Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (inperking werkzaamheden toegelaten instellingen en verplichte verhuiskostenvergoeding bij renovatie), met nota van toelichting.
- Kenmerk
- W08.04.0519/V
- Datum advies
- 10 december 2004
- Vindplaats
- Bijvoegsel Staatscourant 10 mei 2005, nr 88
- Infrastructuur en Waterstaat
- Algemene maatregel van bestuur
Toon inhoud
Volledige tekst
Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (inperking werkzaamheden toegelaten instellingen en verplichte verhuiskostenvergoeding bij renovatie), met nota van toelichting.
Bij Kabinetsmissive van 1 november 2004, no.04.004140, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer, bij de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (inperking werkzaamheden toegelaten instellingen en verplichte verhuiskostenvergoeding bij renovatie), met nota van toelichting.
De voorgestelde wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (hierna: Bbsh) brengt binnen de op grond van het Bbsh toegestane werkzaamheden, een onderscheid aan tussen werkzaamheden die een toegelaten instelling (verder: woningcorporatie) zelf mag verrichten en overige werkzaamheden, die een corporatie niet zelf mag verrichten maar die moeten worden ondergebracht in een of meer dochtermaatschappijen. De werkzaamheden welke de woningcorporatie zelf nog mag verrichten zijn met name werkzaamheden die verband houden met de voorziening in voldoende goedkope en middeldure huurwoningen. Woningcorporaties zijn op grond van artikel 5, eerste lid, aanhef en onderdeel d, van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (Wet Vpb 1969) vrijgesteld van vennootschapsbelasting voor zover zij voordelen behalen uit op grond van het Bbsh toegestane werkzaamheden. De inperking van de werkzaamheden van de woningcorporatie leidt dus tot een beperking van de vrijstelling. De dochtermaatschappijen, die naast de overige toegestane werkzaamheden ook de werkzaamheden van de woningcorporatie mogen verrichten, hebben voor hun werkzaamheden geen recht op vrijstelling van vennootschapsbelasting. In het verlengde van het voorgaande worden voorstellen gedaan met betrekking tot de dochtermaatschappijen.
Daarnaast wordt de invoering van een verplichte verhuiskostenvergoeding voorgesteld.
De Raad van State maakt naar aanleiding van het wetsvoorstel een aantal opmerkingen over de voorgestelde opsplitsing in moeders en dochters en de daaraan toebedeelde werkzaamheden, alsmede over de verhuiskostenvergoeding.
Hij is van oordeel dat het voorstel in verband daarmee nader dient te worden overwogen.
1. Probleemstelling en oplossingsrichting
In de toelichting wordt als reden voor het aanbrengen van de splitsing tussen werkzaamheden die de woningcorporatie zelf mag verrichten en de overige op grond van het Bbsh toegestane werkzaamheden genoemd de wens om in beginsel gelijke concurrentieverhoudingen te doen ontstaan tussen de woningcorporaties en andere aanbieders van overeenkomstige diensten. Teneinde marktverstoring en oneerlijke concurrentie te voorkomen dienen de activiteiten die niet tot de kerntaak van de woningcorporatie behoren te worden ondergebracht bij een of meer dochtermaatschappijen en worden die activiteiten ook fiscaal belast. Deze dochtermaatschappijen zijn aan minder beperkingen gebonden ten aanzien van hun werkzaamheden, maar zij genieten daarom ook niet in de voordelen die de woningcorporatie wel geniet, zoals borging door het waarborgfonds Sociale Woningbouw of de mogelijkheid van projectsteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. De toelichting maakt niet duidelijk waarom niet is gekozen voor een andere meer radicale oplossing, bij voorbeeld een beperking van de toegestane werkzaamheden tot die welke tot de kernactiviteiten van de woningcorporatie behoren en een volledige afsplitsing van de overige werkzaamheden welke ondergebracht zouden moeten worden in een volledig van de woningcorporatie onafhankelijke onderneming. In die optie zou er een veel zuiverder en duidelijker scheidslijn worden getrokken en zouden bovendien de kernactiviteiten van de woningcorporatie beter kunnen worden beschermd tegen financiële risico's die andere meer commerciële activiteiten zouden kunnen meebrengen. In het vervolg van dit advies gaat de Raad nader in op de bezwaren die aan de voorgestelde splitsing kleven.
