Ontwerpbesluit met nota van toelichting tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte, het Besluit beheer sociale-huursector en enkele andere besluiten (aanpassingen als gevolg van het huurbeleid vanaf 1 juli 2002).
- Kenmerk
- W08.02.0085/V
- Datum advies
- 22 maart 2002
- Vindplaats
- Bijvoegsel Staatscourant 14 mei 2002, nr 89
- Infrastructuur en Waterstaat
- Algemene maatregel van bestuur
Toon inhoud
Volledige tekst
Ontwerpbesluit met nota van toelichting tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte, het Besluit beheer sociale-huursector en enkele andere besluiten (aanpassingen als gevolg van het huurbeleid vanaf 1 juli 2002).
Bij Kabinetsmissive van 26 februari 2002, no.02.000948, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, bij de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het ontwerpbesluit met nota van toelichting tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte, het Besluit beheer sociale-huursector en enkele andere besluiten (aanpassingen als gevolg van het huurbeleid vanaf 1 juli 2002).
Het ontwerpbesluit strekt onder meer tot aanpassing van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) als gevolg van het huurbeleid vanaf 1 juli 2002.
In de brief van 14 september 2001 aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal(zie noot 1) (Nota Huurbeleid voor de lange termijn) zijn de hoofdlijnen van het huurbeleid vanaf 1 juli 2002 reeds uiteengezet. Het ontwerpbesluit geeft hieraan uitvoering. De aanpassingen betreffen de maximale huurverhogingspercentages, de bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen en de reductie van de verouderingsaftrek (wijziging van het Bhw) en de vastlegging van de maximale huurprijsnorm (wijziging van het BBSH).
Twee aspecten, te weten de afbouw van de verouderingsaftrek en de wijzigingen in het huuraanpassingenstelsel geven de Raad van State aanleiding tot het maken van opmerkingen. Hij is van oordeel dat de toelichting aanvulling behoeft.
1. De Raad wijst erop dat het afschaffen van de verouderingsaftrek(zie noot 2) ertoe kan leiden dat de stimulans voor verhuurders om noodzakelijk onderhoud te verrichten vermindert. Weliswaar blijft de verplichting van de verhuurder om de woning in goede staat te houden onverkort overeind en kan de huur door toedoen van de huurcommissie op grond van de aangetoonde gebreken worden verlaagd, maar het effect van die sanctie kan afnemen door de geleidelijke afbouw van de verouderingsaftrek. Aangezien de maximale huurprijsgrens hoger komt te liggen zullen er immers voor de verhuurder minder prikkels zijn om de woning te verbeteren.(zie noot 3)
Gelet op deze niet beoogde negatieve effecten voor huurders dient in ieder geval in de toelichting op dit aspect nader te worden ingegaan. In dit verband zal ook aandacht moeten worden besteed aan mogelijk andere oplossingen.
2. Het moet naar het oordeel van de Raad voorts mogelijk worden geacht dat de afbouw van de verouderingsaftrek in combinatie met de wijziging van het huuraanpassingenstelsel ook gevolgen heeft voor het beslag op de huursubsidiegelden. Zoals in het algemeen gedeelte, onderdeel b, van de nota van toelichting is uiteengezet wordt het huidige huurverhogingspercentage van 3,8 vervangen door zogenoemde gestaffelde huurverhogingspercentages. Het toe te passen huurverhogingspercentage wordt daarmee gerelateerd aan de afstand tussen het niveau van de actuele huurprijs en de maximale huurprijsgrens.
Daarnaast leidt de afbouw van de verouderingsaftrek tot een hogere maximale huurprijsgrens voor oudere woningen (algemeen deel van de toelichting, onderdeel c). De woning kan als gevolg van die afbouw in een ander segment van de staffel vallen, waardoor een hoger huurverhogingspercentage mogelijk wordt.
