ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt, die, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, hoger is dan het krachtens artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag, zijnde de maximale huurgrens huursubsidie, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Huursubsidiewet, indien die overeenkomst op of na 1 juli 1994 is totstandgekomen, dan wel indien die overeenkomst betrekking heeft op een woning die is totstandgekomen op of na 1 juli 1989.
7. De redactionele opmerkingen van de Raad zijn niet overgenomen. Gelet op de overzichtelijkheid wordt vastgehouden aan de thans opgenomen systematiek.
8. Voorts is nog een technische wijziging in artikel 15a, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector doorgevoerd. De nota van toelichting is hierop aangepast. Tot slot zijn nog enkele redactionele wijzigingen in die nota van toelichting doorgevoerd.
Ik moge U hierbij het gewijzigde ontwerpbesluit en de gewijzigde nota van toelichting doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
(1) Brief Minister van VROM aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal van 19 november 2004 (Kamerstukken II, 2004-2005, 27 926, nr. 39, par. 3.4).
(2) Brief van 4 februari 2005 van de Minister van VROM aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal, inleidende paragraaf, vierde tekstblok (Kamerstukken II, 2004/05, 27 926, nr. 43).
(3) In de in noot 2 geciteerde brief wordt op blz.3 wel melding gemaakt van algemeen te onderscheiden huurgebieden, maar verder niet ingegaan op de situatie in verschillende delen van het land.
(4) Nota van toelichting, algemeen deel, onderdeel Huurprijsbeleid vanaf 1 juli 2005.
(5) Brieven van 19 november 2004, par. 3.5, (Kamerstukken I, 2004-2005, 27 926, nr. 39) en 4 februari 2005 (Kamerstukken II, 2004-2005, 27 926, nr. 43, blz. 6).
Het ontwerpbesluit bevat vooral enkele bepalingen tot wijziging van het Besluit beheer sociale huursector (hierna: BBSH) die zijn bedoeld om gedurende de periode van 1 juli 2005 tot 1 juli 2008 de ruimte voor huurprijsverhogingen vast te leggen en de bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen wat betreft woonruimten die een zelfstandige woning vormen, woonwagens en standplaatsen ongedaan te maken. Daarnaast bevat het ontwerpbesluit enkele technische aanpassingen van het Besluit huurprijzen woonruimte betreffende het begrip inflatie en de indexering van het inflatiepercentage. Hoewel de voorgestelde bepalingen van het ontwerpbesluit alleen de periode van 1 juli 2005 tot 1 juli 2008 betreffen, wordt in de nota van toelichting ook ingegaan op het huurbeleid op langere termijn.
De Raad van State maakt naar aanleiding van het ontwerpbesluit enkele opmerkingen. Hij is van oordeel dat met name de nota van toelichting aanpassing behoeft.
1. De problematiek en de voorgestelde oplossing
Reeds gedurende vele jaren wordt in brede kring erkend dat de markt voor huurwoningen in Nederland onvoldoende functioneert. Er zijn onvoldoende huurwoningen beschikbaar voor grote groepen huurders, met name voor starters op de woningmarkt, ouderen en huurders met lage inkomens. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de doorstroming van goedkopere naar duurdere huurwoningen onvoldoende is, waarbij ervan wordt uitgegaan dat te veel huurders blijven zitten in naar hun inkomen bezien te goedkope huurwoningen. Voorts is er sprake van een tekort aan woningen en wordt een onvoldoend aantal nieuwe woningen gebouwd. De regering wil dit probleem onder meer oplossen met een nieuw huurprijsbeleid en door middel van afspraken met sociale en commerciële verhuurders over aantallen nieuw te bouwen huurwoningen binnen de periode 2005-2010(zie noot 1).
