Voordracht met ontwerpbesluit houdende afwijzing van een verzoek van de raad van de gemeente Valkenburg aan de Geul tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Valkenburg aan de Geul krachtens artikel 78 van Titel IV van de onteigeningwet (onteigeningsplan "Centrumlocatie Valkenburg").
- Kenmerk
- W14.12.0449/IV
- Datum advies
- 20 december 2012
- Vindplaats
- Staatscourant 2013, nr. 3082
- Infrastructuur en Waterstaat
- Onteigening
Toon inhoud
De Afdeling advisering van de Raad van State heeft advies uitgebracht over een ontwerpbesluit van de Kroon, waarin de Kroon een verzoek van de gemeenteraad van Valkenburg aan de Geul om onteigening afwees. De gemeente Valkenburg aan de Geul wil de grond en gebouwen vrij van huur in eigendom krijgen om het bestemmingsplan 'Centrum Valkenburg' te kunnen uitvoeren. Het advies is op 14 februari 2013 openbaar gemaakt.
Rol Raad van State in bestuurlijke onteigeningsprocedure
Onteigeningen worden uitgesproken door de rechtbank in een gerechtelijke procedure. Daar gaat een bestuurlijke onteigeningsprocedure aan vooraf waarin de Kroon op verzoek van – in dit geval – de gemeenteraad beoordeelt of de onteigening nodig is voor het algemeen belang. De Afdeling advisering heeft de wettelijke taak de Kroon te adviseren over haar ontwerpbesluit. Onteigening is het uiterste middel om de eigendom van grond en gebouwen te verkrijgen. Daarom onderzoekt de Kroon of de verzoekende overheid voorafgaande aan het verzoek om onteigening en ook tijdens de bestuurlijke procedure voldoende pogingen heeft ondernomen om de gronden aan te kopen.
Doel
Valkenburg aan de Geul deed het onteigeningsverzoek in het kader van een publiek private samenwerking met een projectontwikkelaar voor de ontwikkeling van het centrum van Valkenburg. De gemeente is de onteigeningsprocedure gestart, omdat zij enkele gebouwen heeft aangekocht terwijl die nog worden verhuurd aan enkele winkelbedrijven. De verkoper heeft de gebouwen namelijk niet vrij van huur aan de gemeente geleverd. Met de inschrijving van een gerechtelijk onteigeningsvonnis in het Kadaster kan alsnog worden bereikt dat de huurovereenkomst met de huurders wordt beëindigd.
Overleg met huurders: door wie?
In het ontwerpbesluit is de Kroon nagegaan of de gemeente Valkenburg aan de Geul voorafgaand aan de bestuurlijke onteigeningsprocedure voldoende heeft geprobeerd om de gebouwen aan te kopen van de toenmalige eigenaren. In haar advies stelt de Afdeling advisering dat die beoordeling niet voor de hand ligt, omdat de gemeente de gebouwen inmiddels heeft gekocht. De gemeente wil met haar verzoek om onteigening nu namelijk alleen bereiken dat de huurovereenkomsten worden beëindigd. De Afdeling advisering vindt het in dit geval in de rede liggen dat de Kroon onderzoekt of de gemeente heeft geprobeerd om met de betrokken huurders overeenstemming te bereiken over de beëindiging van de huur. De gemeente heeft de onderhandelingen met de huurders overgelaten aan de projectontwikkelaar die het bestemmingsplan realiseert. Dat was mogelijk zolang de onteigeningsprocedure nog niet was gestart. Maar vanaf het moment waarop de gemeente wist dat zij de gebouwen niet onverhuurd kon kopen, had zij met het oog op de bestuurlijke onteigeningsprocedure zelf met de huurders moeten onderhandelen, aldus de Afdeling advisering. Aangezien de gemeente ook die onderhandelingen aan de projectontwikkelaar heeft overgelaten, adviseert de Afdeling het verzoek om onteigening van de gemeente om die reden af te wijzen.
Lees hier de volledige tekst van het advies van de Raad van State en het nader rapport van de minister.
Voordracht met ontwerpbesluit houdende afwijzing van een verzoek van de raad van de gemeente Valkenburg aan de Geul tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Valkenburg aan de Geul krachtens artikel 78 van Titel IV van de onteigeningwet (onteigeningsplan "Centrumlocatie Valkenburg").
Van dit advies is een samenvatting gemaakt.