In die gevallen dat huurders van woningen met een hoger huurverhogingspercentage zullen worden geconfronteerd dan voorheen, zal dit ertoe kunnen leiden dat een groter beslag zal worden gelegd op de huursubsidiegelden.
De Raad geeft in overweging de toelichting op dit onderdeel aan te vullen.
3. Voor redactionele kanttekeningen verwijst het college naar de bij het advies behorende bijlage.
De Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat aan het vorenstaande aandacht zal zijn geschonken.
De Vice-President van de Raad van State
Bijlage bij het advies van de Raad van State van 22 maart 2002, no.W08.02.0085/V, met redactionele kanttekeningen die de Raad in overweging geeft.
- In het opschrift van het ontwerpbesluit ook melding maken van de wijziging van het Besluit bouwvergunningsvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken.
- In artikel I, onderdeel F, de woorden "In bijlage II wordt" wijzigen in: In bijlage II wordt in het opschrift en de aanhef.
- In de bijlage bij het ontwerpbesluit (nieuwe bijlage III bij het Besluit huurprijzen woonruimte) de verwijzing naar noot 3 opnemen in staffel I (met betrekking tot huurverlaging) en schrappen uit staffel VI, omdat deze noot daarop geen betrekking heeft.
- De vindplaatsen in de toelichting van het overleg op 13 november en 5 december 2001 (inleiding) en het Nationaal Akkoord Wonen (Overige wijzigingen Besluit beheer sociale-huursector) vermelden.
Nader rapport (reactie op het advies) van 3 april 2002
De Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat aan de opmerkingen van de Raad aandacht zal zijn geschonken.
Naar aanleiding van het advies van de Raad van State merk ik het volgende op.
1. Gezien het advies van de Raad heb ik het ontwerpbesluit zodanig aangepast dat de in artikel 6, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte genoemde percentages zijn verlaagd. Hierdoor wordt voorkomen dat, door de stapsgewijze afschaffing van de verouderingsaftrek en de daaruit volgende stijging van de maximale huurprijsgrens, ook de huurprijs die door de huurcommissie wordt vermeld bij de bewoonbaarheid schadende gebreken hoger komt te liggen.
Indien zich een omstandigheid voordoet als bedoeld in respectievelijk bijlage II, onder 1, categorie A, bijlage II, onder 1, categorie B, of bijlage II, onder 1, categorie C, van dat besluit, wordt door de huurcommissie bij de beoordeling van de redelijkheid van de in rekening te brengen huurprijs ten laagste als de in rekening te brengen huurprijs vermeld respectievelijk 20% (in plaats van 25%), 30% (in plaats van 40%) en 40% (in plaats van 55%) van de maximale huurprijsgrens.
2. Het afschaffen van de verouderingsaftrek kan zowel voor bestaande als voor nieuwe verhuringen leiden tot effecten op de huurprijs.
Wat betreft bestaande huurcontracten (zittende huurders) betekent de vermindering van de verouderingsaftrek per 1 juli 2002 dat de maximale huurprijsgrens van woningen zal stijgen. Als gevolg daarvan zal de feitelijke huurprijs verder van dat prijsplafond komen te liggen. Gezien de in het ontwerpbesluit gekozen methodiek betekent dit dat in een aantal gevallen de maximale huurstijging meer mag bedragen dan dat deze zou zijn geweest indien de verouderingsaftrek intact was gelaten. Bij nieuwe huurcontracten zal de ruimte om de huurprijs vast te stellen groter zijn dan bij ongewijzigd beleid.
