Uitspraak 201805945/1/R3

201805945/1/R3.
Datum uitspraak: 13 maart 2019

AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak in het geding tussen:

F.T. Vastgoed B.V., gevestigd te Rotterdam, en andere,

appellanten,

en

de raad van de gemeente Rotterdam,

verweerder.

Procesverloop

Bij besluit van 24 mei 2018 heeft de raad het bestemmingsplan "Mijnkintbuurt, fase 1" vastgesteld.

Tegen dit besluit hebben F.T. Vastgoed B.V. en andere beroep ingesteld.

De raad heeft een verweerschrift ingediend.

F.T. Vastgoed B.V. en andere hebben nadere stukken ingediend.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 8 januari 2019, waar F.T. Vastgoed B.V. en andere, van wie [gemachtigde] in persoon en bijgestaan door mr. S. Velthuizen, advocaat te Rotterdam, en de raad, vertegenwoordigd door mr. A.J.J. van der Vlist, mr. C.W. de Jong en G.J. Nust, zijn verschenen.

Overwegingen

1.    Het plan voorziet in een planologisch kader voor de herontwikkeling van een gedeelte van de Mijnkintbuurt, namelijk de woonblokken gelegen tussen de Spruytstraat en de Polslandstraat. De huidige bebouwing bestaat uit ongeveer 170 gestapelde woningen. Met dit plan wordt voorzien in de  herstructurering van het plangebied tot 80 grondgebonden woningen.

2.    F.T. Vastgoed B.V. en andere zijn eigenaar van 26 woningen in het plangebied. Zij kunnen zich er niet in vinden dat hun gestapelde woningen niet als zodanig worden bestemd.

Ontvankelijkheid

3.    Ter zitting is het beroep voor zover dat is ingesteld door [persoon] ingetrokken.

Toetsingskader

4.    Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.

Strijd met het provinciale beleid en de Verordening ruimte 2014

5.    F.T. Vastgoed B.V. en andere betogen dat het bestemmingsplan in strijd is met het provinciaal beleid en de Verordening ruimte 2014. Volgens hen blijkt uit de plantoelichting dat een uitgangspunt van het provinciale ruimtelijke beleid is dat de bebouwde ruimte beter benut wordt. Nu er per saldo 96 woningen zullen verdwijnen als gevolg van het bestemmingsplan is volgens F.T. Vastgoed B.V. en andere geen sprake van het beter benutten van de bebouwde ruimte.

5.1.    In de plantoelichting is vermeld dat het plangebied in de Verordening ruimte 2014 is aangemerkt als bestaand stads- en dorpsgebied en dat het een van de uitgangspunten van het ruimtelijk beleid is om dit gebied beter te benutten. Ook staat hierin dat het beter benutten van de bebouwde ruimte ruimtelijk invulling krijgt door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Dit betekent dat het beter benutten van de bebouwde ruimte niet per definitie hoeft te betekenen dat de bebouwde ruimte verdicht wordt. In dit geval heeft de raad invulling gegeven aan dat uitgangspunt door herstructurering van de ruimte. Niet valt in te zien dat deze invulling in strijd is met het provinciale beleid of met de Verordening ruimte 2014. F.T. Vastgoed B.V. en andere hebben niet geconcretiseerd waarom het bestemmingsplan anderszins in strijd is met het provinciale beleid of de Verordening ruimte 2014. Het betoog faalt.

Strijd met gemeentelijk beleid

6.    F.T. Vastgoed B.V. en andere betogen dat uit de Woonvisie Rotterdam 2030 (hierna: de Woonvisie) volgt dat het een van de prioriteiten van de gemeente is om een meer gedifferentieerd woningbestand te realiseren op Rotterdam-Zuid. De raad stelt zich in dit verband op het standpunt dat de eenzijdigheid van de woningvoorraad kan worden tegengegaan door de sloop van oude en slecht onderhouden woningen en het daarvoor in de plaats zetten van duurdere, modernere woningen. F.T. Vastgoed B.V. en andere betwisten echter dat de eenzijdigheid van het woningbestand met dit plan wordt doorbroken. Met dit plan wordt namelijk maar een klein gedeelte van de gesloopte woningen teruggeplaatst waardoor het effect beperkt zal zijn. Ook betogen F.T. Vastgoed B.V. en andere dat de woningen die worden teruggeplaatst sociale huurwoningen zijn waardoor de eenzijdigheid van het woningbestand alsnog niet wordt doorbroken. Gelet hierop heeft de raad het plan in strijd met de Woonvisie vastgesteld.

