Uitspraak 201805195/1/A2

201805195/1/A2.
Datum uitspraak: 27 maart 2019

AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak op het hoger beroep van:

[appellante], gevestigd te Rheden,

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 14 mei 2018 in zaak nr. 16/1772 in het geding tussen:

[appellante]

en

het college van burgemeester en wethouders van Rheden.

Procesverloop

Bij besluit van 19 maart 2015 heeft het college aan [appellante] een tegemoetkoming in de door haar geleden planschade toegekend ten bedrage van € 16.200,00.

Bij besluit van 8 februari 2016 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij uitspraak van 14 mei 2018 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, dit besluit vernietigd, het besluit van 19 maart 2015 herroepen en bepaald dat het college aan [appellante] een tegemoetkoming van € 20.000,00 dient toe te kennen en dat haar uitspraak in de plaats treedt van het door haar vernietigde besluit. Deze uitspraak is aangehecht.

Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.

Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

Het college heeft voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld.

[appellante] heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 februari 2019, waar [appellante], vertegenwoordigd [gemachtigde], vergezeld door mr. I.P.A. van Heijst, advocaat te Rozendaal, en het college, vertegenwoordigd door mr. I.E. Nauta, advocaat te Deventer, zijn verschenen.

Overwegingen

Inleiding

1.    [appellante] is eigenaar van het bedrijfspand aan de [locatie] te Rheden.

2.    Bij brief van 25 juni 2014 heeft [appellante] het college verzocht haar tegemoet te komen in de directe planschade die zij lijdt als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Rheden-Oost". Volgens [appellante] brengt de beperking van de gebruiksmogelijkheden ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan, "Rheden-West 1989", met zich dat het aantal potentiële huurders sterk is afgenomen, zodat de mogelijke huuropbrengst en daardoor ook de waarde van haar bedrijfspand is gedaald.

Besluitvorming

3.    Het college heeft aan zijn besluitvorming een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ), opgesteld door mr. J. Marskamp, van januari 2015 ten grondslag gelegd. De SAOZ is in dit advies tot de conclusie gekomen dat [appellante] als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Rheden-Oost" in een beperkt nadeliger positie is komen te verkeren, omdat de gebruiksmogelijkheden van het bedrijfspand zijn verminderd. De SAOZ heeft de planschade van [appellante] begroot op € 18.000,00. 10% van dit bedrag dient tot het normaal maatschappelijk risico van [appellante] te worden gerekend. Zij adviseert het college daarom aan [appellante] een tegemoetkoming van € 16.200,00 toe te kennen.

Beroep

4.    [appellante] heeft in beroep een advies van Van de Bunt Vastgoed Adviseurs, opgesteld door A. van de Bunt, van 24 juni 2015 ingebracht. Volgens de rechtbank biedt dit advies concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de SAOZ. Het college heeft in beroep een advies van DGMR Industrie, Verkeer en Milieu B.V., opgesteld door ing. M.H.M. van Kesteren, van 15 juni 2016 ingebracht over de vraag of bedrijven uit een hogere milieucategorie zich in het bedrijfspand van [appellante] mogen vestigen. Beide adviezen hebben de rechtbank ertoe gebracht de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) te vragen haar te adviseren over het verzoek van [appellante] om een tegemoetkoming in de door haar geleden planschade.

5.    De StAB komt in haar advies van 19 september 2017, dat is opgesteld door mr. drs. M. Braakensiek, tot de conclusie dat het planologisch nadeel van [appellante] € 20.000,00 bedraagt. Volgens de StAB is er geen reden om een deel van dit bedrag voor rekening van [appellante] te laten.

6.    In hetgeen partijen hebben aangevoerd heeft de rechtbank geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het advies van de StAB onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan haar oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. De rechtbank heeft, zelf in de zaak voorziend, conform het advies van de StAB bepaald dat het college aan [appellante] een tegemoetkoming van € 20.000,00 dient toe te kennen.

Hoger beroep van [appellante]

7.    [appellante] betoogt dat de rechtbank, door de StAB te volgen, buiten de omvang van het geschil is getreden. Volgens [appellante] was in beroep uitsluitend in geschil wat de omvang van het door haar geleden planologisch nadeel is en of een deel van dit nadeel tot haar normaal maatschappelijk risico dient te worden gerekend. Partijen waren het erover eens dat het bedrijfspand onder het oude planologische regime, het bestemmingsplan "Rheden-West 1989", € 190.000,00 waard was. De StAB heeft deze waarde op € 135.000,00 getaxeerd en zich op het standpunt gesteld dat de schade € 20.000,00 bedraagt. De StAB had evenwel moeten uitgaan van een waarde van € 190.000,00 onder het oude regime. Had zij dit gedaan, dan was zij tot een veel hoger schadebedrag gekomen. Een hoger schadebedrag is ook in overeenstemming met de bewoordingen die de StAB in haar advies heeft gekozen om de schade te duiden. Zo spreekt zij op blz. 29 van haar advies van "een zeer zware nadelige planologische wijziging". De rechtbank heeft dit niet onderkend, aldus [appellante].