De Raad adviseert een nadere afweging te maken ten aanzien van de splitsing van activiteiten en het ontwerpbesluit aan te passen. Bovendien ware de nota van toelichting van een dragende motivering voor het resultaat van die afweging te worden voorzien.
2. De voorgestelde opsplitsing in moeders en dochters
Met het voorstel worden woningcorporaties opgesplitst in moeders en dochters. Het ontwerpbesluit gaat ervan uit dat de kernactiviteiten bij de woningcorporatie blijven en niet fiscaal worden belast en dat de overige, meer commerciële activiteiten overgaan naar een of meer dochters van de woningcorporatie en die activiteiten wel fiscaal worden belast. De Raad is van mening dat deze splitsing onvoldoende consequent in het ontwerpbesluit is doorgevoerd en dat bovendien de vraag rijst of gelet op de financiële banden die zullen bestaan tussen moeder en dochter de woningcorporaties voldoende beschermd zijn tegen door hun dochters gelopen financiële risico's. De Raad wijst in dit verband op het volgende.
a. Op grond van artikel 5, eerste lid, aanhef en onderdeel d, Wet Vpb 1969 zijn woningcorporaties vrijgesteld van vennootschapsbelasting voor zover zij voordelen behalen uit op grond van het Bbsh toegestane werkzaamheden. De inperking van de werkzaamheden van de woningcorporatie tot de kernactiviteiten leidt er toe dat alleen de kernactiviteiten zijn vrijgesteld. Op grond van het voorstel mogen de dochtermaatschappijen naast de overige commerciële werkzaamheden ook de kernactiviteiten van de moeder verrichten. Omdat voor de dochters geen vpb-vrijstelling geldt, vinden de kernactiviteiten daar in de belaste sfeer plaats. Hierdoor is het mogelijk verliesgevende kernactiviteiten onder te brengen bij de dochter en daar ten laste van de commerciële winst te brengen. Uit fiscaalrechtelijk oogpunt zijn hier bezwaren aan verbonden. Er dient een duidelijke keuze te worden gemaakt tussen de kernactiviteiten die zijn vrijgesteld en de overige, commerciële activiteiten die dat niet zijn.
De Raad adviseert een duidelijke scheiding aan te brengen tussen onbelaste kernactiviteiten en belaste overige, commerciële activiteiten door in het besluit op te nemen dat de kernactiviteiten bij uitsluiting door de woningcorporatie zelf kunnen worden verricht.
b. De moeders behouden nog een pakket aan commerciële activiteiten van aanzienlijke omvang: tot 20% van het gebouwvolume kan worden bestemd voor winkels etc.(zie noot 1) Daarmee blijft een niet onaanzienlijk deel van de commerciële activiteiten bij de moedermaatschappij die aldus fiscaal onbelast blijven. In de toelichting wordt daarvoor geen motivering gegeven.
De Raad adviseert in de toelichting te motiveren waarom deze commerciële activiteiten tot de onbelaste kernactiviteiten worden gerekend.
c. Teneinde het risico van de woningcorporaties te beperken mogen de dochters uitsluitend de rechtsvorm hebben van een naamloze vennootschap of een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (artikel 25g). In de toelichting wordt daaromtrent opgemerkt dat de woningcorporatie in dit geval niet verder aansprakelijk kan worden gesteld dan hetgeen moet worden ingebracht op de aandelen die zij houdt.(zie noot 2) In het ondernemingsverband van moeder en dochter kan de moeder echter nog financiële risico’s voor de dochter lopen naast het risico van waardevermindering van de aandelen van de moeder in de dochter. Daarbij kan worden gedacht aan waardevermindering van achtergestelde leningen, verstrekte garanties aan banken of andere crediteuren. De financiële lasten die daarvan het gevolg kunnen zijn, kunnen alsnog een bedreiging vormen voor de financiële situatie van de moeder en voor de vervulling van haar kernactiviteiten. Voorts is het niet uitgesloten dat ingeval van een déconfiture van de dochter de moeder aansprakelijk kan worden gesteld wegens onvoldoende toezicht.
