Ontwerpbesluit strekkende tot goedkeuring van het besluit van de raad van Sittard-Geleen van 4 juli 2002, no.53, tot onteigening als bedoeld in Titel IV van de onteigeningswet.
- Kenmerk
- W08.03.0047/V
- Datum advies
- 28 februari 2003
- Vindplaats
- Bijvoegsel Staatscourant 10 juni 2003, nr 108
- Infrastructuur en Waterstaat
- Onteigening
Toon inhoud
Volledige tekst
Ontwerpbesluit strekkende tot goedkeuring van het besluit van de raad van Sittard-Geleen van 4 juli 2002, no.53, tot onteigening als bedoeld in Titel IV van de onteigeningswet.
Krachtens Koninklijke machtiging heeft de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, met een schrijven van 3 februari 2003, no.MJZ2003007272, bij de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt een voordracht met ontwerpbesluit, strekkende tot goedkeuring van het besluit van de raad van Sittard-Geleen van 4 juli 2002, no.53, tot onteigening als bedoeld in Titel IV van de onteigeningswet.
Reclamante heeft in haar geschrift met bedenkingen het volgende aangevoerd.
Krachtens schriftelijke koopovereenkomst de dato 28 februari 1997 heeft zij van de erfgenamen van de eigenaar van het te onteigenen perceel, kadastraal bekend gemeente Geleen, sectie A, nummer 10477, de onverdeelde helft (hierna: het perceel) gekocht. De gemeente is sinds 15 oktober 1998 in het bezit van een kopie van deze overeenkomst. Op 9 september 1999 is bij notariële akte de economische eigendom van 2/3 van het perceel aan reclamante overgedragen. Reclamante is met IBC Keulen Bouw B.V. en IBC Vastgoed B.V., die samen het Consortium vormen dat een samenwerkingsovereenkomst over de grondexploitatie van het betrokken gebied met de gemeente heeft gesloten, de overdracht van het perceel overeengekomen tegen de verplichting van het Consortium om aan reclamante 15 bouwrijpe kavels in het bestemmingsplan te leveren. De juridische overdracht van het perceel was echter niet mogelijk zolang geen ontheffing was verleend van het op het perceel rustende voorkeursrecht van de gemeente. Bij brief van 7 juni 2002 heeft het college van burgemeester en wethouders echter de gevraagde ontheffing verleend onder de verplichting om de eigendom van het perceel middels een ABC-constructie door te leveren aan de gemeente Sittard-Geleen tegen de in de met IBC te sluiten overeenkomst, ter zake van de inlossing van bouw- en ontwikkelingsclaims, genoemde koopprijs, overigens onder gestanddoening van hetgeen reclamante en IBC c.q. het Consortium zijn overeengekomen. Inmiddels heeft reclamante de verkopers van het nog niet aan haar overgedragen perceelsgedeelte gesommeerd aan de levering mee te werken. Er is volgens reclamante dus geen enkele reden om voor het onderhavige perceel tot onteigening te besluiten, ook al omdat het desbetreffende perceel al deel uitmaakt van de hiervoor genoemde overeenkomst tussen reclamante en de exploitanten van het betrokken gebied.
De Raad van State constateert dat de ontheffing van het voorkeursrecht door burgemeester en wethouders op 7 juni 2002 is verleend en op 10 juni 2002 aan reclamante is verzonden. Het besluit tot onteigening is vastgesteld op 4 juli 2002, dus minder dan een maand later. In de motivering van het raadsbesluit (volgnummer 21 van het dossier) wordt slechts opgemerkt dat door omstandigheden partijen er tot op heden niet in geslaagd zijn om tot een definitief akkoord te komen. Gelet op de korte tijd die is verstreken tussen de datum waarop de gevraagde ontheffing door reclamante kan zijn ontvangen en de datum van het raadsbesluit tot onteigening, kan de gegeven motivering niet dienen tot een deugdelijke onderbouwing van de noodzaak tot onteigening. Ook uit het ontwerpbesluit blijkt niet of het meergenoemd perceelsgedeelte inmiddels aan reclamante in eigendom is overgedragen en of nakoming van de aan de ontheffing verbonden verplichting binnen een redelijke termijn alsnog mogelijk is.