6.1.    De raad betwist de stelling van F.T. Vastgoed B.V. en andere dat de eenzijdigheid van de woningvoorraad door de herontwikkeling van een gedeelte van de Mijnkintbuurt niet wordt doorbroken. Het bestemmingsplan maakt tachtig grondgebonden woningen mogelijk die bedoeld zijn voor een andere doelgroep dan de huidige gestapelde woningen, waaronder gezinnen met kinderen. Gelet hierop is het plan niet in strijd met de Woonvisie Rotterdam 2030 maar is het juist een uitwerking daarvan, aldus de raad.

6.2.    De Afdeling overweegt dat uit de Woonvisie volgt dat er op Rotterdam-Zuid een sterke concentratie woningen is met lage en dalende WOZ-waarden. Ook zijn de woningen sterk verouderd en van lage kwaliteit. De raad heeft in de Woonvisie als prioriteit gesteld dat het woningbestand meer gedifferentieerd moet worden. Door herstructurering is de raad voornemens om aantrekkelijke woningen en woonmilieus te realiseren en wenst hij het woon- en leefklimaat van de wijken en buurten op Rotterdam-Zuid te verbeteren. De Afdeling overweegt dat de raad met dit plan beoogd heeft om uitvoering te geven aan de Woonvisie. Dit heeft de raad gedaan door het met dit plan mogelijk te maken om de huidige, gestapelde bebouwing te vervangen door grondgebonden gezinswoningen. Het betoog van F.T. Vastgoed B.V. en andere dat dit plan in strijd is met de Woonvisie omdat slechts een gedeelte van de woningen wordt teruggebouwd, slaagt niet, omdat het niet in strijd is met de Woonvisie dat bij het differentiëren van het woningbestand het aantal woningen binnen het plangebied afneemt. Het betoog faalt.

Belangenafweging

7.    F.T. Vastgoed B.V. en andere betogen dat de raad hun belangen bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan onvoldoende heeft meegewogen. Daarnaast voeren F.T. Vastgoed B.V. en andere aan dat het bestemmingsplan op gespannen voet staat met de toenemende woningnood in Rotterdam. Het verkleinen van de woningvoorraad en het slopen van woningen in het lagere segment, waarin met dit bestemmingsplan wordt voorzien, strookt niet met de doelstelling om woningschaarste tegen te gaan. Tevens worden de huizenprijzen als gevolg van het plan verder opgedreven. Gelet hierop heeft de raad volgens F.T. Vastgoed B.V. en andere niet voldoende gemotiveerd waarom geen minder ingrijpende manier voorhanden is om de herontwikkeling van de Mijnkintbuurt te realiseren.

F.T. Vastgoed B.V. en andere betogen verder dat het voor hen onvoldoende duidelijk was dat de raad voornemens is geweest om grondgebonden woningen binnen het plangebied te ontwikkelen. Daarover voeren zij aan dat het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (hierna: het NPRZ), dat ten grondslag ligt aan tal van ontwikkelingen in Rotterdam Zuid, onvoldoende zekerheid biedt over de door de raad beoogde herstructurering van het plangebied. Punten die op een politieke agenda staan worden namelijk niet altijd opgepakt en bovendien blijkt uit het NPRZ niet concreet welke ontwikkelingen de raad heeft beoogd, aldus F.T. Vastgoed en andere. Aangezien F.T. Vastgoed B.V. en andere de vaststelling van het bestemmingsplan niet hebben zien aankomen, heeft de raad hun belangen onvoldoende meegewogen bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

F.T. Vastgoed B.V. en andere betogen vervolgens dat met het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan een onevenredige inbreuk wordt gemaakt op hun belangen terwijl dit in het kader van het verbeteren van de leefbaarheid van de Mijnkintbuurt niet noodzakelijk is. Hierover voeren zij aan dat zij zelf voornemens zijn om de leefbaarheid van de woonomgeving in de Mijnkintbuurt te verbeteren, wat ook blijkt uit de door hen gedane investeringen in de woningen. Volgens F.T. Vastgoed B.V. en andere is het mogelijk om de woningkwaliteit en de leefbaarheid van de buurt te verbeteren met behoud van de eigendommen van F.T. Vastgoed B.V. en andere door te investeren in de kwaliteit van de al bestaande bebouwing. De raad heeft de belangen van F.T. Vastgoed B.V. en andere onvoldoende meegewogen bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan.