7.1.    De door [appellante] en het college in beroep ingebrachte adviezen hebben de rechtbank ertoe gebracht te oordelen dat er concrete aanknopingspunten bestaan voor twijfel aan de juistheid van zowel het advies van de SAOZ als dat van Van de Bunt. Het geschil was als gevolg daarvan dan ook niet beperkt tot de waarde van het bedrijfspand van [appellante] onder het nieuwe planologische regime; de omvang van het geschil betrof - en betreft - de omvang van de waardedaling van het bedrijfspand. Het is daarom terecht dat de StAB de planschade die [appellante] heeft geleden geheel zelfstandig heeft beoordeeld en de waarden van het bedrijfspand onder het oude en het nieuwe planologische regime opnieuw heeft laten taxeren. Dat deze taxatie deugdelijk onderbouwd moet zijn spreekt vanzelf en staat hier los van.

Het betoog faalt.

8.    [appellante] betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de taxatie van A.J. Smeenk MSRE RT, werkzaam voor Cushman & Wakefield, van 7 augustus 2017 van het bedrijfspand onder het oude en het nieuwe planologische regime, die de StAB in haar advies heeft verwerkt, niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Hiertoe voert [appellante] aan dat zowel de SAOZ als Van de Bunt de waarde van het bedrijfspand op € 190.000,00 heeft begroot. Dat Smeenk tot een aanzienlijk lagere waarde komt, had voor de rechtbank aanleiding moeten zijn het advies terzijde te schuiven. Verder voert [appellante] aan dat zowel de SAOZ als Van de Bunt rekening heeft gehouden met de op de peildatum geldende huurovereenkomst en de huurprijs van het pand, terwijl Smeenk hieraan voorbij is gegaan en heeft volstaan met een globale vergelijking met sterk verschillende panden. Smeenk heeft aangenomen dat het bedrijfspand op de peildatum werd verhuurd op basis van een "zeer kortlopende huurovereenkomst". Het is onduidelijk waarop hij deze aanname heeft gebaseerd. In hoger beroep heeft [appellante] de huurovereenkomst op basis waarvan het bedrijfspand op de peildatum werd verhuurd overgelegd. Hieruit blijkt dat de overeenkomst met ingang van 1 februari 2010 voor drie jaar is aangegaan. Uit de wet vloeit voort dat de overeenkomst vijf plus vijf jaar zou duren. Smeenk heeft verder niet toegelicht wat volgens hem de meest relevante gebruiksmogelijkheden van het bedrijfspand en de bij zijn taxatie van het bedrijfspand onder het oude en nieuwe planologische regime betrokken andere panden zijn. Nu is onduidelijk of Smeenk een adequate vergelijking heeft gemaakt. Smeenk had volgens [appellante] bij de taxatie van het bedrijfspand rekening moeten houden met de feitelijke situatie zoals die nu is: het pand staat leeg, omdat het, vanwege de op dit moment geldende gebruiksbeperkingen, feitelijk niet te verhuren is. [appellante] wijst er, ten slotte, op dat de rechtbank er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat de StAB de motivering van Smeenk heeft aangevuld. Behalve dat de StAB de gebreken die kleven aan de taxatie van Smeenk niet kan herstellen, staat de aanvullende motivering haaks op hetgeen de StAB elders in haar advies naar voren brengt, aldus [appellante].

8.1.    Een bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Een taxatie kan door de bestuursrechter slechts terughoudend worden getoetst. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen (zie de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).

8.2.    Naar het oordeel van de Afdeling voldoet de in het advies van de StAB verwerkte taxatie van Smeenk aan de daaraan te stellen eisen. Smeenk heeft in zijn taxatierapport inzichtelijk gemaakt welke factoren hij bij zijn taxatie heeft betrokken. Dat de door hem opgevoerde referentieobjecten zich niet goed laten vergelijken met het bedrijfspand van [appellante], zoals [appellante] stelt, daargelaten of dit klopt, brengt op zichzelf niet met zich dat de taxatie op basis van verkeerde uitgangspunten heeft plaatsgevonden. Zoals hierboven is overwogen, spelen kennis, ervaring en intuïtie bij taxatie een rol. Er mag in beginsel van worden uitgegaan dat Smeenk op basis hiervan een goede beoordeling van het bedrijfspand heeft gemaakt. In haar definitieve advies is de StAB ingegaan op de kanttekeningen die [appellante] bij haar conceptadvies heeft geplaatst. Eén van de kanttekeningen die de StAB bespreekt, is dat Smeenk ten onrechte geen voorbeelden van bedrijven uit de milieucategorie 4 bij zijn taxatie heeft betrokken. De StAB merkt hierover het volgende op:

