Ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met het wijzigen van de voorschriften omtrent het vervreemden van geliberaliseerde en te liberaliseren woongelegenheden door toegelaten instellingen, met nota van toelichting.

Bij Kabinetsmissive van 2 december 2016, no.2016002114, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister voor Wonen en Rijksdienst, bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met het wijzigen van de voorschriften omtrent het vervreemden van geliberaliseerde en te liberaliseren woongelegenheden door toegelaten instellingen, met nota van toelichting.

Het ontwerpbesluit wijzigt de voorwaarden waaronder woningcorporaties onroerende zaken mogen vervreemden (de zogeheten "verkoopregels"). Zo kunnen de corporaties gereguleerde huurwoningen niet meer met korting vervreemden. Er wordt echter een uitzondering gemaakt voor verkoop van monumentale woningen aan organisaties voor monumentenbehoud, omdat de hogere prijs voor hen een beletsel kan vormen voor aankoop.

De Afdeling advisering van de Raad van State adviseert het besluit vast te stellen, maar acht op onderdelen een dragende motivering of aanpassing van het ontwerpbesluit aangewezen. Zo wordt uit de toelichting niet duidelijk of het probleem bij de verkoop van monumenten tegen de marktwaarde vooral samenhangt met hun status als monument. Indien dat het geval is, is het de vraag of het niet op de weg ligt van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap om het probleem op te lossen, in samenhang met de bestaande subsidieregeling voor monumentenzorg. Verder dient de toelichting duidelijkheid te verschaffen over de privaatrechtelijke vormgeving van het beding dat een monument ten minste zeven jaar bestemd blijft voor verhuur, zodat het effectief kan worden gehandhaafd. Tot slot kunnen ten behoeve van de leesbaarheid van de regeling in ieder geval de verkoopregels worden vereenvoudigd.

1.Verkoop van monumenten
Als woningcorporaties woningen willen vervreemden aan derden, (zie noot 1) geldt als hoofdregel dat de verkoopprijs niet lager mag liggen dan de getaxeerde marktwaarde of WOZ-waarde. Voor verhuurde gereguleerde (zie noot 2) woningen is er een uitzondering; die mogen worden verkocht tegen 75% van de getaxeerde leegwaarde of de WOZ-waarde, mits de woning tenminste zeven jaar bestemd blijft voor verhuur en mits eventuele winst bij doorverkoop binnen dertig jaar wordt afgedragen aan de woningcorporatie.

In het ontwerpbesluit wordt de regeling voor verhuurde gereguleerde woningen vereenvoudigd, omdat beleggers vinden dat de regeling in de weg staat aan het voeren van strategisch beleid en omdat de regeling teveel administratieve verplichtingen inhoudt. (zie noot 3) De verplichting om de winst bij doorverkoop af te dragen wordt geschrapt. Bij verkoop wordt voortaan uitgegaan van 100% van de getaxeerde marktwaarde of WOZ-waarde; wel blijft gelden dat de woning nog zeven jaar verhuurd moet blijven. De bestemmingsmogelijkheden na deze zeven jaar komen tot uitdrukking in de marktwaarde.

Op deze regeling (zie noot 4) wordt in het ontwerpbesluit een uitzondering gemaakt: woningcorporaties krijgen het recht gebouwen met de status van monument te verkopen aan professionele organisaties voor monumentenbehoud en daarbij niet uit te gaan van de marktwaarde, maar van de (lagere) waarde bij structureel behoud van de bestaande bestemming (dat is: verhuur). Wel moet bij de verkoop worden bedongen dat het gebouw zeven jaar lang bestemd blijft voor verhuur. (zie noot 5) Volgens de toelichting kan de hogere marktwaarde van monumenten een beletsel vormen voor de aankoop. Voor woningcorporaties kan de verkoop wenselijk zijn, bijvoorbeeld omdat de kosten die verbonden zijn aan de monumentale status relatief hoog zijn, aldus de toelichting. (zie noot 6)

De Afdeling merkt op dat monumentenzorg behoort tot het terrein van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW). De Minister van OCW geeft financiële ondersteuning (in de vorm van leningen of subsidies) aan professionele organisaties voor monumentenbehoud (de term "professionele organisaties voor monumentenbehoud" in het ontwerpbesluit is ontleend aan de betreffende subsidieregeling van OCW). (zie noot 7) Het ontwerpbesluit biedt vanuit een ander beleidsterrein een tweede vorm van financiële ondersteuning. Daardoor bestaat het risico dat de samenhang in het beleid wordt verminderd en dat organisaties voor monumentenbehoud in feite twee keer financiële steun ontvangen voor dezelfde activiteiten (het verwerven en instandhouden van monumenten). Als dat in het concrete geval onwenselijk uitwerkt, kan de Minister voor Wonen en Rijksdienst daar niets tegen doen: als de vervreemding voldoet aan de criteria, kan hij goedkeuring van de vervreemding niet weigeren.