7.1.    Waar F.T. Vastgoed B.V. en andere hebben betoogd dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan onvoldoende rekening is gehouden met hun belangen, verwijst de raad naar de reacties op de zienswijzen in het voorstel van de raad van 10 april 2018. Daarin is volgens de raad een gemotiveerde reactie gegeven op de zienswijze van F.T. Vastgoed B.V. en andere. Daarnaast heeft de raad ook in de toelichting bij het bestemmingsplan gemotiveerd waarom voor deze invulling van het plan is gekozen. Gelet hierop ziet de raad niet in waarom hij niet mocht overgaan tot vaststelling van het bestemmingsplan, omdat daar volgens hem een goede ruimtelijke onderbouwing aan ten grondslag ligt. In dit geval heeft de afweging ertoe geleid dat de raad het algemene belang van het creëren van meer verscheidenheid in de woningvoorraad in de Mijnkintbuurt van groter belang heeft geacht.

Waar het plan volgens F.T. Vastgoed B.V. en andere op gespannen voet staat met de toenemende woningnood, stelt de raad zich op het standpunt dat hij het belang van een gedifferentieerde woningvoorraad in de Mijnkintbuurt van groter belang heeft geacht dan de afname van het aantal woningen in het plangebied. De raad wijst er op dat er plannen zijn om op andere plekken in Rotterdam, in het centrum maar ook op Rotterdam-Zuid, tot verdichting van de woningvoorraad te komen.

De raad stelt zich verder op het standpunt dat de plannen voor de Mijnkintbuurt in het kader van het NPRZ te raadplegen waren op de website www.nprz.nl. De raad stelt dat het voor F.T. Vastgoed B.V. en andere als professionele verhuurders met verschillende panden in Rotterdam duidelijk had moeten zijn welke ontwikkelingen er in het gebied speelden. Daarnaast wijst de raad erop dat de kenbaarheid van beleidsstukken voor F.T. Vastgoed B.V. en andere niet van belang is voor de vraag of de raad dit bestemmingsplan in redelijkheid heeft kunnen vaststellen.

Ook stelt de raad zich op het standpunt dat met de verduurzaming van de bestaande gestapelde woningen niet bereikt kan worden dat het woningaanbod in de Mijnkintbuurt wordt gedifferentieerd. Hiervoor is volgens de raad vereist dat er een ander soort woningen in de plaats komt van de gestapelde woningen, die ook bedoeld zullen zijn voor een ander segment.

7.2.    De raad moet bij de keuze van een bestemming een afweging maken van alle belangen die betrokken zijn bij de vaststelling van het plan. Daarbij heeft de raad beleidsruimte. De voor- en nadelen van alternatieven moeten in die afweging worden meegenomen.

7.3.    De Afdeling overweegt dat in de toelichting bij het bestemmingsplan is aangegeven dat de Mijnkintbuurt als onderdeel van de Tarwewijk een zwak imago heeft en dat de woningvoorraad hier vooral bestaat uit verouderde, gestapelde woningen. Dat brengt met zich dat de buurt een hoge omloopsnelheid kent waardoor sociale binding met de wijk ontbreekt. De concentratie van het type woningen en de bewoners brengt op dit moment sociale problemen met zich. Door het creëren van aantrekkelijke woonmilieus wordt de eenzijdigheid van de wijk doorbroken en verhuizen mensen die het beter krijgen minder snel naar andere wijken. Hiervoor is het volgens de raad echter noodzakelijk dat meer diversiteit wordt aangebracht in de beschikbare woningtypen in combinatie met een aantrekkelijke woonomgeving. In de reactie op de zienswijze heeft de raad zich vervolgens op het standpunt gesteld dat de doelstelling om tot een aantrekkelijker en diverser woningaanbod te komen, die tot uiting komt in het uitvoeringsprogramma 2015-2018 bij het NPRZ en de Woonvisie, niet behaald kan worden door het behouden van de huidige gestapelde woningbouw. De raad heeft de belangen van F.T. Vastgoed B.V. en andere dus meegewogen in de besluitvorming, maar hij is tot de conclusie gekomen dat het belang van een aantrekkelijker woonmilieu in de Mijnkintbuurt zwaarder weegt dan de belangen van F.T. Vastgoed en andere. De raad heeft zich naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de herstructurering van de blokken 1 en 2 van de Mijnkintbuurt nodig is om de eenzijdigheid in de Tarwewijk en de Mijnkintbuurt te doorbreken.

