Ontwerpbesluit houdende wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met het stellen van nadere regels over het verlenen van toestemming voor het verrichten van de werkzaamheden als bedoeld in artikel 45a, eerste lid, van de Woningwet, met nota van toelichting.

Bij Kabinetsmissive van 13 juli 2016, no.2016001293, heeft Uwe Majesteit, op voordracht van de Minister voor Wonen en Rijksdienst, bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging aanhangig gemaakt het ontwerpbesluit houdende wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met het stellen van nadere regels over het verlenen van toestemming voor het verrichten van de werkzaamheden als bedoeld in artikel 45a, eerste lid, van de Woningwet, met nota van toelichting.

Het ontwerpbesluit beoogt het voor een periode van vijf jaar mogelijk te maken dat toegelaten instellingen werkzaamheden uitvoeren aan gebouwen die zij niet in eigendom hebben ten behoeve van de huisvesting van vergunninghouders.

De Afdeling advisering van de Raad van State adviseert het besluit vast te stellen, maar heeft opmerkingen over de markttoets. Zij acht op dat punt een dragende motivering of aanpassing van het ontwerpbesluit aangewezen.

In de toelichting wordt uiteengezet dat het onzeker is of marktpartijen op alle locaties de werkzaamheden aan te verbouwen panden op zich kunnen of willen nemen in de omvang en met de voortvarendheid die noodzakelijk zijn om de extra huisvesting ten behoeve van vergunninghouders te realiseren. (zie noot 1) Om die reden wordt het toegelaten instellingen onder voorwaarden toegestaan hieraan een bijdrage te leveren. (zie noot 2) Wel moeten marktpartijen in de gelegenheid worden gesteld om hun interesse kenbaar te maken. Om die reden is voorzien "in een verlichte vorm van een markttoets", namelijk een tenderprocedure.

Vervolgens wordt opgemerkt dat de gekozen procedure op een aantal punten verschilt van de procedure die is omschreven in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat ten grondslag ligt aan dit ontwerpbesluit en het werkdomein van toegelaten instellingen mogelijk maakt. (zie noot 3) Eén van die verschillen betreft het feit dat de in de memorie van toelichting beschreven procedure een volgtijdelijk karakter heeft wat betreft de interessepeiling bij marktpartijen en toegelaten instellingen en de in deze nota van toelichting beschreven procedure een parallel karakter. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel krijgen eerst marktpartijen de gelegenheid om te reageren op de opdracht (met prijsopgave) en pas als geen marktpartijen geïnteresseerd zijn, kan de toegelaten instelling worden gevraagd de werkzaamheden uit te voeren. (zie noot 4) Volgens de in de nota van toelichting beschreven procedure kunnen marktpartijen en toelaten instellingen gelijktijdig hun interesse kenbaar maken bij de pandeigenaar, die vervolgens kan kiezen met welke partij - marktpartij of toegelaten instelling - hij een overeenkomst wenst aan te gaan.

De Afdeling merkt op dat met de markttoets wordt verkend of marktpartijen interesse hebben in het uitvoeren van de activiteit. Op die manier kan tevens inzicht worden verkregen in het falen van de markt. Pas bij een marktfalen bestaat een rechtvaardiging voor de uitvoering van de activiteit door een toegelaten instelling binnen de DAEB-tak. De volgtijdelijke procedure sluit hier goed op aan: nadat is gebleken dat interesse bij de marktpartijen ontbreekt, worden toegelaten instellingen ingeschakeld. De parallelle procedure met gelijktijdige biedingen van marktpartijen en toegelaten instellingen kan er echter toe leiden dat de pandeigenaar een overeenkomst aangaat met een toegelaten instelling die een lagere dan marktconforme prijs biedt, omdat eventuele verliezen in de DAEB-tak (zie noot 5) kunnen worden genomen. Het feit dat in een dergelijke situatie een marktpartij afhaakt, kan niet als marktfalen worden aangemerkt, maar als een marktverstoring als gevolg van oneerlijke concurrentie.

Gelet op het voorgaande adviseert de Afdeling dragend te motiveren op welke wijze wordt gewaarborgd dat de voorgestelde tenderprocedure uit een oogpunt van eerlijke concurrentie marktverstoringen door toegelaten instellingen wordt voorkomen. Indien dat niet mogelijk is, adviseert zij het ontwerpbesluit op dit punt aan te passen.

De Afdeling advisering van de Raad van State geeft U in overweging in dezen een besluit te nemen, nadat met het vorenstaande rekening zal zijn gehouden.

De vice-president van de Raad van State

---

Nader rapport (reactie op het advies) van 19 september 2016

1. Procedure van openbare publicatie
De Afdeling merkt op dat met de tenderprocedure zoals beschreven in artikel 53e wordt verkend of marktpartijen interesse hebben in het uitvoeren van de werkzaamheden. Zij legt een verband tussen deze procedure en de rechtvaardiging voor het uitvoeren van de werkzaamheden door een toegelaten instelling binnen de DAEB-tak. Volgens de Afdeling past hier een volgtijdelijke procedure beter bij, waarbij bij gebleken interesse door marktpartijen de opdracht niet aan de toegelaten instelling wordt verstrekt, dan de voorgestelde procedure, met gelijktijdige biedingen door toegelaten instellingen en marktpartijen. Bij die laatste procedure kan naar het oordeel van de Afdeling sprake zijn van oneerlijke concurrentie, doordat de toegelaten instelling een lagere dan marktconforme prijs kan bieden. Eventuele verliezen kan zij immers in de DAEB-tak nemen.