De Raad adviseert in het licht van het voorgaande in het besluit extra waarborgen op te nemen.
d. Niet duidelijk is of gelden uit verschillende fondsen die voorzien in tegemoetkomingen aan woningcorporaties alleen aan de moeder ten goede kunnen komen of dat ze ook kunnen worden toegekend aan de dochter wanneer het gaat om de uitvoering van werkzaamheden die behoren tot de kernactiviteiten van de moeder. Voorts is niet duidelijk in hoeverre de moeder aan haar gedoneerde gelden kan doorsluizen naar de dochter.
De Raad adviseert de nota van toelichting op dit punt aan te vullen en zo nodig het ontwerpbesluit aan te passen.
e. Projectontwikkelingsdiensten mogen niet door de moeder worden verricht, wel door de dochter. Voor een juiste uitwerking hiervan zijn eveneens duidelijke criteria nodig.
De Raad adviseert deze criteria in het besluit op te nemen.
3. Dochtermaatschappijen
Het ontwerpbesluit is gebaseerd op artikel 70c, tweede en vierde lid, van de Woningwet. Deze bepalingen bevatten een delegatie aan de besluitgever met betrekking tot voorschriften die de woningcorporaties in acht dienen te nemen bij hun werkzaamheden. Het ontwerpbesluit bevat voorschriften over de rechtsvorm van de dochters van woningcorporaties en de werkzaamheden die deze dochters mogen verrichten (artikelen 25g en 25h). Weliswaar zijn deze voorschriften gericht tot de woningcorporaties maar nu deze voorschriften geen betrekking hebben op werkzaamheden van de woningcorporaties zelf, is de Raad van mening dat artikel 70c Woningwet voor deze bepalingen niet een voldoende wettelijke grondslag biedt. Bovendien leidt deze constructie tot onduidelijkheid met betrekking tot de uitvoering van het toezicht op de woningcorporaties en de toepassing van het sanctie-instrumentarium. Verder constateert de Raad dat bepaalde verplichtingen, zoals de verplichting op grond van artikel 18 Bbsh tot informatie aan en overleg met huurders van haar woongelegenheden, niet van toepassing zijn verklaard op de dochters van de woningcorporaties, ook niet in het geval dat zij kernactiviteiten van de moeder verrichten.
De Raad adviseert het ontwerpbesluit in het licht van het bovenstaande aan te passen.
4. Verplichte verhuiskostenvergoeding
Ingevolge het nieuwe artikel 11g draagt de woningcorporatie bij in de kosten van verhuizing van huurders van haar woongelegenheden indien de verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie van de woongelegenheid als bedoeld in artikel 220, tweede lid, derde volzin van Boek 7 BW. De hoogte van deze bijdrage dient te worden vastgelegd in een reglement, maar de bijdrage bedraagt ten minste € 5.000. Het eerste lid van artikel 7:220 BW, dat volgens het tweede lid van overeenkomstige toepassing is in geval van renovatie, bepaalt dat de huurder zijn medewerking moet verlenen onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. In de toelichting wordt niet duidelijk gemaakt wat de verhouding is tussen artikel 11g Bbsh en artikel 7:220 BW en met name in hoeverre de huurder nog een beroep kan doen op laatstgenoemd artikel, bijvoorbeeld als zijn schade hoger is dan het bij reglement vastgestelde bedrag. Evenmin is duidelijk of artikel 7:220 BW van toepassing blijft in andere in dat artikel geregelde situaties. Ten slotte merkt de Raad op dat niet duidelijk is of de verplichting van verhuiskostenvergoeding ingevolge artikel 11g ook geldt voor de dochters, voor zover het de renovatie van woongelegenheden betreft die onder de kernactiviteiten van de moedermaatschappij vallen.
De Raad adviseert deze aspecten nader toe te lichten en het ontwerpbesluit zo nodig aan te passen.
5. Overgangsrecht
Het overgangsrecht (artikel II, tweede lid) voorziet in overdracht van nog in aanbouw zijnd onroerend goed van de moeder naar de dochter tegen de waarde van het onroerende goed in afgebouwde staat. Noch uit de tekst, noch uit de toelichting blijkt dat bij de waardering rekening dient te worden gehouden met de nog te maken bouwkosten.
De Raad adviseert de overgangsbepaling in vorenbedoelde zin aan te passen.