Gelet op het beperkte karakter van het ontwerpbesluit kan de Raad in dit advies niet diepgaand op de hier aan de orde zijnde complexe problematiek ingaan. Hij beperkt zich daarom tot enkele vraagpunten die naar zijn mening in de toelichting nadere aandacht behoeven. De Raad zal, indien hij daartoe aanleiding ziet, in het kader van de wetgevingsadvisering op het door de regering voorgenomen nieuwe huurbeleid terugkomen.
2. Huurprijsverhoging als middel ter bevordering van de doorstroming
Uit de toelichting blijkt dat de regering verwacht dat de doorstroming van huurders naar duurdere huur- of koopwoningen op gang komt als de huurprijzen van die woningen worden verhoogd en er voldoende aanbod is van duurdere, wat prijs/kwaliteitsverhouding betreft aantrekkelijker woningen. De huurverhogingen zullen naar de verwachting van de regering een gunstig effect hebben op de investeringsbereidheid van verhuurders. De minister gaat uit van een grote vraag naar dergelijke woningen. De doelstelling is het vergroten van de keuzevrijheid door vergroting van het aanbod.(zie noot 2)
Voorwaarde voor het vrijwillig doorstromen van huurders die thans nog, gezien hun inkomen, in te goedkope huurwoningen wonen is dat in het duurdere segment van de markt kwalitatief betere woningen tegen een voor de potentiële doorstromer betaalbare huur beschikbaar zijn. Daarmee is nog niet gezegd dat alle daarvoor in aanmerking komende huurders ook daadwerkelijk zullen doorstromen, omdat bij het nemen van een beslissing om te verhuizen ook meer persoonlijke motieven, zoals toekomstverwachtingen omtrent het inkomen, het bestedingspatroon en de persoonlijke waardering van de huidige tegenover de toekomstige woning en woonomgeving een rol zullen spelen. Indien het nieuwe huurbeleid op termijn zal leiden tot extra huurverhogingen voor woningen in het middeldure en dure huursegment, dient er volgens de Raad mee rekening te worden gehouden dat deze huurverhogingen voor een groep van potentiële doorstromers veeleer zullen leiden tot een ontmoediging dan een stimulans om door te stromen. De Raad merkt in dit verband op dat een van de onzekere factoren is gelegen in de ontwikkeling van de inkomens. Die kan van invloed zijn op de mogelijkheid en bereidheid om een hogere huur te betalen. In dit verband moet ook rekening worden gehouden met een toenemend aantal ouderen die gepensioneerd zijn of binnenkort met pensioen gaan en die geconfronteerd kunnen worden met een achteruitgang van hun inkomen.
Indien ten gevolge van de hierboven genoemde factoren de vraag naar duurdere huurwoningen achterblijft en nieuwe huurwoningen leeg komen te staan, zal dit een averechts effect kunnen hebben op de investeringsbereidheid van verhuurders op langere termijn. In dit opzicht acht de Raad het verstandig dat in ieder geval de regering besloten heeft te voorzien in een overgangsperiode waarin sprake is van een overgangsgebied met gematigde huurontwikkeling, naast het gereguleerde segment en een in omvang beperkt geliberaliseerd segment.
De Raad is van mening dat in de toelichting onvoldoende aandacht wordt geschonken aan de hierboven genoemde onzekere factoren. Hij adviseert de toelichting op dit punt aan te vullen.
3. Regionale verschillen
De Raad signaleert dat de uniforme maximering van de huurprijsverhogingen tot 2009 voor het gehele land zal gelden, terwijl aangenomen moet worden dat er regionale verschillen ten aanzien van de problemen op de huurwoningenmarkt bestaan. In de nota van toelichting is aan deze regionale verschillen verder geen aandacht besteed.(zie noot 3) De Raad is van mening dat voor een goede beoordeling van het beleid de regionale verschillen en de gevolgen hiervan voor het huurprijzenbeleid beter in beeld moeten worden gebracht.
De Raad adviseert de nota van toelichting op dit punt aan te vullen.