Deze situaties kunnen ook effecten hebben op het huursubsidiebeslag. Niettemin moet dit effect worden bezien in relatie tot de effecten die optreden als gevolg van de overige maatregelen die in het ontwerpbesluit wijziging zijn doorgevoerd. Een aantal daarvan heeft eveneens effecten op het huursubsidiebeslag, zij het een matigend effect. Hierbij zij gewezen op de invoering van een maximale huurprijsnorm voor sociale verhuurders, die een temperend effect heeft op de huurprijswijzigingen per woning. Ook heeft de wijze waarop in de komende jaren de inflatie zal worden bepaald (het gemiddelde van de afgelopen vijf kalenderjaren) een temperend effect op de huurontwikkeling. Tenslotte worden ook de maximale huurprijsgrenzen bevroren (losstaand van de effecten op die grenzen van de afschaffing van de verouderingsaftrek). Door het samenstel van deze maatregelen worden de huursubsidiegevolgen van de afschaffing van de verouderingsaftrek volledig gemitigeerd, zelfs leidend tot een mogelijke besparing ten opzichte van ongewijzigd beleid.
Gelet op het advies van de Raad is de nota van toelichting in die zin aangevuld.
3. De eerste redactionele opmerking van de Raad is niet overgenomen. Zoals ook uit de tekst van artikel VIl van het ontwerpbesluit blijkt, is er nog geen Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken, zodat ik
het vermelden van dit besluit in het opschrift van het onderhavige ontwerpbesluit niet juist acht. De overige redactionele opmerkingen zijn overgenomen.
4. In het ontwerpbesluit en de nota van toelichting zijn nog enkele technische wijzigingen doorgevoerd. In het Besluit huurprijzen woonruimte is een definitie van inflatiepercentage opgenomen, zijnde het gemiddelde van de over de laatste vijf kalenderjaren, onmiddellijk voorafgaand aan de datum van 1 juli, ieder jaar in januari in de Staatscourant bekendgemaakte percentages, waarmee de consumentenprijzen (alle huishoudens) ten opzichte van het aan die bekendmaking voorafgaande jaar zijn verhoogd. Hierdoor is het niet meer nodig telkenmale te verwijzen naar het bepaalde in het voorgestelde artikel 19 van de Huurprijzenwet woonruimte (Kamerstukken II 2001/02, 28 195, nr. 2).
Ik moge U hierbij het gewijzigde ontwerpbesluit en de gewijzigde nota van toelichting doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.
De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
(1) Kamerstukken II 2000/01, 27 926, nr.1, blz.14/15.
(2) Voor een zelfstandige woning wordt van het aantal woningwaarderingspunten een aantal punten tot een maximum van 30 afgetrokken al naar gelang de ouderdom en de aangebrachte verbeteringen.
(3) Hierop wordt ook gewezen in de brief van 19 november 2001 aan de Voorzitter van de Vaste Kamercommissie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, waarvan in het algemeen gedeelte van de toelichting melding wordt gemaakt.
Het ontwerpbesluit strekt onder meer tot aanpassing van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) als gevolg van het huurbeleid vanaf 1 juli 2002.
In de brief van 14 september 2001 aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal(zie noot 1) (Nota Huurbeleid voor de lange termijn) zijn de hoofdlijnen van het huurbeleid vanaf 1 juli 2002 reeds uiteengezet. Het ontwerpbesluit geeft hieraan uitvoering. De aanpassingen betreffen de maximale huurverhogingspercentages, de bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen en de reductie van de verouderingsaftrek (wijziging van het Bhw) en de vastlegging van de maximale huurprijsnorm (wijziging van het BBSH).
Twee aspecten, te weten de afbouw van de verouderingsaftrek en de wijzigingen in het huuraanpassingenstelsel geven de Raad van State aanleiding tot het maken van opmerkingen. Hij is van oordeel dat de toelichting aanvulling behoeft.
1. De Raad wijst erop dat het afschaffen van de verouderingsaftrek(zie noot 2) ertoe kan leiden dat de stimulans voor verhuurders om noodzakelijk onderhoud te verrichten vermindert. Weliswaar blijft de verplichting van de verhuurder om de woning in goede staat te houden onverkort overeind en kan de huur door toedoen van de huurcommissie op grond van de aangetoonde gebreken worden verlaagd, maar het effect van die sanctie kan afnemen door de geleidelijke afbouw van de verouderingsaftrek. Aangezien de maximale huurprijsgrens hoger komt te liggen zullen er immers voor de verhuurder minder prikkels zijn om de woning te verbeteren.(zie noot 3)
Gelet op deze niet beoogde negatieve effecten voor huurders dient in ieder geval in de toelichting op dit aspect nader te worden ingegaan. In dit verband zal ook aandacht moeten worden besteed aan mogelijk andere oplossingen.