Ik deel dit oordeel niet. Op grond van artikel 53b, eerste lid, onder a, worden de verhuureenheden in deze gebouwen alleen verhuurd aan huishoudens waarvan de huisvesting op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting als dienst van algemeen economisch belang (hierna: DAEB) is aangemerkt; in de eerste instantie zijn dit vergunninghouders, daarna overige huishoudens in de DAEB-doelgroep. Omdat de markt onvoldoende voorziet in betaalbare huisvesting voor de DAEB doelgroepen, is de huisvesting van deze doelgroepen als DAEB aan toegelaten instellingen opgedragen. Een toets of sprake is van marktfalen dan ook niet aan de orde.

Artikel 45a van de Woningwet en dit besluit maken het mogelijk dat de werkzaamheden in verband met de huisvesting van deze doelgroepen onder voorwaarden tijdelijk ook in gebouwen van anderen kunnen worden verricht. De reden dat is voorgeschreven dat de gemeente de opdracht openbaar maakt is gelegen in transparantie, zodat marktpartijen hun interesse kenbaar kunnen maken indien een gebouw beschikbaar is. De procedure beoogt dat de marktpartijen weten welke gebouwen op de markt beschikbaar zijn om te verhuren. Zo wordt voorkomen dat er, anders dan voor inwerkingtreding van de Woningwet, ondoorzichtigheid is over welke gebouwen van derde partijen door toegelaten instellingen worden aangehuurd. Om verwarring over het doel van de procedure tegen te gaan, wordt de term ‘lichte markttoets’ in de nota van toelichting vervangen door ‘openbare publicatie’.

De nota van toelichting zal in lijn met het bovenstaande worden verduidelijkt.

2. Verklaring college van burgemeester en wethouders
Van de gelegenheid is gebruik gemaakt om in artikel 53c een nieuwe delegatiegrondslag op te nemen. Artikel 53b, eerste lid, onder c, en artikel 53d, derde lid, bevatten reeds delegatiegrondslagen. Een concept van een ministeriële regeling op grondslag van die laatste twee bepalingen is door de Autoriteit woningcorporaties op handhaafbaarheid, uitvoerbaarheid en fraudebestendigheid getoetst (HUF-toets). De Autoriteit heeft in die HUF-toets verzocht om bij ministeriële regeling een formulier voor te schrijven voor de verklaring, als bedoeld in artikel 53c, tweede lid. Daarnaast is ter verduidelijking aan artikel 53c, tweede lid, toegevoegd dat degene die de werkzaamheden verricht de verklaring bij het volkshuisvestingsverslag, bedoeld in artikel 36a van de Woningwet, voegt. Zo wordt ten eerste duidelijk dat de toegelaten instelling ervoor verantwoordelijk is dat de verklaring van het college van burgemeester en wethouders wordt verkregen. Ten tweede wordt hiermee nu dwingend voorgeschreven dat de toegelaten instelling de verklaring zelf bij de jaarlijkse verantwoordingsinformatie overlegt. Dit komt effectief toezicht door de Autoriteit woningcorporaties ten goede.

Tevens zijn er in het ontwerp enkele wetstechnische verbeteringen aangebracht. De verwijzingen naar artikel 45a, eerste lid, van de Woningwet zijn vervangen door een preciezere verwijzing naar artikel 45a, eerste lid, onderdelen a, b en c van de Woningwet. Daarnaast is artikel II aangepast op de publicatie van de wet van 13 juli 2016 tot wijziging van de Woningwet in verband met het tijdelijk uitbreiden van het werkgebied van toegelaten instellingen met het oog op het huisvesten van vergunninghouders (Stb. 2016, 295).

Ik moge U hierbij verzoeken het gewijzigde ontwerpbesluit en de gewijzigde nota van toelichting doen toekomen en U verzoeken overeenkomstig dit ontwerp te besluiten.

De minister voor Wonen en Rijksdienst

---

(1) Nota van toelichting, paragraaf 2.3. Interesse van marktpartijen.
(2) De wettelijke basis daarvoor is opgenomen in de Wet van 13 juli 2016 tot wijziging van de Woningwet in verband met het uitbreiden van het werkgebied van toegelaten instellingen met het oog op het huisvesten van vergunninghouders (Stb. 2016, 295). Het ontwerpbesluit geeft hieraan nadere invulling.
(3) Kamerstukken II 2015/16, 34 403, nr. 3, paragraaf 2. Hoofdlijnen van het voorstel.
(4) Kamerstukken II 2015/16, 34 403, nr. 3, blz. 5.
(5) Dienst van algemeen economisch belang.

---

Gehele tekst ontwerpregeling met toelichting (pdf, 159 kB)