6. Voor redactionele kanttekeningen verwijst de Raad naar de bij het advies behorende bijlage.
De Raad van State geeft U in overweging in dezen geen besluit te nemen dan nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.
De Vice-President van de Raad van State
Bijlage bij het advies van de Raad van State betreffende no. W08.04.0519/V met redactionele kanttekeningen die de Raad in overweging geeft.
- De omschrijving van "verzorgingstehuis", gelet op aanwijzing 214 van de Aanwijzingen voor de regelgeving, in de regeling zelf opnemen.
- De voorgestelde wijziging van artikel 12, gelet op de leesbaarheid van het artikel, onderbrengen in een apart artikellid.
- De tekst van artikel 11, eerste lid, onderdeel n, en de toelichting daarop op elkaar afstemmen.
Nader rapport (reactie op het advies) van 20 april 2005
De Raad van State geeft U in overweging in dezen geen besluit te nemen dan nadat met de opmerkingen van de Raad rekening zal zijn gehouden.
Naar aanleiding van het advies van de Raad van State merk ik het volgende op.
1, 2, 3 en 5. Het advies van de Raad is aanleiding geweest om de wijzigingen van het Besluit beheer sociale-huursector (hierna: Bbsh) met betrekking tot de werkzaamheden van de toegelaten instellingen en de dochtermaatschappijen van die toegelaten instellingen, zoals voorgelegd aan de Raad, op dit moment niet door te voeren. Ik zal nader bezien hoe het beste aan de bezwaren van de Raad tegemoet kan worden gekomen en daarvoor op een later tijdstip de noodzakelijke voorstellen doen.
Artikel I, onderdelen A, onder 2, B, onder 1, E, F, H, I, J, L, M, N, O, P, R en S, en artikel II, eerste lid, onderdeel a, tweede en derde lid, van het ontwerpbesluit zoals dat aan de Raad was voorgelegd, zijn hierom vervallen.
In verband hiermee is tevens het opschrift van het ontwerpbesluit aangepast.
4. Het nieuwe artikel 11g van het Bbsh doet niets af aan hetgeen geregeld is in artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Dat betekent dat een huurder zich indien hij schade lijdt als gevolg van de renovatie kan beroepen op het recht op schadevergoeding van artikel 7:220, eerste lid, van het BW. De tegemoetkoming in de verhuiskosten kan niet in de plaats komen van de schadevergoeding als bedoeld in artikel 7:220 van het BW. Deze tegemoetkoming heeft immers alleen betrekking op de kosten die de huurder moet maken voor de verhuizing; eventuele overige schade kan hij alleen vorderen op basis van artikel 7:220 van het BW. Aan het van toepassing zijn van artikel 7:220 van het BW in de andere in dat artikel geregelde situaties doet het nieuwe artikel 11g van het Bbsh evenmin iets af.
De in artikel 11g van het Bbsh opgenomen verplichting om een tegemoetkoming in de verhuiskostenvergoeding te bieden, rust op de toegelaten instelling. Indien de toegelaten instelling de renovatiewerkzaamheden laat uitvoeren door een dochtermaatschappij blijft de toegelaten instelling gehouden een tegemoetkoming in de verhuiskosten te bieden.
De nota van toelichting bij het ontwerpbesluit is op dit onderdeel aangevuld.
Naar aanleiding van het door mij op 27 oktober 2004 met de vaste commissie voor VROM van de Tweede Kamer der Staten-Generaal gevoerde algemeen overleg is het tweede lid van het nieuwe artikel 11g van het Bbsh, zoals dat aan de Raad is voorgelegd, geschrapt. Dat tweede lid beoogde de toegelaten instelling de mogelijkheid te bieden om in overleg met de huurder een andere bijdrage dan een geldelijke te geven. Omdat de vaste commissie voor VROM heeft aangegeven daar niet voor te voelen, heb ik in dat overleg toegezegd deze mogelijkheid te laten vervallen.
6. De door de Raad in overweging gegeven redactionele kanttekening met betrekking tot de omschrijving van "verzorgingshuis" is overgenomen.
De beide andere door de Raad in overweging gegeven kanttekeningen hebben betrekking op wijzigingsbepalingen die als gevolg van het advies van de Raad zijn vervallen.
7. Van de gelegenheid is voorts gebruik gemaakt om enkele redactionele wijzigingen in het ontwerpbesluit en de nota van toelichting door te voeren.
