Uitspraak 202100348/1/A2

202100348/1/A2.
Datum uitspraak: 15 december 2021

AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

[appellanten] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant]), wonend te Helvoirt, gemeente Haaren,

appellanten,

tegen de uitspraak van de rechtbank Oost­-Brabant van 2 december 2020 in zaak nr. 20/137 in het geding tussen:

[appellant]

en

het college van burgemeester en wethouders van Vught, voorheen gemeente Haaren.

Procesverloop

Bij besluit van 14 mei 2019 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 20 november 2019 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 2 december 2020 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.

Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 9 september 2021, waar [appellant], bijgestaan door [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door M.J.T. Smits, zijn verschenen.

Na de zitting is de zaak door de enkelvoudige kamer verwezen naar een meervoudige kamer.

De Afdeling heeft, met toestemming van partijen, bepaald dat nader onderzoek ter zitting achterwege blijft en vervolgens het onderzoek gesloten.

Overwegingen

Inleiding

1.       [appellant] heeft op 4 januari 2005 gekocht en is omstreeks 24 oktober 2005 eigenaar geworden van de woning [locatie] te Helvoirt (hierna ook: de woning). Hij heeft verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 27 september 2012 vastgestelde bestemmingsplan "Den Hoek" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Het nieuwe bestemmingsplan maakt op gronden tegenover de woning van [appellant] de realisering van een nieuwe woonwijk mogelijk, terwijl deze gronden voorheen onbebouwd waren. Volgens [appellant] leidt deze planologische verandering tot waardedaling van de woning, waardoor hij schade lijdt.

Besluiten college

2.       Het college heeft het verzoek van [appellant] voor advies voorgelegd aan Gloudemans. In het advies van Gloudemans van 20 december 2018 is vermeld dat de planologische wijziging voor [appellant] een planologisch nadeel oplevert. Gloudemans heeft het planologisch nadeel bepaald op € 50.000,00. Na aftrek van het forfaitair normaal maatschappelijk risico van 2% heeft Gloudemans de tegemoetkoming in planschade vastgesteld op € 33.000,00.

In het advies van Gloudemans is verder vermeld dat het voorontwerp van het bestemmingsplan "Den Hoek" van 18 december 1998 tot en met 23 januari 1999 ter inzage heeft gelegen. De bouw van de nieuwe woonwijk was daarom vanaf 18 december 1998 voorzienbaar. Op 3 juni 2010 is het bestemmingsplan "Kom Helvoirt" vastgesteld, waarin geen woningbouw op de betrokken gronden mogelijk was gemaakt. Het bestemmingsplan "Den Hoek" is op 27 september 2012 vastgesteld. De gemeente Haaren heeft in de periode 1998 - 2010 op enig moment afgezien van de ontwikkeling van locatie Den Hoek. Dit volgt volgens Gloudemans uit een passage in de akte van levering van 24 oktober 2005, waarbij naast [appellant] als koper, de gemeente Haaren en de familie [persoon] als verkoper partij waren. Uit deze akte van levering volgt dat de gemeente [persoon] heeft gecompenseerd ter voldoening van schade in de geest van een overeenkomst van december 1996. Ter besparing van kosten heeft de gemeente Haaren het perceel [locatie] bij deze akte direct geleverd aan [appellant]. Volgens Gloudemans volgt uit de hiervoor weergegeven gang van zaken en de volgorde van de data, dat [appellant] ten tijde van de koop van het perceel ervan op de hoogte was dat de voorgenomen realisatie van bestemmingsplan "Den Hoek" niet zou doorgaan en bij het bepalen van de koopprijs van € 725.000,00 met de realisering van een nieuwe woonwijk ter plaatse geen rekening heeft gehouden. De bouw van de nieuwe woonwijk in het plangebied "Den Hoek" was daarom tijdens de ondertekening van de koopovereenkomst op 4 januari 2005 voor [appellant] niet voorzienbaar.