De Raad adviseert nader te onderzoeken wat de stand van zaken is met betrekking tot de eigendom van het desbetreffende perceelsgedeelte en vervolgens een nieuwe afweging te maken omtrent de noodzaak tot onteigening. Ook indien deze afweging zou leiden tot handhaving van het ontwerpbesluit, dienen de overwegingen van het ontwerpbesluit op dit punt te worden aangevuld.
De Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.
De Vice-President van de Raad van State
Nader rapport (reactie op het advies) van 17 april 2003
Naar aanleiding van het advies van de Raad van State merk ik het volgende op.
Het mede ter onteigening aangewezen perceel kadastraal bekend gemeente Geleen, sectie A, no. 10477, is volgens de kadastrale registratie voor de ene helft eigendom van de gemeente Geleen (thans Sittard-Geleen) en voor de ander helft eigendom van mevrouw Johanna Josephina Bemelmans welke op 30 september 1978 is overleden. Laatstgenoemde helft werd, zoals in de bij het raadsbesluit behorende bijlage “Behandeling en standpuntbepaling inzake ingebrachte zienswijzen met betrekking tot het ontwerp-onteigeningsplan voor twee percelen in het bestemmingsplan middengebied” ook staat aangegeven, geërfd door twee nabestaanden uit de familietak “Bemelmans”, die hun aandeel verkochten aan het Bouwfonds Woningbouw B.V. – onderdeel uitmakende van het consortium dat diverse stedenbouwkundige ontwikkelingen zal realiseren in het zogenaamde Middengebied – en drie nabestaanden uit de familietak “Vroemen”, die op hun beurt hun aandeel verkochten aan de door de Raad van State bedoelde reclamante. In 1999 werd een notariële akte verleden waarbij 2 van de 3 leden van deze familietak hun aandeel in het perceel economisch overdroegen aan de reclamante. Het derde lid van deze familietak is, zoals verder in eerder aangehaalde bijlage staat aangegeven, inmiddels overleden en diens erfgenamen zijn niet genegen om medewerking te verlenen aan de levering van hun aandeel aan de reclamante tenzij dit zowel de economische - alsook gelijktijdig de juridische levering betreft. In verband met het feit dat op het perceel de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is verklaard, is de juridische levering alleen maar mogelijk met voorafgaande goedkeuring van c.q. ontheffing door de gemeente. De Raad van State heeft terecht geconstateerd, dat deze ontheffing op 7 juni 2002 is verleend en op 10 juni 2002 aan de reclamante is verzonden en dat het raadsbesluit tot onteigening minder dan een maand later, te weten op 4 juli 2002, is genomen.
In dit verband merk ik op, dat het naar mijn mening te ver zou gaan de eis te stellen, dat partijen reeds ten tijde van de tervisielegging van het onteigeningsplan in de eerste instantie moeten zijn “uitonderhandeld”. Er is namelijk sprake van een tweevoudige verplichting tot onderhandelen van de partijen, die tot onteigening wenst over te laten gaan: vooreerst in het stadium van de administratieve fase van de onteigeningsprocedure en wel voor de eerste tervisielegging van het onteigeningsplan en vóórdat een raadsbesluit tot onteigening wordt genomen en vervolgens, na het nemen van het Koninklijk besluit, en vóórdat tot dagvaarding, als bedoeld in artikel 18 van de onteigeningswet, wordt overgegaan, zijnde het tijdstip waarop de gerechtelijke fase van de onteigeningsprocedure aanvangt.
Alleen al vanwege de geschetste complexe situatie heeft naar mijn oordeel de gemeente in beginsel tot onteigening van de desbetreffende grond kunnen besluiten.
Naar aanleiding van het gestelde van de Raad van State ter zake is niettemin een nader onderzoek ingesteld. Uit dit onderzoek is evenwel gebleken, dat de bewuste eigendom nog niet is doorgeleverd aan de gemeente en dat dit op korte termijn ook niet te verwachten valt. Er bestaat over het een en ander nog verschil van mening.