4. De bestemmingsheffing
In de nota van toelichting wordt opgemerkt dat de Minister wil bereiken dat de verhuurders gaan bijdragen in de kosten van de huursubsidie-uitgaven.(zie noot 4) Deze opmerking wordt niet verder uitgewerkt, maar de Raad neemt aan dat hiermee bedoeld wordt de voorgenomen invoering van een "bestemmingsheffing" waaraan in twee brieven van de Minister aan de Voorzitter van de Tweede Kamer van de Staten-Generaal wordt gerefereerd.(zie noot 5) Het voornemen is de huursubsidiesystematiek ongewijzigd te laten, maar aan de verhuurders een substantiële bijdrage te vragen aan de bekostiging door het Rijk van het betaalbaar houden van het wonen. Deze tegenprestatie wordt van de verhuurders gevraagd vanwege de huurverhogingen die verhuurders voor (delen) van hun voorraad kunnen doorvoeren en die zullen leiden tot hogere uitgaven van het Rijk voor huursubsidies. Deze nieuwe regeling zal nog moeten worden uitgewerkt in een wetsvoorstel, waarover de Raad te zijner tijd zal adviseren. Het college wil zich daarom in dit advies beperken tot de opmerking dat verwacht mag worden dat de verhuurders deze bestemmingsheffing in de huurprijs van geliberaliseerde woningen zullen verrekenen. Dat kan een prijsopdrijvend effect hebben op de huren en daarmee in feite invloed hebben op de bereidheid van potentiële doorstromers om te verhuizen.
Voorzover verhuurders deze bestemmingsheffing niet kunnen doorberekenen in de huurprijzen zal de heffing ten laste komen van hun financiële resultaten en van invloed kunnen zijn op hun bereidheid tot investeren in nieuwe woningen.
De Raad adviseert in de toelichting nader in te gaan op de effecten dat de voorgenomen bestemmingsheffing op het nieuwe beleid kunnen hebben.
5. Systematiek van het Besluit huurprijzen woonruimte
In artikel 1, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte wordt naast de wijziging van hetgeen onder het inflatiepercentage moet worden verstaan een redactionele wijziging doorgevoerd. Die bepaling luidt nu zo dat de definitie van het begrip inflatie niet alleen geldt voor het bovengenoemde besluit maar ook voor "de daarop berustende bepalingen". Op grond van die wijziging is het blijkens de toelichting op die bepaling niet langer nodig in de (bijlagen bij de) Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte een definitie van het begrip "inflatiepercentage" op te nemen.
Het college merkt op dat dit begrip alleen in bijlage XIV van die uitvoeringsregeling wordt gedefinieerd. Dat gebeurt drie keer op dezelfde wijze door verwijzing naar de definitiebepaling in artikel 1, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte. Een dergelijke systematiek is gebruikelijk. De voorgestelde wijziging wijkt daar van af en is, gelet op het beperkte aantal keren dat deze voorkomt in de bedoelde uitvoeringsregeling, overbodig. Bovendien is deze door de gekozen bewoordingen zonder kennisneming van de toelichting niet duidelijk.
De Raad beveelt met het oog op het vorenstaande aan de bedoelde toevoeging achterwege te laten en de toelichting hierop aan te passen.
6. Artikel 247 BW boek 7
Ingevolge het voorgestelde artikel II worden nieuwe uitzonderingen op de krachtens artikel 15a, eerste lid, BBSH voorgeschreven begrenzing van de jaarlijkse huurverhoging voor woningen van toegelaten instellingen aan artikel 15a, tweede lid van dat besluit toegevoegd. Het nieuwe onderdeel b van die bepaling betreft woningen waarvoor een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek geldt. Naar de mening van de Raad behoeft dit artikel, waarvan de inhoud vanwege de verschillende doorverwijzingen daarin niet zonder meer duidelijk is, een nadere uitleg in de nota van toelichting.
7. Voor redactionele kanttekeningen verwijst de Raad naar de bij het advies behorende bijlage.
De Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.