Ik moge U hierbij het gewijzigde ontwerpbesluit en de gewijzigde nota van toelichting doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
(1) Artikel 1, eerste lid, onderdeel g.
(2) Toelichting op artikel 1, onderdeel O, artikel 25g van het Bbsh.
Milieubeheer, bij de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (inperking werkzaamheden toegelaten instellingen en verplichte verhuiskostenvergoeding bij renovatie), met nota van toelichting.
De voorgestelde wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector (hierna: Bbsh) brengt binnen de op grond van het Bbsh toegestane werkzaamheden, een onderscheid aan tussen werkzaamheden die een toegelaten instelling (verder: woningcorporatie) zelf mag verrichten en overige werkzaamheden, die een corporatie niet zelf mag verrichten maar die moeten worden ondergebracht in een of meer dochtermaatschappijen. De werkzaamheden welke de woningcorporatie zelf nog mag verrichten zijn met name werkzaamheden die verband houden met de voorziening in voldoende goedkope en middeldure huurwoningen. Woningcorporaties zijn op grond van artikel 5, eerste lid, aanhef en onderdeel d, van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (Wet Vpb 1969) vrijgesteld van vennootschapsbelasting voor zover zij voordelen behalen uit op grond van het Bbsh toegestane werkzaamheden. De inperking van de werkzaamheden van de woningcorporatie leidt dus tot een beperking van de vrijstelling. De dochtermaatschappijen, die naast de overige toegestane werkzaamheden ook de werkzaamheden van de woningcorporatie mogen verrichten, hebben voor hun werkzaamheden geen recht op vrijstelling van vennootschapsbelasting. In het verlengde van het voorgaande worden voorstellen gedaan met betrekking tot de dochtermaatschappijen.
Daarnaast wordt de invoering van een verplichte verhuiskostenvergoeding voorgesteld.
De Raad van State maakt naar aanleiding van het wetsvoorstel een aantal opmerkingen over de voorgestelde opsplitsing in moeders en dochters en de daaraan toebedeelde werkzaamheden, alsmede over de verhuiskostenvergoeding.
Hij is van oordeel dat het voorstel in verband daarmee nader dient te worden overwogen.
1. Probleemstelling en oplossingsrichting
In de toelichting wordt als reden voor het aanbrengen van de splitsing tussen werkzaamheden die de woningcorporatie zelf mag verrichten en de overige op grond van het Bbsh toegestane werkzaamheden genoemd de wens om in beginsel gelijke concurrentieverhoudingen te doen ontstaan tussen de woningcorporaties en andere aanbieders van overeenkomstige diensten. Teneinde marktverstoring en oneerlijke concurrentie te voorkomen dienen de activiteiten die niet tot de kerntaak van de woningcorporatie behoren te worden ondergebracht bij een of meer dochtermaatschappijen en worden die activiteiten ook fiscaal belast. Deze dochtermaatschappijen zijn aan minder beperkingen gebonden ten aanzien van hun werkzaamheden, maar zij genieten daarom ook niet in de voordelen die de woningcorporatie wel geniet, zoals borging door het waarborgfonds Sociale Woningbouw of de mogelijkheid van projectsteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. De toelichting maakt niet duidelijk waarom niet is gekozen voor een andere meer radicale oplossing, bij voorbeeld een beperking van de toegestane werkzaamheden tot die welke tot de kernactiviteiten van de woningcorporatie behoren en een volledige afsplitsing van de overige werkzaamheden welke ondergebracht zouden moeten worden in een volledig van de woningcorporatie onafhankelijke onderneming. In die optie zou er een veel zuiverder en duidelijker scheidslijn worden getrokken en zouden bovendien de kernactiviteiten van de woningcorporatie beter kunnen worden beschermd tegen financiële risico's die andere meer commerciële activiteiten zouden kunnen meebrengen. In het vervolg van dit advies gaat de Raad nader in op de bezwaren die aan de voorgestelde splitsing kleven.
De Raad adviseert een nadere afweging te maken ten aanzien van de splitsing van activiteiten en het ontwerpbesluit aan te passen. Bovendien ware de nota van toelichting van een dragende motivering voor het resultaat van die afweging te worden voorzien.