Afgezien hiervan heeft de raad van Sittard-Geleen ook tot onteigening besloten, omdat zij van mening is dat naast het verkrijgen van het eigendom de onteigening tevens het middel is om de grond te bevrijden van alle eventuele andere aanspraken op het gebruik daarvan. Voor het onderhavige perceel golden, zoals eveneens in de eerder aangehaalde bijlage “Behandeling en standpuntbepaling inzake ingebrachte zienswijzen met betrekking tot het ontwerp-onteigeningsplan voor twee percelen in het bestemmingsplan Middengebied” staat aangegeven, pachtrechten ten name van de heer G.J. Bemelmans. Niet respectievelijk onvoldoende is aangetoond dat het aandeel “Vroemen” in het onderhavige perceel vrij is van pacht- of andere rechten tot (mede) gebruik (bijvoorbeeld het recht van het genot van de jacht). Ten einde ook het aandeel van de gemeente in het onderhavige perceel te bevrijden van eventuele (vooralsnog onbekende) andere aanspraken in het gebruik heeft de gemeente het – gezien de onverdeeldheid – wenselijk geacht dat het gehele perceel, derhalve met inbegrip van het economische aandeel van de reclamante wordt onteigend.
Ik merk op dat een en ander in overeenstemming kan worden geacht met de jurisprudentie ter zake. In dit verband moge ik verwijzen naar het nader rapport van 14 mei 2001, no. MJZ2001049579, inzake de voordracht met ontwerpbesluit, strekkende tot goedkeuring van het onteigeningsbesluit van de raad van Rotterdam van 19 oktober 2000, no. 714, waarin onder meer is verwezen naar het nader rapport van 24 december 1981, no. 1224934, inzake de voordracht met ontwerpbesluit, strekkende tot gedeeltelijke goedkeuring van het onteigeningsbesluit van de raad Gouda van 18 mei 1981.
Op grond van het gestelde in het laatstgenoemde nader rapport heeft de Kroon – in het kader van de toetsing van gemeentelijke onteigeningsbesluiten – sedert 1981 het standpunt gehuldigd, dat ook in gevallen van minnelijke verwerving van gronden bepaalde redenen kunnen (blijven) bestaan voor de gemeente om, eventueel naast de eigendomsverkrijging door middel van een notariële transportakte in de desbetreffende openbare registers, een onteigeningsvonnis te doen overschrijven. Deze jurisprudentie is voorts bevestigd in het nader rapport van 21 januari 1994, no. MJZ21194009, inzake de voordracht met ontwerpbesluit, strekkende tot goedkeuring van het onteigeningsbesluit van de raad ban Rheden van 29 juni 1993, no. 6.
Gezien het vorenstaande acht ik in het onderhavige geval geen termen aanwezig die er toe moeten leiden, dat aan het onderwerpelijke raadsbesluit geheel of gedeeltelijk de goedkeuring moet worden onthouden. Wel heb ik in ’s Raads advies aanleiding gevonden de overwegingen van het ontwerpbesluit aan te vullen.
Ik moge U hierbij het ontwerpbesluit doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
Reclamante heeft in haar geschrift met bedenkingen het volgende aangevoerd.
Krachtens schriftelijke koopovereenkomst de dato 28 februari 1997 heeft zij van de erfgenamen van de eigenaar van het te onteigenen perceel, kadastraal bekend gemeente Geleen, sectie A, nummer 10477, de onverdeelde helft (hierna: het perceel) gekocht. De gemeente is sinds 15 oktober 1998 in het bezit van een kopie van deze overeenkomst. Op 9 september 1999 is bij notariële akte de economische eigendom van 2/3 van het perceel aan reclamante overgedragen. Reclamante is met IBC Keulen Bouw B.V. en IBC Vastgoed B.V., die samen het Consortium vormen dat een samenwerkingsovereenkomst over de grondexploitatie van het betrokken gebied met de gemeente heeft gesloten, de overdracht van het perceel overeengekomen tegen de verplichting van het Consortium om aan reclamante 15 bouwrijpe kavels in het bestemmingsplan te leveren. De juridische overdracht van het perceel was echter niet mogelijk zolang geen ontheffing was verleend van het op het perceel rustende voorkeursrecht van de gemeente. Bij brief van 7 juni 2002 heeft het college van burgemeester en wethouders echter de gevraagde ontheffing verleend onder de verplichting om de eigendom van het perceel middels een ABC-constructie door te leveren aan de gemeente Sittard-Geleen tegen de in de met IBC te sluiten overeenkomst, ter zake van de inlossing van bouw- en ontwikkelingsclaims, genoemde koopprijs, overigens onder gestanddoening van hetgeen reclamante en IBC c.q. het Consortium zijn overeengekomen. Inmiddels heeft reclamante de verkopers van het nog niet aan haar overgedragen perceelsgedeelte gesommeerd aan de levering mee te werken. Er is volgens reclamante dus geen enkele reden om voor het onderhavige perceel tot onteigening te besluiten, ook al omdat het desbetreffende perceel al deel uitmaakt van de hiervoor genoemde overeenkomst tussen reclamante en de exploitanten van het betrokken gebied.