De Vice-President van de Raad van State
Bijlage bij het advies van de Raad van State betreffende no. W08.04.0647/V met redactionele kanttekeningen die de Raad in overweging geeft.
Ontwerpbesluit
- Het ontwerpbesluit indelen met toepassing van aanwijzing 235, tweede lid, van de Aanwijzingen voor de regelgeving, waardoor de wijzigingsvoorstellen genoemd in de artikelen II, III, en IV, die hetzelfde besluit betreffen, onder artikel II worden gebracht dat nader wordt ingedeeld in de hoofdletters A tot en met C.
- In verband met de vorenstaande kanttekening "Artikel V" wijzigen in: Artikel III.
Nader rapport (reactie op het advies) van 20 april 2005
De Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat met zijn opmerkingen rekening zal zijn gehouden.
Naar aanleiding van het advies van de Raad van State merk ik het volgende op.
1 en 2. Het bureau ABF research heeft de effecten van het voorgestelde huurbeleid onderzocht. Het gaat daarbij om de gevolgen van de (maximale) huurverhogingspercentages in de periode 2005 tot en met 2009, de vergroting van het aandeel geliberaliseerde woningen, de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel en de bijdrage van verhuurders aan de huursubsidie. Opgemerkt moet worden dat de modelmatige uitwerkingen in het ABF-rapport enigszins afwijken van de uiteindelijke, in de brief van 19 november 2004 (Kamerstukken II 2004/05, 27 926, nr. 39) genoemde cijfers (zie voor een overzicht van de verschillen: Kamerstukken II 2004/05, 27 926, nr. 44, antwoord op vraag 160). Het rapport "De effecten van een nieuw stelsel voor huurprijzen" (ABF research, november 2004) is als bijlage bij deze brief gevoegd. Het Centraal Plan Bureau (hierna CPB) heeft de door ABF gehanteerde rekenmodellen gevalideerd (‘Validatie ABF-berekeningen nieuwe huurbeleid’, CPB notitie, nummer 2004/51, 10 november 2004). Ook dit rapport is als bijlage bij voormelde brief van 19 november 2004 aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal gezonden.
In de analyses van ABF is aangesloten bij de macro-economische uitgangspunten van de CPB-studie voor de lange termijn. Daarbij is ten aanzien van de inkomensontwikkeling rekening gehouden met een in het algemeen achterblijvende inkomensgroei van huurders ten opzichte van het gemiddelde. Binnen de huursector is de inkomensontwikkeling van ouderenhuishoudens overigens gunstiger dan gemiddeld vanwege betere pensioenvoorzieningen.
Het CPB constateert dat liberalisatie ervoor zorgt dat een groter deel van de huurwoningen in een meer marktconforme omgeving terechtkomt. Dit heeft voordelen - zo stelt het CPB - in termen van een betere allocatie van schaarse middelen en het doelmatiger laten functioneren van de woningmarkt. In de voorstellen worden zittende huurders beschermd tegen grote woonlastenstijgingen. Volgens het CPB zullen huishoudens daardoor mogelijk minder snel verhuizen waardoor de doorstroming wordt beperkt. Ik acht het echter noodzakelijk rekening te houden met de positie van zittende huurders.
Een andere onzekere factor vormt de mate waarin woningcorporaties de geboden ruimte voor huuraanpassingen ook daadwerkelijk zullen benutten. In de studie van ABF is daar rekening mee gehouden door uit te gaan van verschillende varianten voor de mate waarin verhuurders de ruimte in het huurbeleid zullen benutten om huren te verhogen. In voormelde brief van 19 november 2004 is voor deze verschillende varianten het effect op de ontwikkeling van de huurquoten van huishoudens weergegeven (pagina 18, tabel 1).