Ook waar F.T. Vastgoed B.V. en andere hebben betoogd dat differentiatie van de woningvoorraad in de Mijnkintbuurt op gespannen voet staat met de toenemende woningnood in Rotterdam, heeft de raad in redelijkheid meer gewicht kunnen toekennen aan het belang van differentiatie. Daarvoor is van belang dat de raad heeft aangegeven in de rest van Rotterdam wel tot een vergroting van de woningvoorraad te willen komen, maar dat het belang van de kwaliteit van wonen en leven in de Mijnkintbuurt van groter belang is geacht dan het vergroten of behouden van de woningvoorraad.

Ook over het betoog van F.T. Vastgoed B.V. en andere, dat zij de herontwikkeling van de blokken 1 en 2 van de Mijnkintbuurt niet hebben kunnen zien aankomen, omdat dat onvoldoende kenbaar was uit diverse beleidstukken, waaronder het uitvoeringsprogramma 2015-2018 bij het NPRZ, overweegt de Afdeling dat de raad in redelijkheid meer gewicht heeft mogen toekennen aan het belang van differentiatie van het woningbestand. Daarbij overweegt de Afdeling dat voor de schadeloosstelling van F.T. Vastgoed B.V. en andere een afzonderlijke regeling geldt en dat daarop een afzonderlijke procedure van toepassing is. Verder heeft de raad zich, anders dan F.T. Vastgoed B.V. en andere betogen, in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad niet toereikend is om meer diversiteit aan te brengen in de woningvoorraad. Ook de al door F.T. Vastgoed B.V. en andere gedane investeringen aan de woningen in de Mijnkintbuurt zijn geen aanleiding voor het oordeel dat de raad meer gewicht had moeten toekennen aan de belangen van F.T. Vastgoed B.V. en andere, omdat daarmee niet bereikt kan worden dat de Mijnkintbuurt een meer gedifferentieerde woningvoorraad zal krijgen.

De raad heeft de belangen van F.T. Vastgoed B.V. en andere dus afgewogen maar hij is tot de conclusie gekomen dat het differentiëren van de woningvoorraad in de Mijnkintbuurt van groter belang geacht moet worden. De raad heeft in redelijkheid tot die conclusie kunnen komen. Het betoog faalt.

Zienswijze

8.    F.T. Vastgoed B.V. en andere stellen zich op het standpunt dat de raad onvoldoende gemotiveerd is ingegaan op de door hen ingediende zienswijze. Daarover stellen zij dat op de zienswijze uiterst summier en heel algemeen gereageerd is en dat hun belangen onvoldoende zijn afgewogen.

8.1.    De raad verwijst naar de reacties op de zienswijzen in het voorstel aan de raad van 10 april 2018. Daarin is volgens de raad gemotiveerd waarom de zienswijzen van F.T. Vastgoed B.V. en andere ongegrond zijn verklaard.

8.2.    De Afdeling overweegt dat artikel 3:46 van de Awb zich er niet tegen verzet dat de raad de zienswijzen samengevat weergeeft. Dat niet op ieder argument ter ondersteuning van een zienswijze afzonderlijk is ingegaan, is op zichzelf geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit niet voldoende is gemotiveerd. Zoals uit het vorenstaande volgt, is niet gebleken dat bepaalde bezwaren of argumenten niet in de overwegingen zijn betrokken. Het betoog faalt.

Conclusie

9.    Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond.

Proceskosten

10.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

verklaart het beroep ongegrond.

Aldus vastgesteld door mr. R. Uylenburg, voorzitter, en mr. B.J. Schueler en mr. D.A. Verburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.I.Y. Lap, griffier.

w.g. Uylenburg    w.g. Lap
voorzitter    griffier

Uitgesproken in het openbaar op 13 maart 2019

288-901.