De Raad van State constateert dat de ontheffing van het voorkeursrecht door burgemeester en wethouders op 7 juni 2002 is verleend en op 10 juni 2002 aan reclamante is verzonden. Het besluit tot onteigening is vastgesteld op 4 juli 2002, dus minder dan een maand later. In de motivering van het raadsbesluit (volgnummer 21 van het dossier) wordt slechts opgemerkt dat door omstandigheden partijen er tot op heden niet in geslaagd zijn om tot een definitief akkoord te komen. Gelet op de korte tijd die is verstreken tussen de datum waarop de gevraagde ontheffing door reclamante kan zijn ontvangen en de datum van het raadsbesluit tot onteigening, kan de gegeven motivering niet dienen tot een deugdelijke onderbouwing van de noodzaak tot onteigening. Ook uit het ontwerpbesluit blijkt niet of het meergenoemd perceelsgedeelte inmiddels aan reclamante in eigendom is overgedragen en of nakoming van de aan de ontheffing verbonden verplichting binnen een redelijke termijn alsnog mogelijk is.
De Raad adviseert nader te onderzoeken wat de stand van zaken is met betrekking tot de eigendom van het desbetreffende perceelsgedeelte en vervolgens een nieuwe afweging te maken omtrent de noodzaak tot onteigening. Ook indien deze afweging zou leiden tot handhaving van het ontwerpbesluit, dienen de overwegingen van het ontwerpbesluit op dit punt te worden aangevuld.
De Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.
De Vice-President van de Raad van State
Nader rapport (reactie op het advies) van 17 april 2003
Naar aanleiding van het advies van de Raad van State merk ik het volgende op.
Het mede ter onteigening aangewezen perceel kadastraal bekend gemeente Geleen, sectie A, no. 10477, is volgens de kadastrale registratie voor de ene helft eigendom van de gemeente Geleen (thans Sittard-Geleen) en voor de ander helft eigendom van mevrouw Johanna Josephina Bemelmans welke op 30 september 1978 is overleden. Laatstgenoemde helft werd, zoals in de bij het raadsbesluit behorende bijlage “Behandeling en standpuntbepaling inzake ingebrachte zienswijzen met betrekking tot het ontwerp-onteigeningsplan voor twee percelen in het bestemmingsplan middengebied” ook staat aangegeven, geërfd door twee nabestaanden uit de familietak “Bemelmans”, die hun aandeel verkochten aan het Bouwfonds Woningbouw B.V. – onderdeel uitmakende van het consortium dat diverse stedenbouwkundige ontwikkelingen zal realiseren in het zogenaamde Middengebied – en drie nabestaanden uit de familietak “Vroemen”, die op hun beurt hun aandeel verkochten aan de door de Raad van State bedoelde reclamante. In 1999 werd een notariële akte verleden waarbij 2 van de 3 leden van deze familietak hun aandeel in het perceel economisch overdroegen aan de reclamante. Het derde lid van deze familietak is, zoals verder in eerder aangehaalde bijlage staat aangegeven, inmiddels overleden en diens erfgenamen zijn niet genegen om medewerking te verlenen aan de levering van hun aandeel aan de reclamante tenzij dit zowel de economische - alsook gelijktijdig de juridische levering betreft. In verband met het feit dat op het perceel de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is verklaard, is de juridische levering alleen maar mogelijk met voorafgaande goedkeuring van c.q. ontheffing door de gemeente. De Raad van State heeft terecht geconstateerd, dat deze ontheffing op 7 juni 2002 is verleend en op 10 juni 2002 aan de reclamante is verzonden en dat het raadsbesluit tot onteigening minder dan een maand later, te weten op 4 juli 2002, is genomen.