Uiteraard geldt dat de individuele afwegingen van huishoudens niet zijn te voorspellen. Het belangrijkste doel is het meer in overeenstemming brengen van prijs en kwaliteit van een huurwoning. Het is vervolgens aan de burger om een keuze te maken uit de prijs- kwaliteitsverhouding die zijn persoonlijke voorkeur heeft.
Gelet op het advies van de Raad is de nota van toelichting in die zin aangepast.
3. Op regionaal niveau kunnen de effecten van modernisering van het huurbeleid
verschillen. Eerdergenoemde rapportage van ABF geeft ook op regionaal niveau inzicht in de ontwikkeling van de huren. De maximale huurverhogingspercentages zullen voor heel Nederland gelden.
De specifieke regionale situatie is evenwel van belang bij de voornemens per 1 juli 2006 wanneer er onderscheid gemaakt zal worden in een gereguleerd, overgangs- en geliberaliseerd gebied. Bij de vaststelling van de omvang van het gereguleerde gebied zal rekening worden gehouden met het aantal huishoudens dat voornamelijk zal zijn aangewezen op een woning in het gereguleerde gebied.
Gelet op het advies van de Raad is de nota van toelichting in die zin aangepast.
4. De gevolgen voor individuele verhuurders van de bijdrage aan de
betaalbaarheid die vanaf 1 juli 2006 is voorzien, kunnen in het kader van onderhavige besluitwijziging niet worden aangegeven. In het wetsvoorstel waarin de bijdrage aan de betaalbaarheid wordt vastgelegd, zal inzicht worden gegeven in de effecten voor categorieën van verhuurders en op het nieuwe huurbeleid in het algemeen. Ik volg het advies van de Raad om in de onderhavige nota van toelichting al een toelichting hierop op te nemen dan ook niet.
5. De opmerking van de Raad om de toevoeging ‘en de daarop berustende
bepalingen’ in artikel 1, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte achterwege te laten, is overgenomen. De toelichting is hierop vervolgens aangepast.
6. Op verzoek van de Raad is in de nota van toelichting een nadere uitleg
opgenomen aangaande een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel wordt omschreven wat onder een zogenoemde geliberaliseerde overeenkomst wordt verstaan. Het betreft overeenkomsten, die betrekking hebben op een zelfstandige woning, en ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt, die, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, hoger is dan het krachtens artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag, zijnde de maximale huurgrens huursubsidie, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Huursubsidiewet, indien die overeenkomst op of na 1 juli 1994 is totstandgekomen, dan wel indien die overeenkomst betrekking heeft op een woning die is totstandgekomen op of na 1 juli 1989.
7. De redactionele opmerkingen van de Raad zijn niet overgenomen. Gelet op de overzichtelijkheid wordt vastgehouden aan de thans opgenomen systematiek.
8. Voorts is nog een technische wijziging in artikel 15a, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector doorgevoerd. De nota van toelichting is hierop aangepast. Tot slot zijn nog enkele redactionele wijzigingen in die nota van toelichting doorgevoerd.
Ik moge U hierbij het gewijzigde ontwerpbesluit en de gewijzigde nota van toelichting doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
(1) Brief Minister van VROM aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal van 19 november 2004 (Kamerstukken II, 2004-2005, 27 926, nr. 39, par. 3.4).
(2) Brief van 4 februari 2005 van de Minister van VROM aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal, inleidende paragraaf, vierde tekstblok (Kamerstukken II, 2004/05, 27 926, nr. 43).
(3) In de in noot 2 geciteerde brief wordt op blz.3 wel melding gemaakt van algemeen te onderscheiden huurgebieden, maar verder niet ingegaan op de situatie in verschillende delen van het land.
(4) Nota van toelichting, algemeen deel, onderdeel Huurprijsbeleid vanaf 1 juli 2005.
(5) Brieven van 19 november 2004, par. 3.5, (Kamerstukken I, 2004-2005, 27 926, nr. 39) en 4 februari 2005 (Kamerstukken II, 2004-2005, 27 926, nr. 43, blz. 6).