Uitspraak 201708899/1/A2

201708899/1/A2.
Datum uitspraak: 4 juli 2018

AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

[appellante], wonend te Lichtenvoorde, gemeente Oost Gelre,

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 oktober 2017 in zaak nr. 17/1092 in het geding tussen:

[appellante]

en

het college van burgemeester en wethouders van Oost-Gelre.

Procesverloop

Bij besluit van 12 april 2016 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 24 januari 2017 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 11 oktober 2017 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.

Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.

Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 juni 2018, waar [appellante], bijgestaan door mr. F.J.M. Kobossen, advocaat te Apeldoorn, vergezeld van [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door B.D. Leusink, vergezeld van mr. J. Marskamp, zijn verschenen.

Overwegingen

Inleiding

1. [appellante] is sinds 22 april 1981 eigenaar van het bebouwde perceel plaatselijk bekend [locatie 1]-[locatie 2] te Lichtenvoorde (hierna: het perceel). Zij heeft gevraagd om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 6 augustus 2010 in werking getreden bestemmingsplan "Dorpskern Lichtevoorde 2009" (hierna ook: het nieuwe bestemmingsplan), omdat dit plan de realisering van nieuwe woningen in het pand op het perceel niet toestaat, terwijl dat voorheen planologisch wel was toegestaan.

2. Het college heeft aan het in bezwaar gehandhaafde besluit van 12 april 2016 een door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken opgesteld planschadeadvies van februari 2016 ten grondslag gelegd, waarin het volgende is vermeld. Voor het perceel golden voorheen de bestemmingsplannen "Centrum Lichtenvoorde" en "Centrum Lichtenvoorde, herziening 3A" (hierna gezamenlijk: het oude planologische regime). Volgens het oude planologische regime was het perceel bestemd voor winkelbedrijf en bankinstellingen met woningen in 2 of 3 bouwlagen. Binnen het bestemmingsvlak waren binnen het bouwvlak aan de straatzijde op de tweede en derde bouwlaag woningen en kantoren toegestaan. Achter het bouwvlak was winkelbebouwing met bijbehorende kantoren, magazijnen, werkplaatsen en garages toegestaan. Dezelfde bestemmingen gelden ook voor de percelen aan weerzijden van en tegenover het perceel van [appellante]. In het nieuwe bestemmingsplan is het perceel op grond van de bestemming "Centrum" bestemd voor detailhandel, uitgezonder detailhandel in volumineuze goederen en supermarkten, dienstverlening, bestaande woningen op de begane grond, woningen en kamerbewoning op de verdiepingen van de gebouwen, niet zijnde een kap, met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, erven en tuinen. Dezelfde bestemmingen gelden ook voor de percelen aan weerszijden van en tegenover het perceel van [appellante].

Volgens het planschadeadvies zijn de bouwmogelijkheden die volgens het nieuwe bestemmingsplan op het perceel zijn toegestaan niet nadeliger dan de bouwmogelijkheden die voorheen volgens het oude planologische regime op het perceel waren toegestaan. Dat het nieuwe bestemmingsplan bij een gelijke goothoogte van 9 m een lagere bouwhoogte van 12 m in plaats van voorheen 15 m toestaat, leidt niet tot waardevermindering van het perceel, omdat voorheen alleen een hogere kap was toegestaan en de realisering van een hogere kap in de bestaande situatie hoge kosten met zich meebrengt. Het gebruik van de begane grond is evenmin in nadelige zin gewijzigd. Dat het nieuwe bestemmingsplan op de begane grond geen gebruik voor woondoeleinden meer toestaat, leidt niet tot waardedaling van het perceel, omdat de begane grond van het pand zijn grootste waarde ontleent aan gebruik voor detailhandel. De verdiepingen mogen volgens het nieuwe bestemmingsplan alleen nog worden gebruikt voor detailhandel en dienstverlening. Gebruik voor woondoeleinden is op de verdiepingen niet meer toegestaan. Dit vormt in beginsel een nadelige planologische verandering. Volgens het planschadeadvies lijdt [appellante] geen planschade door de wijziging van het planologische regime op gronden rondom haar perceel.

De SAOZ heeft de waarde van het bebouwde perceel onder het oude planologische regime getaxeerd op een bedrag van € 240.000,00 en onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan op een bedrag van € 245.000,00. Op grond hiervan is de SAOZ tot de conclusie gekomen dat het perceel van [appellante] ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan niet in waarde is gedaald, zodat [appellante] geen planschade lijdt.

De rechtbank heeft geoordeeld dat het college het planschadeadvies aan zijn besluit ten grondslag mocht leggen.