"[Het is] zeker niet het geval (…) dat een categorie 4-bedrijf onder alle omstandigheden bereid is meer te betalen voor een object dan een bedrijf in een lagere categorie. Bij de beslissing een object aan te kopen dan wel te huren, spelen vele andere factoren een rol. Bij een categorie 4-bedrijf speelt in de meeste gevallen voornamelijk de beschikbare milieuruimte een rol. Deze is op het onderhavige perceel zeer beperkt, vanwege de aanwezigheid van de woonfunctie op minder dan 10 meter van het object. Een ander aspect is de netto bedrijfsvloeroppervlakte van 210 m² van het object die voor een gemiddeld bedrijf in een hoge milieucategorie ten tijde van de peildatum veel te klein is. Zonder volledigheid te betrachten, noem ik als voorbeelden van categorie 4-bedrijven: niet-ambachtelijke slachterij, houtzagerij, drukkerij van dagbladen, smeeroliën- en vettenfabriek, meubelfabrieken en groothandel in metalen en -halffabricaten."

De Afdeling acht deze toelichting, in aanvulling op de toelichting die Smeenk zelf op de door hem gemaakte keuzes heeft gegeven in zijn taxatierapport, duidelijk en begrijpelijk. De Afdeling volgt [appellante] niet in haar standpunt dat de StAB geen toelichting had mogen geven op de door Smeenk gemaakte taxatie en de door hem gemaakte keuzes. Dat die toelichting niet in lijn is met hetgeen de StAB zelf in haar advies naar voren brengt ziet de Afdeling niet.

8.3.    De Afdeling volgt [appellante] niet in haar standpunt dat Smeenk er rekening mee had moeten houden dat het bedrijfspand feitelijk niet te verhuren is. Dat het pand sinds de bestemmingswijziging ter plaatse is doorgevoerd leeg staat, brengt niet als vanzelf mee dat het pand niet te verhuren is. Smeenk kan niet worden tegengeworpen dat hij ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de feitelijke situatie. De feitelijke situatie doet bij de beoordeling van de planologische realiteit in beginsel niet ter zake, zij kan hooguit gebruikt worden ter illustratie van manieren waarop aan de planologische realiteit invulling wordt gegeven.

8.4.    Hetgeen [appellante] heeft aangevoerd over de huurovereenkomst die ten tijde van de peildatum van kracht was kan haar niet baten, omdat zij die overeenkomst eerst in hoger beroep heeft overgelegd. De StAB, Smeenk noch de rechtbank kan worden aangerekend geen rekening te hebben gehouden met een overeenkomst die [appellante], hoewel haar daarom is gevraagd, niet heeft overgelegd. Dat zij de overeenkomst niet eerder kon verstrekken, zoals zij stelt, komt voor haar risico en rekening. De SAOZ heeft gebruikgemaakt van de - door [appellante] aangedragen - prijs waarvoor het bedrijfspand werd verhuurd. Smeenk heeft dit niet gedaan, omdat [appellante] de huurovereenkomst niet kon overleggen, maar heeft huurprijzen van volgens hem vergelijkbare panden gebruikt om de waarde van het bedrijfspand te taxeren. Dit verschil in benaderingswijze verklaart - mede - het verschil tussen de door de SAOZ en de door Smeenk getaxeerde waarde van het pand onder het oude regime. Hoewel het verschil aanzienlijk is, is de door Smeenk gekozen benadering niet onjuist, zoals blijkt uit het onder 8.2 overwogene.

8.5.    De Afdeling volgt [appellante] verder niet in haar standpunt dat de StAB in haar advies toe heeft geredeneerd naar de door Smeenk gemaakte taxaties. De aanwijzingen die [appellante] hiervoor heeft opgevoerd in hoger beroep acht de Afdeling niet overtuigend. Hetzelfde geldt voor het standpunt dat onduidelijk is of Smeenk bij zijn taxaties is uitgegaan van de in het advies van de StAB opgenomen planvergelijking.

8.6.    Uit het hiervoor overwogene volgt dat de rechtbank mocht uitgaan van de juistheid van het advies van de StAB en de daaraan ten grondslag liggende taxatie van Smeenk.

Het betoog faalt.

Hoger beroep van het college

9.    Het college heeft incidenteel hoger beroep ingesteld onder de voorwaarde dat het hoger beroep van [appellante] gegrond is. Omdat het hoger beroep van [appellante] ongegrond zal worden verklaard, is deze voorwaarde niet vervuld en komt het incidenteel hoger beroep van het college te vervallen. Aan een inhoudelijke bespreking ervan wordt niet toegekomen.

Slotsom

10.    Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.

11.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

bevestigt de aangevallen uitspraak.

Aldus vastgesteld door mr. F.C.M.A. Michiels, voorzitter, en mr. G. Snijders en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier.

w.g. Michiels    w.g. Dijkshoorn
voorzitter    griffier

Uitgesproken in het openbaar op 27 maart 2019

735.