2. Het moet naar het oordeel van de Raad voorts mogelijk worden geacht dat de afbouw van de verouderingsaftrek in combinatie met de wijziging van het huuraanpassingenstelsel ook gevolgen heeft voor het beslag op de huursubsidiegelden. Zoals in het algemeen gedeelte, onderdeel b, van de nota van toelichting is uiteengezet wordt het huidige huurverhogingspercentage van 3,8 vervangen door zogenoemde gestaffelde huurverhogingspercentages. Het toe te passen huurverhogingspercentage wordt daarmee gerelateerd aan de afstand tussen het niveau van de actuele huurprijs en de maximale huurprijsgrens.
Daarnaast leidt de afbouw van de verouderingsaftrek tot een hogere maximale huurprijsgrens voor oudere woningen (algemeen deel van de toelichting, onderdeel c). De woning kan als gevolg van die afbouw in een ander segment van de staffel vallen, waardoor een hoger huurverhogingspercentage mogelijk wordt.
In die gevallen dat huurders van woningen met een hoger huurverhogingspercentage zullen worden geconfronteerd dan voorheen, zal dit ertoe kunnen leiden dat een groter beslag zal worden gelegd op de huursubsidiegelden.
De Raad geeft in overweging de toelichting op dit onderdeel aan te vullen.
3. Voor redactionele kanttekeningen verwijst het college naar de bij het advies behorende bijlage.
De Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat aan het vorenstaande aandacht zal zijn geschonken.
De Vice-President van de Raad van State
Bijlage bij het advies van de Raad van State van 22 maart 2002, no.W08.02.0085/V, met redactionele kanttekeningen die de Raad in overweging geeft.
- In het opschrift van het ontwerpbesluit ook melding maken van de wijziging van het Besluit bouwvergunningsvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken.
- In artikel I, onderdeel F, de woorden "In bijlage II wordt" wijzigen in: In bijlage II wordt in het opschrift en de aanhef.
- In de bijlage bij het ontwerpbesluit (nieuwe bijlage III bij het Besluit huurprijzen woonruimte) de verwijzing naar noot 3 opnemen in staffel I (met betrekking tot huurverlaging) en schrappen uit staffel VI, omdat deze noot daarop geen betrekking heeft.
- De vindplaatsen in de toelichting van het overleg op 13 november en 5 december 2001 (inleiding) en het Nationaal Akkoord Wonen (Overige wijzigingen Besluit beheer sociale-huursector) vermelden.
Nader rapport (reactie op het advies) van 3 april 2002
De Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat aan de opmerkingen van de Raad aandacht zal zijn geschonken.
Naar aanleiding van het advies van de Raad van State merk ik het volgende op.
1. Gezien het advies van de Raad heb ik het ontwerpbesluit zodanig aangepast dat de in artikel 6, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte genoemde percentages zijn verlaagd. Hierdoor wordt voorkomen dat, door de stapsgewijze afschaffing van de verouderingsaftrek en de daaruit volgende stijging van de maximale huurprijsgrens, ook de huurprijs die door de huurcommissie wordt vermeld bij de bewoonbaarheid schadende gebreken hoger komt te liggen.
Indien zich een omstandigheid voordoet als bedoeld in respectievelijk bijlage II, onder 1, categorie A, bijlage II, onder 1, categorie B, of bijlage II, onder 1, categorie C, van dat besluit, wordt door de huurcommissie bij de beoordeling van de redelijkheid van de in rekening te brengen huurprijs ten laagste als de in rekening te brengen huurprijs vermeld respectievelijk 20% (in plaats van 25%), 30% (in plaats van 40%) en 40% (in plaats van 55%) van de maximale huurprijsgrens.
2. Het afschaffen van de verouderingsaftrek kan zowel voor bestaande als voor nieuwe verhuringen leiden tot effecten op de huurprijs.
Wat betreft bestaande huurcontracten (zittende huurders) betekent de vermindering van de verouderingsaftrek per 1 juli 2002 dat de maximale huurprijsgrens van woningen zal stijgen. Als gevolg daarvan zal de feitelijke huurprijs verder van dat prijsplafond komen te liggen. Gezien de in het ontwerpbesluit gekozen methodiek betekent dit dat in een aantal gevallen de maximale huurstijging meer mag bedragen dan dat deze zou zijn geweest indien de verouderingsaftrek intact was gelaten. Bij nieuwe huurcontracten zal de ruimte om de huurprijs vast te stellen groter zijn dan bij ongewijzigd beleid.
Deze situaties kunnen ook effecten hebben op het huursubsidiebeslag. Niettemin moet dit effect worden bezien in relatie tot de effecten die optreden als gevolg van de overige maatregelen die in het ontwerpbesluit wijziging zijn doorgevoerd. Een aantal daarvan heeft eveneens effecten op het huursubsidiebeslag, zij het een matigend effect. Hierbij zij gewezen op de invoering van een maximale huurprijsnorm voor sociale verhuurders, die een temperend effect heeft op de huurprijswijzigingen per woning. Ook heeft de wijze waarop in de komende jaren de inflatie zal worden bepaald (het gemiddelde van de afgelopen vijf kalenderjaren) een temperend effect op de huurontwikkeling. Tenslotte worden ook de maximale huurprijsgrenzen bevroren (losstaand van de effecten op die grenzen van de afschaffing van de verouderingsaftrek). Door het samenstel van deze maatregelen worden de huursubsidiegevolgen van de afschaffing van de verouderingsaftrek volledig gemitigeerd, zelfs leidend tot een mogelijke besparing ten opzichte van ongewijzigd beleid.
Gelet op het advies van de Raad is de nota van toelichting in die zin aangevuld.
3. De eerste redactionele opmerking van de Raad is niet overgenomen. Zoals ook uit de tekst van artikel VIl van het ontwerpbesluit blijkt, is er nog geen Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken, zodat ik
het vermelden van dit besluit in het opschrift van het onderhavige ontwerpbesluit niet juist acht. De overige redactionele opmerkingen zijn overgenomen.
4. In het ontwerpbesluit en de nota van toelichting zijn nog enkele technische wijzigingen doorgevoerd. In het Besluit huurprijzen woonruimte is een definitie van inflatiepercentage opgenomen, zijnde het gemiddelde van de over de laatste vijf kalenderjaren, onmiddellijk voorafgaand aan de datum van 1 juli, ieder jaar in januari in de Staatscourant bekendgemaakte percentages, waarmee de consumentenprijzen (alle huishoudens) ten opzichte van het aan die bekendmaking voorafgaande jaar zijn verhoogd. Hierdoor is het niet meer nodig telkenmale te verwijzen naar het bepaalde in het voorgestelde artikel 19 van de Huurprijzenwet woonruimte (Kamerstukken II 2001/02, 28 195, nr. 2).
Ik moge U hierbij het gewijzigde ontwerpbesluit en de gewijzigde nota van toelichting doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.
De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
(1) Kamerstukken II 2000/01, 27 926, nr.1, blz.14/15.
(2) Voor een zelfstandige woning wordt van het aantal woningwaarderingspunten een aantal punten tot een maximum van 30 afgetrokken al naar gelang de ouderdom en de aangebrachte verbeteringen.
(3) Hierop wordt ook gewezen in de brief van 19 november 2001 aan de Voorzitter van de Vaste Kamercommissie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, waarvan in het algemeen gedeelte van de toelichting melding wordt gemaakt.