Indien de moeilijke verkoopbaarheid van deze gebouwen aan organisaties voor monumentenbehoud samenhangt met hun status als monument, roept dat de vraag op of de subsidieregeling van OCW voor monumenten op dit punt tekortschiet en, zo ja, of het dan niet in de rede ligt die regeling te versterken. In dat geval kan de voor monumentenzorg verantwoordelijke minister deze verantwoordelijkheid ook ten volle (blijven) dragen.

De Afdeling adviseert in de toelichting nader te motiveren waarom in het ontwerpbesluit een speciale voorziening voor monumenten is opgenomen naast de subsidieregelingen van de Minister van OCW.

2.Handhaving van een beding bij doorverkoop
Woningcorporaties die woningen willen verkopen moeten in bepaalde gevallen een zienswijze van de gemeente en de goedkeuring van de minister vragen. Het ontwerpbesluit regelt dat in enkele gevallen niet de zienswijze van de gemeente hoeft te worden gevraagd. Een van de nieuwe voorwaarden om daarvan te mogen afzien is dat de woning wordt verkocht onder het beding dat zij ten minste zeven jaar bestemd blijft voor verhuur met een huurprijs van ten hoogste € 850. (zie noot 8) Die maximale huurprijs betekent dat de woning wel mag worden geliberaliseerd, maar bestemd blijft voor huurders met een middeninkomen. (zie noot 9)

Het ontwerpbesluit regelt niet dat de koper aan bepaalde eisen moet voldoen en laat de koper vrij de woning door te verkopen. Dit roept de vraag op of het beding ook zal gelden voor eventuele rechtsopvolgers van de (eerste) koper. Daarbij is van belang dat in het ontwerpbesluit hieromtrent niets is geregeld.

De Afdeling adviseert in de toelichting duidelijk te maken op welke wijze het beding privaatrechtelijk moet worden vormgegeven om effectief te kunnen worden gehandhaafd.

3.Leesbaarheid van de regeling
Bij de totstandkoming van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 heeft de Afdeling gewezen op de complexiteit en moeilijke toegankelijkheid van het besluit. In het nader rapport is toegezegd dat de complexiteit van het besluit (evenals het grote aantal delegatiegrondslagen) zal worden heroverwogen bij de eerstvolgende substantiële wijziging van het besluit. (zie noot 10) In het ontwerpbesluit worden de verkoopregels ingrijpend gewijzigd, maar de complexiteit wordt niet verminderd; op een enkel punt neemt die zelfs toe. (zie noot 11)

De Afdeling adviseert bij deze gelegenheid in ieder geval de verkoopregels te vereenvoudigen.

4. De Afdeling verwijst naar de bij dit advies behorende redactionele bijlage.

De Afdeling advisering van de Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.

De waarnemend vice-president van de Raad van State

---

Redactionele bijlage bij het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State betreffende no.W04.16.0398/I

- In artikel 25, vierde lid, onderdeel b, na "zienswijze" invoegen: van de gemeente.
- In artikel 26, tweede lid, "de getaxeerde waarde" vervangen door: de getaxeerde marktwaarde.

---

Nader rapport (reactie op het advies) van 24 maart 2017

1. Verkoop van monumenten
De Afdeling advisering van de Raad van State (hierna: de Afdeling) merkt op dat monumentenzorg behoort tot het terrein van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW) en dat de voorgestelde maatregel, het toestaan van verkoop van een gebouw met monumentale status aan een professionele organisatie voor monumentenbehoud tegen de waarde zoals die kan worden bepaald op basis van de huidige functie (veelal wonen), in feite een tweede vorm van financiële ondersteuning betekent. De Afdeling ziet hierin een risico dat de samenhang in het monumentenbeleid wordt verminderd en dat de organisaties voor monumentenbehoud twee keer financiële steun voor dezelfde activiteiten kunnen ontvangen. Mocht dit in concrete gevallen onwenselijk uitwerken, dan zou de Minister voor Wonen en Rijksdienst (thans: de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) daar niets tegen kunnen doen.

De Minister van OCW kan op grond van de Subsidieregeling instandhouding monumenten waaraan de Afdeling refereert, eigenaren van rijksmonumenten subsidie verstrekken voor het normale onderhoud van dat monument.
De Afdeling constateert ten onrechte dat met de onderhavige wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 naast deze subsidieregeling een tweede vorm van financiële ondersteuning voor dezelfde activiteiten ontstaat richting organisaties voor monumentenbehoud. Het onderhavige besluit wijzigt slechts de regels die door toegelaten instellingen in acht dienen te worden genomen bij de verkoop van een gebouw dat een monumentenstatus heeft.
Professionele organisatie voor monumentenbehoud (POM) streven veelal zoveel mogelijk naar behoud van de oorspronkelijke functie in plaats van het realiseren van een functie met de hoogst mogelijke opbrengst, vaak een commerciële functie. De waarde van het monument bij de huidige functie kan lager zijn dan de marktwaarde bij de functie met de hoogst mogelijke opbrengst. De hogere marktwaarde kan een beletsel vormen voor de aankoop. Een verkopende partij kan er dan voor kiezen om het monument tegen de waarde bij de huidige functie te verkopen aan een POM. Het is toegelaten instellingen nu echter slechts toegestaan om dergelijke panden te verkopen tegen de marktwaarde, die uitgaat van de mogelijke functie met de hoogste opbrengst. Met de onderhavige wijziging wordt het voor toegelaten instellingen ook mogelijk om dergelijke panden aan een POM te verkopen tegen de waarde op basis van de huidige functie. Het is aan de toegelaten instelling zelf om te bepalen of van deze mogelijkheid gebruik wordt gemaakt.