In dit verband merk ik op, dat het naar mijn mening te ver zou gaan de eis te stellen, dat partijen reeds ten tijde van de tervisielegging van het onteigeningsplan in de eerste instantie moeten zijn “uitonderhandeld”. Er is namelijk sprake van een tweevoudige verplichting tot onderhandelen van de partijen, die tot onteigening wenst over te laten gaan: vooreerst in het stadium van de administratieve fase van de onteigeningsprocedure en wel voor de eerste tervisielegging van het onteigeningsplan en vóórdat een raadsbesluit tot onteigening wordt genomen en vervolgens, na het nemen van het Koninklijk besluit, en vóórdat tot dagvaarding, als bedoeld in artikel 18 van de onteigeningswet, wordt overgegaan, zijnde het tijdstip waarop de gerechtelijke fase van de onteigeningsprocedure aanvangt.
Alleen al vanwege de geschetste complexe situatie heeft naar mijn oordeel de gemeente in beginsel tot onteigening van de desbetreffende grond kunnen besluiten.
Naar aanleiding van het gestelde van de Raad van State ter zake is niettemin een nader onderzoek ingesteld. Uit dit onderzoek is evenwel gebleken, dat de bewuste eigendom nog niet is doorgeleverd aan de gemeente en dat dit op korte termijn ook niet te verwachten valt. Er bestaat over het een en ander nog verschil van mening.
Afgezien hiervan heeft de raad van Sittard-Geleen ook tot onteigening besloten, omdat zij van mening is dat naast het verkrijgen van het eigendom de onteigening tevens het middel is om de grond te bevrijden van alle eventuele andere aanspraken op het gebruik daarvan. Voor het onderhavige perceel golden, zoals eveneens in de eerder aangehaalde bijlage “Behandeling en standpuntbepaling inzake ingebrachte zienswijzen met betrekking tot het ontwerp-onteigeningsplan voor twee percelen in het bestemmingsplan Middengebied” staat aangegeven, pachtrechten ten name van de heer G.J. Bemelmans. Niet respectievelijk onvoldoende is aangetoond dat het aandeel “Vroemen” in het onderhavige perceel vrij is van pacht- of andere rechten tot (mede) gebruik (bijvoorbeeld het recht van het genot van de jacht). Ten einde ook het aandeel van de gemeente in het onderhavige perceel te bevrijden van eventuele (vooralsnog onbekende) andere aanspraken in het gebruik heeft de gemeente het – gezien de onverdeeldheid – wenselijk geacht dat het gehele perceel, derhalve met inbegrip van het economische aandeel van de reclamante wordt onteigend.
Ik merk op dat een en ander in overeenstemming kan worden geacht met de jurisprudentie ter zake. In dit verband moge ik verwijzen naar het nader rapport van 14 mei 2001, no. MJZ2001049579, inzake de voordracht met ontwerpbesluit, strekkende tot goedkeuring van het onteigeningsbesluit van de raad van Rotterdam van 19 oktober 2000, no. 714, waarin onder meer is verwezen naar het nader rapport van 24 december 1981, no. 1224934, inzake de voordracht met ontwerpbesluit, strekkende tot gedeeltelijke goedkeuring van het onteigeningsbesluit van de raad Gouda van 18 mei 1981.
Op grond van het gestelde in het laatstgenoemde nader rapport heeft de Kroon – in het kader van de toetsing van gemeentelijke onteigeningsbesluiten – sedert 1981 het standpunt gehuldigd, dat ook in gevallen van minnelijke verwerving van gronden bepaalde redenen kunnen (blijven) bestaan voor de gemeente om, eventueel naast de eigendomsverkrijging door middel van een notariële transportakte in de desbetreffende openbare registers, een onteigeningsvonnis te doen overschrijven. Deze jurisprudentie is voorts bevestigd in het nader rapport van 21 januari 1994, no. MJZ21194009, inzake de voordracht met ontwerpbesluit, strekkende tot goedkeuring van het onteigeningsbesluit van de raad ban Rheden van 29 juni 1993, no. 6.
Gezien het vorenstaande acht ik in het onderhavige geval geen termen aanwezig die er toe moeten leiden, dat aan het onderwerpelijke raadsbesluit geheel of gedeeltelijk de goedkeuring moet worden onthouden. Wel heb ik in ’s Raads advies aanleiding gevonden de overwegingen van het ontwerpbesluit aan te vullen.
Ik moge U hierbij het ontwerpbesluit doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer