​Ontwerpbesluit houdende aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Langedijk krachtens artikel 78 van de onteigeningswet (onteigeningsplan Vroonermeer Noord).

​Krachtens Koninklijke machtiging heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu met een schrijven van 5 april 2013, no.RWSCD BJV 2013/13500 bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt een voordracht met ontwerpbesluit, houdende aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Langedijk krachtens artikel 78 van de onteigeningswet (onteigeningsplan Vroonermeer Noord).

1. Uit het dossier van het met reclamante 1 en reclamant 3 gevoerde minnelijke overleg valt af te leiden dat de gemeente Langedijk hun bij brief van 29 juni 2011 een bieding heeft gedaan, waarbij is verzocht om voor 15 juli, daarop volgend, te reageren. De gemeente heeft de Kroon echter al op 12 juli 2011 verzocht een onteigeningsbesluit te nemen. In het ontwerpbesluit wordt hierover bij de beoordeling van de zienswijze van reclamante 1 opgemerkt dat het de gemeente na telefonisch overleg in de weken voor 12 juli 2011 duidelijk was geworden dat het bod van 29 juni niet zou worden aanvaard. Naar het oordeel van de Afdeling hoefde daarom met het vaststellen van een verzoekbesluit ten aanzien van deze reclamante niet tot 15 juli 2011 te worden gewacht. Uit het ontwerpbesluit en het dossier kan niet worden opgemaakt dat de gemeente, voorafgaande aan haar verzoekbesluit, heeft onderzocht hoe reclamant 3 op de schriftelijke bieding van 29 juni 2011 zou reageren. Indien dat niet is gebeurd, mocht zij naar het oordeel van de Afdeling ten aanzien van deze eigenaar op 12 juli 2011 niet tot het onteigeningsverzoek besluiten, omdat op zijn reactie binnen de aan hem gegunde termijn moest worden gewacht om conclusies met betrekking tot de voortgang van het minnelijk overleg met hem te kunnen trekken. De Afdeling adviseert het ontwerpbesluit op dit punt aan te vullen en zo nodig de lijst van de te onteigenen percelen aan te passen.

2. Reclamanten 2 hebben in hun zienswijze onder meer opgemerkt dat voor het verzoekbesluit geen pogingen zijn ondernomen om hun gronden minnelijk te verwerven. Volgens hen is uitsluitend in het kader van de toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) met hen onderhandeld. In het ontwerpbesluit wordt naar aanleiding van dit onderdeel van de zienswijze van reclamanten 2 opgemerkt dat het op de gronden van deze reclamanten gevestigde voorkeursrecht van de gemeente op 1 januari 2010 is vervallen. Daarmee wordt kennelijk bedoeld dat reclamanten 2 vanaf die datum anders hadden kunnen weten. De Afdeling is van oordeel dat in dit geval, waarin jarenlang in het Wvg-spoor met de gemeente is onderhandeld, uit het verder gevoerde overleg zelf had moeten blijken dat de gemeente het Wvg-spoor had verlaten. Zij adviseert in het ontwerpbesluit te vermelden wanneer reclamanten van die koerswijziging van de gemeente in het met hen gevoerde overleg weet hebben kunnen krijgen.

3. Indien de eerste opmerking van dit advies niet leidt tot afwijzing van het verzoek om onteigening, voor zover dat betrekking heeft op de gronden van reclamant 3, merkt de Afdeling over de behandeling van diens zienswijze in het ontwerpbesluit nog het volgende op.

a. In de overwegingen naar aanleiding van de onderdelen van de zienswijze van reclamant 3 die betrekking hebben op de samenhang tussen de woningbouw in Alkmaar en de natuurcompensatie op zijn gronden in Langedijk, zal alsnog rekenschap moeten worden gegeven van de planologische samenhang van de desbetreffende bestemmingen. Verder zal nog moeten worden ingegaan op de verantwoording van de financiële uitvoerbaarheid in de toelichting van het desbetreffende bestemmingsplan en de wijze waarop daarmee rekening is gehouden in de gemeentelijke besluitvorming over de financiering van het waterlandschap op de gronden die in het onteigeningsverzoek zijn begrepen. De Afdeling adviseert het ontwerpbesluit op deze punten aan te vullen.

b. In de overwegingen naar aanleiding van de zienswijze van reclamant 3 zal alsnog moeten worden ingegaan op zijn opmerking dat de gemeente haar bieding onvoldoende heeft gemotiveerd. Daarbij zal er rekenschap van moeten worden gegeven dat in het minnelijk overleg dat aan de onteigeningsprocedure vooraf gaat aan redelijke wensen op dit punt tegemoet moet worden gekomen. De Afdeling adviseert in het ontwerpbesluit te verduidelijken welke onderbouwing de gemeente bij haar biedingen heeft gegeven.

4. Voor redactionele kanttekeningen verwijst de Afdeling naar de bij het advies behorende bijlage.

De Afdeling advisering van de Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.

De vice-president van de Raad van State

---

Bijlage bij het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State betreffende no.W14.13.0092/IV met redactionele kanttekeningen die de Afdeling in overweging geeft.

- Op blz. 2 het voorlaatste tekstblok schrappen.
- Op blz. 3 in de laatste zin van het tweede tekstblok de zinsnede "dat ziet op … van de werken" vervangen door: waarbinnen een aanvang moet zijn gemaakt met de werken.
- Op blz. 4, achtste regel van onderen, "is afgewezen" vervangen door: was afgewezen. In de zesde regel van onderen "daarom" schrappen. Hetzelfde doen in de laatste regel met het woord "er".
- Op blz. 5 in de laatste regel van het eerste tekstblok "waterwoningen" vervangen door: deze bestemmingen.
- Op blz. 5 in de eerste zin van het tweede tekstblok "een andere vorm van zelfrealisatie (waterwoningen) dan blijkens het bestemmingsplan mogelijk is" vervangen door: met haar beroep op zelfrealisatie een vorm van uitvoering (waterwoningen) die in strijd is met het bestemmingsplan.
- De eerste drie zinnen van het laatste tekstblok op blz. 5 vervangen door: Ten aanzien van het in de zienswijze naar voren gebrachte voorkeursrecht merken Wij op dat ingevolge artikel 9.4.4 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening en artikel 9, derde lid, Wvg het krachtens artikel 8 Wvg-oud vastgestelde raadsbesluit tot 3 januari 2010 gelijk is gesteld met een aanwijzingsbesluit, als bedoeld in artikel 5 van de Wvg. Daarna is het van rechtswege vervallen, omdat voor die dag geen bestemmingsplan is vastgesteld.
- Op blz. 6, tweede tekstblok, zevende regel van onderen, "wijzigingen" vervangen door: wijziging. Op dezelfde blz. in de tweede regel van het derde tekstblok "daarom" schrappen.

---

Nader rapport (reactie op het advies) van 13 juni 2013

Tussen Alkmaar en Sint Pancras wordt een woongebied van 660 woningen met bijbehorende voorzieningen en een landschappelijke zone ontwikkeld. Om het landelijke karakter van het dorp Sint Pancras te behouden wordt een vloeiende overgang gecreëerd tussen de stedelijke uitbreiding van Alkmaar en Sint Pancras. Aan de oostzijde van de Vronermeerweg wordt daarom een waterplas met bijbehorend groen gerealiseerd. De nieuwe waterpartij zal tevens een verbindende schakel gaan vormen van bestaande watergebieden, waardoor een ecologisch waardevol gebied zal ontstaan. De belangrijkste te realiseren functies zijn natuur, recreatie en waterberging. De landschappelijke zone krijgt een openbaar karakter en wordt toegankelijk gemaakt voor fietsers en wandelaars. Naast oevers met recreatiemogelijkheden worden ook natuuroevers ingericht.

De Afdeling geeft U in overweging een besluit te nemen nadat rekening is gehouden met enkele inhoudelijke opmerkingen aangaande minnelijk overleg, de Wet voorkeursrecht gemeenten, de planologische samenhang van diverse bestemmingen alsmede de motivering van een bieding.

Aangaande het minnelijk overleg bij reclamant 3 vraagt de Afdeling zich af of de raad wel tot zijn verzoekbesluit van 12 juli 2011 kon besluiten gezien het feit dat aan reclamant 3 bij brief van 29 juni 2011 een bod is uitgebracht met een gegunde termijn tot 15 juli 2011. Heeft de gemeente onderzocht hoe reclamant 3 op die bieding zou reageren?
Naar aanleiding van het advies heb ik het dossier nader onderzocht. Daaruit is gebleken dat reclamant hoe dan ook het schriftelijk bod van de gemeente van 29 juni 2011 niet zou hebben aanvaard. In de weken voorafgaand aan het verzoekbesluit van 12 juli 2011 zijn er nog enkele telefonische contacten geweest tussen partijen, die allen er toe strekten dat reclamant verder overleg niet zinvol achtte zolang de gemeente niet tot een ander bod zou komen. Om die reden heeft de raad dan ook tot haar verzoek kunnen besluiten, net zoals dat overigens ook het geval is bij reclamante 1, waarbij dezelfde problematiek speelde.

Voorts merk ik op dat de Afdeling van oordeel is dat bij reclamanten 2, waarin jarenlang in het Wvg-spoor met de gemeente is onderhandeld, uit het verder gevoerde overleg had moeten blijken dat de gemeente het Wvg-spoor had verlaten. Wanneer hadden reclamanten van die koerswijziging in het overleg met de gemeente kunnen weten?
Naar aanleiding van het advies heb ik het dossier nader onderzocht. Daaruit is naar voren gekomen dat het voorkeursrecht gold van 13 juni 2007 tot 3 januari 2010. In dat kader zijn in 2009 door partijen onderhandelingen gevoerd. Een concrete bieding uit die tijd van € 25, = per m2 vonden reclamanten 2 toen te laag. In 2011 kwamen partijen na intensieve onderhandelingen tot een voorlopig koopcontract, dat nadien echter door reclamanten niet is ondertekend, omdat zij meenden in een later stadium tot een hogere schadeloosstelling te kunnen komen. Op dat moment was de Wvg al 1.5 jaar van rechtswege vervallen. Reclamanten wisten dit of hebben dit tenminste kunnen weten vanaf 3 januari 2010, de datum dat de Wvg verliep. De onderhandelingen nadien zijn derhalve ook niet meer gevoerd in het kader van de Wvg en reclamanten hebben daar in 2010 en 2011 tot aan het verzoekbesluit ook niet meer naar verwezen. Vanaf 2010 is er dus sprake van een koerswijziging in de onderhandelingen.

De Afdeling adviseert het ontwerpbesluit bij reclamant 3 aan te vullen op de punten aangaande de planologische samenhang van diverse bestemmingen en de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in relatie tot het aangrenzende woongebied in Alkmaar.
Het ontwerpbesluit heb ik op deze punten aangevuld. Kort samengevat heb ik daarbij aangegeven dat het bestemmingsplan Vroonermeer-Noord, op basis waarvan wordt onteigend, een planologisch gezien afgerond gebied betreft, geheel binnen de gemeentegrenzen van Langedijk. Vanzelfsprekend houden beide gemeenten rekening met de samenhang tussen de te ontwikkelen woonwijk in Alkmaar en het waterlandschap in Langedijk. Dat wordt zichtbaar bij de uitvoering in planning, fasering en financiële dekking. De gemeente Langedijk begint uiterlijk in 2014 met ontgravingswerkzaamheden voor het watergebied. De benodigde kosten passen ruimschoots in het door de raad vastgestelde budget voor het Vroonermeer. Voor de totale projectbegroting is een krediet gefaciliteerd door de Bank Nederlandse Gemeenten. De afronding en inrichting van het watergebied volgt globaal ook de bouwfasen op het Alkmaarse deel.
De Afdeling verzoekt tenslotte om in het ontwerpbesluit te verduidelijken welke onderbouwing de gemeente heeft gegeven aan het bod bij reclamant 3.
Naar aanleiding van het advies heb ik het dossier nader onderzocht. Daaruit blijkt dat de geboden prijs van de gemeente aan reclamant voor zijn agrarische grond het 4-voudige bedraagt van de bestaande marktprijs. De eigenaar vraagt evenwel het 7-voudige, hetgeen hij heeft getracht te onderbouwen. Hij baseert zich daarbij op enerzijds aankopen uit het verleden en anderzijds op (speculatieve) aankopen van gronden met een toekomstige woonbestemming. De gemeente heeft de rekenmethode van reclamant 3 meermalen met hem besproken en aangegeven dat zijn vraagprijs ten onrechte is gebaseerd is op woningbouw en niet op het watergebied, waarvoor zijn grond nodig is. Partijen hebben dus samen methoden van prijsvergelijking besproken. Daarbij heeft de gemeente haar ruime biedprijs - een veelvoud van de gangbare agrarische waarde – aan reclamant onderbouwd en uiteengezet.
Zowel de inhoudelijke opmerkingen als de redactionele kanttekeningen van de Afdeling zijn in het ontwerpbesluit verwerkt.

De Minister van Infrastructuur en Milieu

---

Gehele tekst ontwerpregeling met toelichting (pdf, 233 kB)