Ik ben dan ook van mening dat de onderhavige wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 geen onwenselijke samenloop met het monumentenbeleid van de minister van OCW met zich meebrengt.

2.Handhaving van een beding bij doorverkoop
Naar aanleiding van het advies van de Afdeling is in de nota van toelichting verduidelijkt op welke wijze het beding dat de door de toegelaten instelling te verkopen woning ten minste zeven jaar bestemd blijft voor verhuur met een huurprijs van ten hoogste € 850, privaatrechtelijk kan worden vormgegeven om effectief te kunnen worden gehandhaafd.

3.Leesbaarheid van de regeling
Naar aanleiding van het advies van de Afdeling zijn de artikelen van het Besluit toegelaten instellingen 2015 die betrekking hebben op de verkoopregels waar mogelijk vereenvoudigd. Teneinde de leesbaarheid van de artikelen te vergroten zijn extra begripsbepalingen opgenomen, zijn de uitzonderingen op de hoofdregel in aparte artikelen opgenomen (artikel 25a en 26a) en zijn onderlinge verwijzingen zoveel mogelijk geschrapt. Tevens is, om de toegankelijkheid van de verkoopregels verder te vergroten, als bijlage bij de nota van toelichting een geactualiseerd stroomschema opgenomen, waarin de verkoopregels schematisch zijn weergeven.

4.Redactionele kanttekeningen
De redactionele kanttekeningen van de Afdeling zijn verwerkt, met uitzondering van de suggestie om in artikel 26 "de getaxeerde waarde" te vervangen door "de getaxeerde marktwaarde". In artikel 26 is bewust de term "getaxeerde waarde" gebruikt in plaats van de term "getaxeerde marktwaarde", omdat de marktwaarde wordt bepaald op basis van de mogelijke bestemming met de hoogste opbrengst en in dat artikel juist de mogelijkheid wordt geboden om daarvan af te wijken door van de getaxeerde waarde bij de huidige bestemming uit te gaan.

5.Overige wijzigingen
Van de gelegenheid is gebruikgemaakt om het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 op één punt te verduidelijken.
In de praktijk rondom het scheiden en splitsen van corporaties hebben sommige corporaties momenteel woningen verkocht met een terugkoopplicht of terugkooprecht. Het bleek onvoldoende duidelijk dat reserveringen die daarmee samenhangen in de DAEB-tak kunnen worden ondergebracht, zo lang de woning laatstelijk is verhuurd met een huur onder de liberalisatiegrens.

Via een wijziging van artikel 66 is, op verzoek van de Autoriteit woningcorporaties, verduidelijkt dat het is toegestaan om woningen in de DAEB- tak terug te kopen indien zij laatstelijk waren verhuurd als DAEB-woning, ook indien wordt besloten de woning opnieuw met terugkooprecht of terugkoopplicht te verkopen.
Tevens wordt de inwerkingtreding van het besluit nu in het besluit zelf geregeld, waardoor dit niet bij een separaat koninklijk besluit dient te geschieden.

Ik moge U hierbij het gewijzigde ontwerpbesluit en de gewijzigde nota van toelichting doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

---

(1) Verkoop aan derden is: verkoop niet aan de zittende of de toekomstige bewoner of aan een andere woningcorporatie (artikel 26, eerste lid, onderdeel a, subonderdeel 2().
(2) Gereguleerd oftewel niet geliberaliseerd wil zeggen dat de huurprijs niet hoger is dan de liberaliseringsgrens en dat de huurder - afhankelijk van zijn inkomen - recht kan hebben op huurtoeslag. Als de huurprijs hoger ligt, bestaat sowieso geen recht op huurtoeslag (artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag).
(3) Toelichting, onder "Overige wijzigingen".
(4) De hoofdregel en de afwijkende regeling voor verhuurde gereguleerde woningen.
(5) Artikel 26, tweede lid.
(6) Toelichting, Algemeen, onder "Overige wijzigingen".
(7) De Subsidieregeling instandhouding monumenten.
(8) Voorgesteld artikel 25, vierde lid, onderdeel A, subonderdeel 2.
(9) Toelichting, algemeen, onder "Verkoop van gereguleerde woningen".
(10) Advies van 10 juni 2015, no. W04.15.0089, en nader rapport van 16 juni 2015, punt 3a.
(11) Eén categorie (verkoop van monumentale woningen) wordt nu gedefinieerd als een uitzondering op een andere categorie. Daardoor kunnen de bepalingen die betrekking hebben op één categorie niet meer zelfstandig worden gelezen (artikel 26, tweede lid).

---

Gehele tekst ontwerpregeling met toelichting (pdf, 207 kB)