2. De voorgestelde opsplitsing in moeders en dochters
Met het voorstel worden woningcorporaties opgesplitst in moeders en dochters. Het ontwerpbesluit gaat ervan uit dat de kernactiviteiten bij de woningcorporatie blijven en niet fiscaal worden belast en dat de overige, meer commerciële activiteiten overgaan naar een of meer dochters van de woningcorporatie en die activiteiten wel fiscaal worden belast. De Raad is van mening dat deze splitsing onvoldoende consequent in het ontwerpbesluit is doorgevoerd en dat bovendien de vraag rijst of gelet op de financiële banden die zullen bestaan tussen moeder en dochter de woningcorporaties voldoende beschermd zijn tegen door hun dochters gelopen financiële risico's. De Raad wijst in dit verband op het volgende.
a. Op grond van artikel 5, eerste lid, aanhef en onderdeel d, Wet Vpb 1969 zijn woningcorporaties vrijgesteld van vennootschapsbelasting voor zover zij voordelen behalen uit op grond van het Bbsh toegestane werkzaamheden. De inperking van de werkzaamheden van de woningcorporatie tot de kernactiviteiten leidt er toe dat alleen de kernactiviteiten zijn vrijgesteld. Op grond van het voorstel mogen de dochtermaatschappijen naast de overige commerciële werkzaamheden ook de kernactiviteiten van de moeder verrichten. Omdat voor de dochters geen vpb-vrijstelling geldt, vinden de kernactiviteiten daar in de belaste sfeer plaats. Hierdoor is het mogelijk verliesgevende kernactiviteiten onder te brengen bij de dochter en daar ten laste van de commerciële winst te brengen. Uit fiscaalrechtelijk oogpunt zijn hier bezwaren aan verbonden. Er dient een duidelijke keuze te worden gemaakt tussen de kernactiviteiten die zijn vrijgesteld en de overige, commerciële activiteiten die dat niet zijn.
De Raad adviseert een duidelijke scheiding aan te brengen tussen onbelaste kernactiviteiten en belaste overige, commerciële activiteiten door in het besluit op te nemen dat de kernactiviteiten bij uitsluiting door de woningcorporatie zelf kunnen worden verricht.
b. De moeders behouden nog een pakket aan commerciële activiteiten van aanzienlijke omvang: tot 20% van het gebouwvolume kan worden bestemd voor winkels etc.(zie noot 1) Daarmee blijft een niet onaanzienlijk deel van de commerciële activiteiten bij de moedermaatschappij die aldus fiscaal onbelast blijven. In de toelichting wordt daarvoor geen motivering gegeven.
De Raad adviseert in de toelichting te motiveren waarom deze commerciële activiteiten tot de onbelaste kernactiviteiten worden gerekend.
c. Teneinde het risico van de woningcorporaties te beperken mogen de dochters uitsluitend de rechtsvorm hebben van een naamloze vennootschap of een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (artikel 25g). In de toelichting wordt daaromtrent opgemerkt dat de woningcorporatie in dit geval niet verder aansprakelijk kan worden gesteld dan hetgeen moet worden ingebracht op de aandelen die zij houdt.(zie noot 2) In het ondernemingsverband van moeder en dochter kan de moeder echter nog financiële risico’s voor de dochter lopen naast het risico van waardevermindering van de aandelen van de moeder in de dochter. Daarbij kan worden gedacht aan waardevermindering van achtergestelde leningen, verstrekte garanties aan banken of andere crediteuren. De financiële lasten die daarvan het gevolg kunnen zijn, kunnen alsnog een bedreiging vormen voor de financiële situatie van de moeder en voor de vervulling van haar kernactiviteiten. Voorts is het niet uitgesloten dat ingeval van een déconfiture van de dochter de moeder aansprakelijk kan worden gesteld wegens onvoldoende toezicht.
De Raad adviseert in het licht van het voorgaande in het besluit extra waarborgen op te nemen.
d. Niet duidelijk is of gelden uit verschillende fondsen die voorzien in tegemoetkomingen aan woningcorporaties alleen aan de moeder ten goede kunnen komen of dat ze ook kunnen worden toegekend aan de dochter wanneer het gaat om de uitvoering van werkzaamheden die behoren tot de kernactiviteiten van de moeder. Voorts is niet duidelijk in hoeverre de moeder aan haar gedoneerde gelden kan doorsluizen naar de dochter.
De Raad adviseert de nota van toelichting op dit punt aan te vullen en zo nodig het ontwerpbesluit aan te passen.
e. Projectontwikkelingsdiensten mogen niet door de moeder worden verricht, wel door de dochter. Voor een juiste uitwerking hiervan zijn eveneens duidelijke criteria nodig.
De Raad adviseert deze criteria in het besluit op te nemen.
3. Dochtermaatschappijen
Het ontwerpbesluit is gebaseerd op artikel 70c, tweede en vierde lid, van de Woningwet. Deze bepalingen bevatten een delegatie aan de besluitgever met betrekking tot voorschriften die de woningcorporaties in acht dienen te nemen bij hun werkzaamheden. Het ontwerpbesluit bevat voorschriften over de rechtsvorm van de dochters van woningcorporaties en de werkzaamheden die deze dochters mogen verrichten (artikelen 25g en 25h). Weliswaar zijn deze voorschriften gericht tot de woningcorporaties maar nu deze voorschriften geen betrekking hebben op werkzaamheden van de woningcorporaties zelf, is de Raad van mening dat artikel 70c Woningwet voor deze bepalingen niet een voldoende wettelijke grondslag biedt. Bovendien leidt deze constructie tot onduidelijkheid met betrekking tot de uitvoering van het toezicht op de woningcorporaties en de toepassing van het sanctie-instrumentarium. Verder constateert de Raad dat bepaalde verplichtingen, zoals de verplichting op grond van artikel 18 Bbsh tot informatie aan en overleg met huurders van haar woongelegenheden, niet van toepassing zijn verklaard op de dochters van de woningcorporaties, ook niet in het geval dat zij kernactiviteiten van de moeder verrichten.
De Raad adviseert het ontwerpbesluit in het licht van het bovenstaande aan te passen.
4. Verplichte verhuiskostenvergoeding
Ingevolge het nieuwe artikel 11g draagt de woningcorporatie bij in de kosten van verhuizing van huurders van haar woongelegenheden indien de verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie van de woongelegenheid als bedoeld in artikel 220, tweede lid, derde volzin van Boek 7 BW. De hoogte van deze bijdrage dient te worden vastgelegd in een reglement, maar de bijdrage bedraagt ten minste € 5.000. Het eerste lid van artikel 7:220 BW, dat volgens het tweede lid van overeenkomstige toepassing is in geval van renovatie, bepaalt dat de huurder zijn medewerking moet verlenen onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. In de toelichting wordt niet duidelijk gemaakt wat de verhouding is tussen artikel 11g Bbsh en artikel 7:220 BW en met name in hoeverre de huurder nog een beroep kan doen op laatstgenoemd artikel, bijvoorbeeld als zijn schade hoger is dan het bij reglement vastgestelde bedrag. Evenmin is duidelijk of artikel 7:220 BW van toepassing blijft in andere in dat artikel geregelde situaties. Ten slotte merkt de Raad op dat niet duidelijk is of de verplichting van verhuiskostenvergoeding ingevolge artikel 11g ook geldt voor de dochters, voor zover het de renovatie van woongelegenheden betreft die onder de kernactiviteiten van de moedermaatschappij vallen.
De Raad adviseert deze aspecten nader toe te lichten en het ontwerpbesluit zo nodig aan te passen.
5. Overgangsrecht
Het overgangsrecht (artikel II, tweede lid) voorziet in overdracht van nog in aanbouw zijnd onroerend goed van de moeder naar de dochter tegen de waarde van het onroerende goed in afgebouwde staat. Noch uit de tekst, noch uit de toelichting blijkt dat bij de waardering rekening dient te worden gehouden met de nog te maken bouwkosten.
De Raad adviseert de overgangsbepaling in vorenbedoelde zin aan te passen.
6. Voor redactionele kanttekeningen verwijst de Raad naar de bij het advies behorende bijlage.
De Raad van State geeft U in overweging in dezen geen besluit te nemen dan nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.
De Vice-President van de Raad van State
Bijlage bij het advies van de Raad van State betreffende no. W08.04.0519/V met redactionele kanttekeningen die de Raad in overweging geeft.
- De omschrijving van "verzorgingstehuis", gelet op aanwijzing 214 van de Aanwijzingen voor de regelgeving, in de regeling zelf opnemen.
- De voorgestelde wijziging van artikel 12, gelet op de leesbaarheid van het artikel, onderbrengen in een apart artikellid.
- De tekst van artikel 11, eerste lid, onderdeel n, en de toelichting daarop op elkaar afstemmen.
Nader rapport (reactie op het advies) van 20 april 2005
De Raad van State geeft U in overweging in dezen geen besluit te nemen dan nadat met de opmerkingen van de Raad rekening zal zijn gehouden.
Naar aanleiding van het advies van de Raad van State merk ik het volgende op.
1, 2, 3 en 5. Het advies van de Raad is aanleiding geweest om de wijzigingen van het Besluit beheer sociale-huursector (hierna: Bbsh) met betrekking tot de werkzaamheden van de toegelaten instellingen en de dochtermaatschappijen van die toegelaten instellingen, zoals voorgelegd aan de Raad, op dit moment niet door te voeren. Ik zal nader bezien hoe het beste aan de bezwaren van de Raad tegemoet kan worden gekomen en daarvoor op een later tijdstip de noodzakelijke voorstellen doen.
Artikel I, onderdelen A, onder 2, B, onder 1, E, F, H, I, J, L, M, N, O, P, R en S, en artikel II, eerste lid, onderdeel a, tweede en derde lid, van het ontwerpbesluit zoals dat aan de Raad was voorgelegd, zijn hierom vervallen.
In verband hiermee is tevens het opschrift van het ontwerpbesluit aangepast.
4. Het nieuwe artikel 11g van het Bbsh doet niets af aan hetgeen geregeld is in artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Dat betekent dat een huurder zich indien hij schade lijdt als gevolg van de renovatie kan beroepen op het recht op schadevergoeding van artikel 7:220, eerste lid, van het BW. De tegemoetkoming in de verhuiskosten kan niet in de plaats komen van de schadevergoeding als bedoeld in artikel 7:220 van het BW. Deze tegemoetkoming heeft immers alleen betrekking op de kosten die de huurder moet maken voor de verhuizing; eventuele overige schade kan hij alleen vorderen op basis van artikel 7:220 van het BW. Aan het van toepassing zijn van artikel 7:220 van het BW in de andere in dat artikel geregelde situaties doet het nieuwe artikel 11g van het Bbsh evenmin iets af.
De in artikel 11g van het Bbsh opgenomen verplichting om een tegemoetkoming in de verhuiskostenvergoeding te bieden, rust op de toegelaten instelling. Indien de toegelaten instelling de renovatiewerkzaamheden laat uitvoeren door een dochtermaatschappij blijft de toegelaten instelling gehouden een tegemoetkoming in de verhuiskosten te bieden.
De nota van toelichting bij het ontwerpbesluit is op dit onderdeel aangevuld.
Naar aanleiding van het door mij op 27 oktober 2004 met de vaste commissie voor VROM van de Tweede Kamer der Staten-Generaal gevoerde algemeen overleg is het tweede lid van het nieuwe artikel 11g van het Bbsh, zoals dat aan de Raad is voorgelegd, geschrapt. Dat tweede lid beoogde de toegelaten instelling de mogelijkheid te bieden om in overleg met de huurder een andere bijdrage dan een geldelijke te geven. Omdat de vaste commissie voor VROM heeft aangegeven daar niet voor te voelen, heb ik in dat overleg toegezegd deze mogelijkheid te laten vervallen.
6. De door de Raad in overweging gegeven redactionele kanttekening met betrekking tot de omschrijving van "verzorgingshuis" is overgenomen.
De beide andere door de Raad in overweging gegeven kanttekeningen hebben betrekking op wijzigingsbepalingen die als gevolg van het advies van de Raad zijn vervallen.
7. Van de gelegenheid is voorts gebruik gemaakt om enkele redactionele wijzigingen in het ontwerpbesluit en de nota van toelichting door te voeren.
Ik moge U hierbij het gewijzigde ontwerpbesluit en de gewijzigde nota van toelichting doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
(1) Artikel 1, eerste lid, onderdeel g.
(2) Toelichting op artikel 1, onderdeel O, artikel 25g van het Bbsh.