Het college heeft het advies van Gloudemans in het besluit van 14 mei 2019 niet gevolgd. Volgens het college kan een vermelding in een privaatrechtelijke overeenkomst er niet toe leiden dat aan [appellant] geen voorzienbaarheid op grond van de op 3 juni 2004 vastgestelde en op 2 juli 2004 in werking getreden StructuurvisiePlus kan worden tegengeworpen. De vermelding in de akte van levering van 24 oktober 2005 is niet van belang, omdat deze akte na de ondertekening van de koopovereenkomst van 4 januari 2005 is opgesteld. Het college achtte verder van belang dat [appellant] geen partij was bij de overeenkomst van 4 augustus 2004 tussen de gemeente Haaren en [persoon] over de verkoop en koop van grond, waaruit [appellant] heeft afgeleid dat de geplande woonbebouwing in gebied Den Hoek niet zou worden gerealiseerd.

Het college heeft zijn motivering in het besluit van 20 november 2019 aangevuld, onder meer met een verwijzing naar een advies van de commissie bezwaarschriften van de voormalige gemeente Haaren van 21 oktober 2019.

Uitspraak van de rechtbank

3.       De rechtbank heeft overwogen dat in de overeenkomst van 4 augustus 2004 geen enkele bepaling is opgenomen over de realisering van het bestemmingsplan "Den Hoek". Daaraan heeft de rechtbank toegevoegd dat uit geen van de gedingstukken kan worden afgeleid dat [appellant] op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst op 4 januari 2005 bekend was met enige uitlating van de gemeente Haaren in een overeenkomst dat de woningbouw tegenover het aan te kopen perceel geen doorgang zou vinden. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college terecht aan [appellant] voorzienbaarheid van de planologische verandering tegenover hun woning heeft tegengeworpen.

Hoger beroep

4.       [appellant] bestrijdt dat in de overeenkomst van 4 augustus 2004 niets is opgenomen over de realisering van bestemmingsplan "Den Hoek". Hij voert aan dat in het onderdeel ‘In aanmerking nemende’ van de overeenkomst is vermeld dat, gezien de ruimtelijke ontwikkeling binnen de gemeente Haaren, de bouw van woningen op perceel gemeente Helvoirt, sectie D, nummer 67 (hierna: perceel D67), uitgesloten moet worden geacht. Volgens [appellant] betekende dit dat woningbouw op gronden tegenover de voorzijde van zijn perceel in het plangebied van het bestemmingsplan "Den Hoek" geen doorgang zou vinden.

[appellant] voert verder aan dat Gloudemans een deskundige is. Volgens [appellant] is het college op onjuiste gronden van het advies van Gloudemans afgeweken.

4.1.    In de overeenkomst van 4 augustus 2004 tussen [persoon] en de gemeente Haaren is onder ‘In aanmerking nemende:’ vermeld:

"-       dat [persoon] en de gemeente op 23 december 1996 een overeenkomst hebben gesloten, waarbij [persoon] aan de gemeente heeft verkocht cultuurgronden met erf, bedrijfsgebouwen en boomgaard, nabij de Helvoirtsestraat te Helvoirt, met een totale oppervlakte van 8.86.22 ha;

-        dat in artikel 17, lid 1 sub a van de betreffende overeenkomst partijen zijn overeengekomen: "Met de koopsom is verrekend de bijdrage in de exploitatie voor het door verkoper behouden gedeelte van perceel D 67, groot 2.300 m2, aan welk gedeelte in het kader van het bestemmingsplan Den Hoek, een bestemming zal worden gegeven die de bouw van twee, dan wel drie, vrijstaande woningen mogelijk zal maken.";

(…)

-        dat, gezien de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente Haaren, de bouw van woningen zoals hiervoor omschreven op het perceel gemeente Helvoirt, sectie D nummer 67, uitgesloten moet worden geacht;

-        dat de gemeente de mening is toegedaan de nodige inspanningen te hebben verricht om deze bouwmogelijkheid te effectueren, doch de gewijzigde omstandigheden het onmogelijk maken om de bouwmogelijkheid in juridische zin te effectueren;"

In de akte van levering van 24 oktober 2005 is onder ‘Inleiding’ vermeld:

"De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden vooraf:

-        bij overeenkomst van eind december negentienhonderd zes en negentig het nader uitgewerkt en gerealiseerd is in een notariële akte op één en dertig januari negentienhonderd zeven en negentig voor genoemde notaris (…) verleden, heeft de gemeente Haaren enige percelen in eigendom verkregen van [persoon] in het kader van de voorgenomen realisatie van het bestemmingsplan Den Hoek, partijen genoegzaam bekend;