Bij Kabinetsmissive van 31 oktober 2012, no.RWSCD BJV 2012/1812, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister van Infrastructuur en Milieu, bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt een voordracht met ontwerpbesluit houdende afwijzing van een verzoek van de raad van de gemeente Valkenburg aan de Geul tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Valkenburg aan de Geul krachtens artikel 78 van Titel IV van de onteigeningwet (onteigeningsplan "Centrumlocatie Valkenburg").
1. De gemeente Valkenburg aan de Geul heeft de betrokken appartementsrechten inmiddels na het verzoek in eigendom verworven. Desondanks wordt voortzetting van de onteigeningsprocedure wenselijk geacht, omdat deze niet vrij van huur zijn overgedragen. Gelet daarop, ligt het bij de beoordeling van het onteigeningsverzoek in de rede aan de positie van de huurders bij de beoordeling van het minnelijke overleg dat aan het onteigeningsverzoek is vooraf gegaan en daarna nog plaats heeft gehad bijzondere aandacht te besteden.
Uit het onderhandelingsdossier kan worden opgemaakt dat de gemeente de onderhandelingen met de huurders van de te onteigenen eigendommen in elk geval vanaf september 2010, ruim een maand voor het onteigeningsverzoek, heeft overgelaten aan de projectontwikkelaar die het bestemmingsplan realiseert en in hun eventuele hervestiging zou kunnen voorzien. Hoewel dit als een praktische aanpak kan worden aangemerkt, heeft de gemeente daardoor, voorafgaande aan en gedurende de administratieve onteigeningsprocedure, niet (meer) zelf met een eigenaar, Vastblok I B.V., en huurders van de appartementen over hervestiging, dan wel schadeloosstelling voor huurbeëindiging onderhandeld. Wat Vastblok I B.V. betreft, kon de gemeente in ieder geval vanaf 6 oktober 2010 weten dat deze eigenaar de minnelijke verwerving van haar appartementsrechten afhankelijk stelde van de mogelijkheid van hervestiging van haar huurder, Blokker Holding B.V. en onderhuurder, de franchisenemer, in het te realiseren winkelcentrum ("package deal").(zie noot 1)
Door, voorafgaande aan het verzoek om onteigening en ook daarna, niet zelf in te gaan op de redelijke wens van Vastblok I B.V. de belangen van haar huurder en onderhuurder (franchisenemer) in het minnelijk overleg te betrekken, en ook zelf geen minnelijk overleg met de huurders van de te verwerven appartementsrechten te voeren, zodra bleek dat deze niet vrij van huur zouden kunnen worden verworven, heeft de gemeente met deze eigenaar en huurders geen serieus minnelijk overleg gevoerd.
De Afdeling advisering adviseert het verzoek om onteigening van de gemeente Valkenburg aan de Geul reeds deswege af te wijzen.
2. Voor redactionele kanttekeningen verwijst de Afdeling naar de bij het advies behorende bijlage.
De Afdeling advisering van de Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.
De waarnemend vice-president van de Raad van State
Bijlage bij het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State betreffende no.W14.12.0449/IV met redactionele kanttekeningen die de Afdeling in overweging geeft.
- Op blz. 2, negende regel van onderen, "voor wat betreft" vervangen door: wat betreft.
- Op blz. 3 de tweede zin van de overwegingen naar aanleiding van de zienswijze van reclamanten 1 vervangen door de mededeling dat burgemeester en wethouders van Valkenburg aan de Geul bij brief van 12 januari 2012, kenmerk 20110395, aan de Kroon hebben meegedeeld dat de percelen met grondplannummers 1, 3, 4 buiten de onteigening gelaten kunnen worden, omdat met de eigenaren daarvan inmiddels minnelijke overeenstemming is bereikt en verzocht hebben de onteigening tot de eigendom met grondplannummer 2 te beperken.
- In de eerste regel van de tweede alinea van het eerste tekstblok op blz. 4 "wil verzoeker kunnen vaststellen" wijzigen in: om te kunnen vaststellen. Vervolgens een nieuwe alinea beginnen bij de tweede zin. Daarvan de woorden "Wij zijn" tot en met "vaststellen" vervangen door: Gelet daarop zijn Wij van oordeel dat de gemeenteraad aan deze eis niet heeft voldaan door, na het aan de toenmalige eigenares gedane aanbod van 20 oktober 2010, reeds op 25 oktober daaropvolgend tot het verzoek om onteigening te besluiten. De gemeenteraad kon en mocht op die laatste datum nog niet vaststellen dat. Het daarop volgende zesde woord "de" vervangen door: het. Tenslotte in dezelfde zin "op afzienbare termijn niet" vervangen door: niet op afzienbare termijn.