Behandeling van het hoger beroep

3. [appellante] betoogt in de eerste plaats dat de SAOZ geen onafhankelijke deskundige is, omdat, volgens [appellante], de SAOZ ook namens de gemeente als gemachtigde optreedt ten overstaan van de bezwaarcommissie en in beroep en hoger beroep. Het college heeft in de schriftelijke uiteenzetting meegedeeld dat de SAOZ niet namens het college als gemachtigde optreedt, maar de gemachtigde van het college vergezelt en bijstaat als deskundige.

[appellante] heeft dit betoog niet gemotiveerd, terwijl dat wel op haar weg lag. Temeer nu het college de stelling van [appellante] heeft ontkend. Het betoog kan daarom niet leiden tot het oordeel dat het college niet op het planschadeadvies mocht afgaan.

Het betoog faalt.

4. [appellante] betoogt verder dat de SAOZ van onjuiste oppervlakten voor de tweede en derde bouwlaag in het pand is uitgegaan en bij het bepalen van de waarde van het perceel ten onrechte niet is uitgegaan van de realisering van een vierde bouwlaag onder het oude planologische regime.

4.1. De SAOZ is in het planschadeadvies uitgegaan van oppervlakten voor de eerste verdieping van 150 m2 en voor de tweede verdieping van 95 m2. Volgens het planschadeadvies heeft [appellante] deze oppervlakten aan de SAOZ opgegeven en komen deze oppervlakten overeen met kadastrale gegevens. In het planschadeadvies is verder gemotiveerd vermeld dat onder het oude planologische regime een extra woonverdieping onder de kap niet was toegestaan. [appellante] heeft het planschadeadvies op dit punt niet gemotiveerd bestreden. Het college is terecht in zoverre op het planschadeadvies afgegaan.

In bezwaar heeft [appellante] een door Blekkink Makelaardij B.V. opgestelde taxatie van de waarde van het pand van [appellante] onder het oude planologische regime van 18 november 2016 overgelegd. Blekkink is bij die taxatie uitgegaan van een door AG-architecten gemaakt bouwplan, waarin voor de eerste verdieping is uitgegaan van een verkoopvloeroppervlak (VVO) van 171 m2 en voor de tweede verdieping van een VVO van 135 m2. De SAOZ heeft in een notitie van 12 januari 2017 op deze taxatie gereageerd. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college met deze notitie van de SAOZ de taxatie van Blekkink gemotiveerd weerlegd. In de schriftelijke uiteenzetting in hoger beroep heeft het college voorts met juistheid vermeld dat indien zou moeten worden uitgegaan van een grotere oppervlakte van de verdiepingen dan waarvan de SAOZ is uitgegaan, dit van invloed is op de bouwkosten en op de marktwaarde van het pand in bestaande toestand. [appellante] is op deze aspecten niet ingegaan. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat het feit dat de SAOZ van de kadastrale oppervlakten van de verdiepingen is uitgegaan niet maakt dat de taxaties in het planschadeadvies onjuist zijn. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de grotere oppervlakten waarvan Blekkink is uitgegaan voor die taxaties een relevant verschil maken.

In hoger beroep heeft [appellante] door AG-architecten gemaakte tekeningen (hierna: de tekeningen) van de verdiepingen van het pand overgelegd. Volgens [appellante] heeft AG-architecten de verdiepingen van het pand opnieuw ingemeten en zijn de resultaten daarvan op de tekeningen weergegeven. Op de tekeningen is vermeld dat de gebruiksoppervlakten van de eerste verdieping afgerond 146 m2 en van de tweede verdieping afgerond 88 m2 bedragen. Deze oppervlakten zijn iets kleiner dan de oppervlakten waarvan de SAOZ in het planschadeadvies is uitgegaan. Alleen al hierom geven de tekeningen geen aanleiding voor twijfel aan de juistheid van de taxaties in het planschadeadvies. Hiervoor is overwogen dat het college op goede gronden ervan uit is gegaan dat de realisering van een vierde bouwlaag onder de kap van het pand onder het oude planologische regime niet was toegestaan. De op de tekeningen vermelde oppervlakte van een te realiseren extra bouwlaag, op de tekeningen tussenlaag genoemd, behoeft daarom geen bespreking.

4.2. Het betoog faalt.

5. Het beroep van [appellante] op het gelijkheidsbeginsel faalt evenzeer, omdat zij in hoger beroep geen vergelijkbare gevallen heeft aangewezen waarin het college anders heeft geoordeeld dan in deze zaak. De enkele algemene stelling dat op grond van het oude planologische regime in de omgeving van het perceel van [appellante] in panden een vierde woonlaag is gerealiseerd, is daarvoor onvoldoende.

6. Het hoger beroep is ongegrond. De rechtbankuitspraak moet worden bevestigd.

7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

bevestigt de aangevallen uitspraak.

Aldus vastgesteld door mr. N. Verheij, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.

w.g. Verheij w.g. Oranje
lid van de enkelvoudige kamer griffier

Uitgesproken in het openbaar op 4 juli 2018

507.