-        de voorgenomen realisatie van het bestemmingsplan Den Hoek niet doorgaat; door de gemeente Haaren en [persoon] nadere voorwaarden en bepalingen in gemelde overeenkomst en akte zijn opgenomen, waarvan thans blijkt dat deze niet te effectueren zijn, onder de bouw van "twee dan wel maximaal drie vrijstaande woningen","

4.2.    Vast staat, en dat is ook niet in geschil, dat het plangebied van het vastgestelde bestemmingsplan "Den Hoek" in de op 3 juni 2004 vastgestelde en op 2 juli 2004 in werking getreden StructuurvisiePlus voor woningbouw was aangewezen. Vanaf in ieder geval 2 juli 2004 was de realisering van nieuwe woningbouw tegenover de percelen van [appellant] op grond van de structuurvisie voorzienbaar.

Het standpunt van het college dat een latere privaatrechtelijk handeling, zoals het sluiten van een koopovereenkomst, er niet toe kan leiden dat op grond van de eerdere structuurvisie geen voorzienbaarheid kan worden tegengeworpen, volgt de Afdeling niet. Als bijvoorbeeld in een overeenkomst betreffende de aankoop van een onroerende zaak tussen een gemeente en een particulier is vermeld dat het gemeentebestuur van een bepaalde, eerder gepubliceerde, voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling afziet, dan hoeven deze particulier en zijn eventuele rechtsopvolgers vanaf het moment van het sluiten van deze overeenkomst in beginsel geen rekening te houden met deze planologische ontwikkeling, ook al is deze kenbaar uit een gepubliceerd ruimtelijk beleidsdocument. Een dergelijke situatie doet zich in deze zaak echter niet voor.

Tijdens de zitting is vast komen te staan dat perceel D67 buiten het plangebied van het vastgestelde bestemmingsplan "Den Hoek" ligt. Wat is vermeld onder ‘In aanmerking nemende’ in de overeenkomst van 4 augustus 2004, zoals hiervoor onder 4.1 aangehaald, gaat alleen over perceel D67, niet over gronden in het plangebied van het vastgestelde bestemmingsplan "Den Hoek". Wat is vermeld onder ‘Inleiding’ in de akte van levering van 24 oktober 2005, zoals hiervoor onder 4.1 aangehaald, gaat ook alleen over perceel D67. Daarin is immers vermeld - na de puntkomma achter "de voorgenomen realisatie van het bestemmingsplan Den Hoek niet doorgaat" - dat afspraken tussen de gemeente en [persoon] over onder meer de bouw van twee dan wel maximaal drie vrijstaande woningen niet zijn te effectueren. Aannemelijk is dat deze passage verwijst naar de tekst achter het tweede gedachtestreepje uit de overeenkomst van 4 augustus 2004, zoals hiervoor onder 4.1 aangehaald. Gezien het voorgaande komt de tekst achter het tweede gedachtestreepje in de akte van levering, zoals hiervoor aangehaald, er op neer dat realisering van twee of drie woningen op perceel D67 niet kan worden geëffectueerd, omdat de realisering van bestemmingsplan "Den Hoek" voor dat perceel niet doorgaat.

De conclusie is dat in deze stukken niet duidelijk is vermeld dat het gemeentebestuur in 2004/2005 heeft afgezien van de in de StructuurvisiePlus voorziene woningbouw in gebied Den Hoek. Daargelaten of [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat hij ten tijde van de aankoop van het perceel bekend was met de overeenkomst tussen de gemeente en [persoon] van 4 augustus 2004, [appellant] heeft met deze stukken al daarom niet aannemelijk gemaakt dat hij op 4 januari 2005 niet kon voorzien dat tegenover zijn perceel in gebied Den Hoek de bouw van nieuwe woningen op termijn planologisch mogelijk zou worden gemaakt, zoals in de StructuurvisiePlus was vermeld. Het college is dan ook terecht afgeweken van het advies van Gloudemans. Aan beantwoording van de vraag of [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat hij ten tijde van de aankoop van het perceel bekend was met de overeenkomst tussen de gemeente en [persoon] van 4 augustus 2004 hoeft de Afdeling niet toe te komen.

4.3.    Het betoog slaagt niet.

Slotsom

5.       Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.

6.       Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

bevestigt de aangevallen uitspraak.

Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.

Het lid van de enkelvoudige kamer is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

w.g. Oranje
griffier

Uitgesproken in het openbaar op 15 december 2021