- Op blz. 5, eerste regel, "te voorzien" vervangen door: kunnen voorzien.
- Op blz. 5, de twee zinnen in de vierde en vijfde regel van boven vervangen door: Ieder verzoek om onteigening moet op zich zelf worden beoordeeld.
- Op blz. 5 de zinsnede in de negende en tiende regel van boven als zin beëindigen. Vervolgen met: Zo vond de juridische levering plaats:. De daaropvolgende opsomming voorzien van streepjes in plaats van bolletjes, telkens met een kleine letter beginnen en daarin de passage "vond de juridische levering plaats" schrappen.
- Op blz. 5 in de eerste regel van het laatste tekstblok de datum vermelden, waarop voormalig eigenares Vastblok I B.V. eigenaar is geworden. In de vijfde regel van dit tekstblok achter "huurder Blokker B.V." een punt plaatsen.
- Op blz. 6, tweeëntwintigste regel van onderen, "het feit" schrappen. Het zelfde doen in de daarop volgende regel met "gesteld".
- Op blz. 6, tiende regel van onderen, "huidige" vervangen door: betrokken.
- Op blz. 7 in de zevende regel van het derde tekstblok "vooral" schrappen.
Nader rapport (reactie op het advies) van 11 januari 2013
Het bestemmingsplan voorziet wat betreft de Centrumlocatie in de realisatie van een gebied voor werken, wonen en winkelen. Het programma bestaat uit een toevoeging van 1200 m² aan nieuwe winkels, 700 m2 uitbreiding van een supermarkt, maximaal 55 hoogwaardige wooneenheden en een ondergrondse parkeergarage van minimaal 250 openbare plaatsen. De te onteigenen onroerende zaken zijn nodig om voornoemd complex te realiseren.
Gedurende zes weken heeft het ontwerpbesluit voor een ieder ter inzage gelegen. Naar aanleiding van deze terinzagelegging is een zienswijze ingediend. Deze betrof de inhoud van het gevoerde minnelijk overleg. Uit het onderzoek naar aanleiding van deze zienswijze is gebleken dat deze niet ontvankelijk is, omdat ten tijde van de indiening van het verzoek door de gemeente de onroerende zaak al van de lijst met te onteigenen percelen is geschrapt. Uit het onderzoek is verder naar voren gekomen dat met de toenmalige eigenaren onvoldoende minnelijk overleg is gevoerd, waardoor de verzoeker zich, op het moment dat hij het onteigeningsverzoek deed, niet heeft kunnen vergewissen van de noodzaak tot onteigening. Om die reden wordt het verzoek –overeenkomstig bestendig beleid- afgewezen.
De Afdeling geeft u in overweging een besluit te nemen nadat rekening is gehouden met de inhoudelijke opmerkingen over het aan de Afdeling voorgelegde ontwerpbesluit.
De Afdeling maakt in genoemd advies de volgende opmerkingen.
De te onteigenen onroerende zaken zijn inmiddels in eigendom verworven. Omdat deze niet vrij van huur zijn overgedragen ligt het bij de beoordeling van het onteigeningsverzoek in de rede aan de positie van de huurders bij de beoordeling van het minnelijke overleg dat aan het onteigeningsverzoek is vooraf gegaan en daarna nog plaats heeft gehad bijzondere aandacht te besteden.
De gemeente heeft de onderhandelingen met de huurders – onder meer een wens tot terugkeer in een nieuw te bouwen winkelcentrum – overgelaten aan de projectontwikkelaar.
De Afdeling advisering adviseert het verzoek om onteigening van de gemeente Valkenburg aan de Geul reeds deswege af te wijzen
Het advies van de Afdeling geeft mij aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit.
Met de door de Afdeling gemaakte redactionele opmerkingen is in het ontwerpbesluit rekening gehouden.
Ik moge U hierbij het ontwerpbesluit doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.
De Minister van Infrastructuur en Milieu
(1) Verslag van de vergadering van de Raadscommissie Stedelijke ontwikkeling en Beheer van 6 oktober 2010, onderdeel waarin verslag wordt gedaan van de uitoefening van het spreekrecht door een vertegenwoordiger van Vastblok I B.V.